不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記效力的認定

——某銀行股份有限公司煙臺分行訴張某、李某、煙臺某置業(yè)有限公司金融借款合同糾紛案

裁判要旨

對于不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記效力的認定，應(yīng)以不動產(chǎn)是否已經(jīng)辦理首次登記為判斷要件，將抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效果進行區(qū)分。對于已經(jīng)辦理首次登記的，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，應(yīng)當(dāng)認定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立；對于尚未辦理首次登記的，不具備辦理抵押登記條件，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ翰挥柚С帧?/p>

基本案情

原告某銀行股份有限公司煙臺分行向煙臺市芝罘區(qū)人民法院起訴稱：1、請求判令被告張某、李某共同向原告償還借款本金835651.47元、利息18410.31元、本金罰息57.58元、利息罰息256.38元(暫計至2020年3月19日)，同時自2020年3月20日起至實際給付之日止仍按個人住房（商業(yè)用房）借款合同約定計算利息、罰息及復(fù)利；2、判令被告張某、李某共同承擔(dān)原告為實現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的律師費10000元；3、確認原告對被告張某、李某共同抵押的、坐落于煙臺市萊山區(qū)某山莊某號房屋經(jīng)拍賣或變賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)；4、判令被告煙臺某置業(yè)有限公司對上述第一項、第二項債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

煙臺市芝罘區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，2015年2月6日，原告某銀行股份有限公司煙臺分行作為貸款人、抵押權(quán)人與作為借款人、抵押人的被告張某、李某及作為保證人的被告煙臺某置業(yè)有限公司簽訂《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定被告張某、李某共同向原告借款91萬元,借款期限348個月。同時被告張某、李某自愿以其名下的、坐落于煙臺市萊山區(qū)某山莊某號房產(chǎn)向貸款人提供抵押擔(dān)保,并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。另查明，案涉《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》簽訂后，案涉房產(chǎn)僅辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記。

裁判結(jié)果

煙臺市芝罘區(qū)人民法院判決：一、限被告張某、被告李某于本判決生效之日起10日內(nèi)共同償付原告某銀行股份有限公司煙臺分行償還本金835651.47元、利息18410.31元、本金罰息57.58元、利息罰息256.38元(暫計至2020年3月19日)，同時自2020年3月20日起至實際給付之日止仍按個人住房（商業(yè)用房）借款合同約定計算利息、罰息及復(fù)利，并由被告煙臺某置業(yè)有限公司對上述債務(wù)承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證；二、駁回原告某銀行股份有限公司煙臺分行其他訴訟請求。

一審判決作出后，當(dāng)事人均未提出上訴，一審判決已生效。

案例解讀

抵押權(quán)預(yù)告登記也稱預(yù)抵押，是指在抵押登記暫時無法辦理時當(dāng)事人為確保將來取得抵押權(quán)而辦理的一種特殊登記，其目的在于當(dāng)能夠辦理抵押登記時，預(yù)告登記權(quán)利人能夠獲得較之其他擔(dān)保物權(quán)人或者債權(quán)人更加優(yōu)先的順位。即只要具備辦理抵押登記的條件，預(yù)告登記權(quán)利人即可申請辦理抵押登記，并主張其抵押權(quán)自預(yù)告登記之日設(shè)立。實踐中，不動產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記一般發(fā)生在預(yù)售商品房抵押的情形。在商品房預(yù)售中，購房者通常通過向銀行貸款支付大部分購房款，但因為所購商品房為期房，尚未竣工，購房者無法取得房地產(chǎn)權(quán)證書，故購房者在辦理銀行貸款時不能辦理正式抵押登記。在此種情況下，一般通過辦理預(yù)告登記的方式，將所購房產(chǎn)進行預(yù)抵押，從而取得銀行貸款。《中華人民共和國民法典》第二百二十一條與《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條規(guī)范了抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記之間的銜接與關(guān)系。以預(yù)售商品房是否已經(jīng)辦理首次登記為判斷要件，將抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效果進行區(qū)分。所謂首次登記，一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物竣工驗收后就建筑物所有權(quán)辦理的首次登記。對于預(yù)售商品房已經(jīng)辦理首次登記的，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，則抵押權(quán)預(yù)告登記具有抵押權(quán)設(shè)立的效果，預(yù)告登記權(quán)利人可享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

本案中，原告某銀行股份有限公司煙臺分行作為案涉房產(chǎn)抵押預(yù)告登記權(quán)利人請求行使抵押權(quán)，法院經(jīng)審理查明案涉房產(chǎn)雖辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，但未辦理建筑物所有權(quán)首次登記，抵押預(yù)告登記權(quán)利人仍不具備抵押登記條件，因此法院駁回原告的該項訴訟請求。

相關(guān)法條

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋第五十二條第一款　當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。

一審合議庭成員：顧  磊、史隆基、楊曉亮  書記員：潘文雯

編寫人：煙臺市芝罘區(qū)人民法院    劉丹萍

審定人：山東省高級人民法院  蘆  強

             煙臺市中級人民法院  羅春光

來源：山東高院審管辦