裁判要旨

最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》針對人民法院在審理民事糾紛案件中，如何審判涉及到建設工程承包人優先受償權問題作出規定，同時該解釋針對符合規定條件的商品房購買人權益保護做出明確規定。本案被申請人雖非購買商品房，但根據《消費者權益保護法》的相關規定，其仍然屬于該司法解釋規定的“消費者”，在其權利與建筑工程承包人的優先受償權或者抵押權等發生沖突時，應給予其優先的保護。

案例索引

《四川省經濟技術融資擔保中心與吳文元、四川省廣漢市新豐工業供銷有限公司案外人執行異議之訴案》【（2017）最高法民申3833號】

爭議焦點

雖買受人購買的是未獲得產權證的非商品房，但在其具有消費者屬性時可否優先于工程價款或抵押權進行保護？

裁判意見

最高院認為：

（一）關于吳文元與新豐公司之間買賣房屋關系是否缺乏證據，是否涉嫌非法買賣的問題。

從原審判決認定的事實看，2009年11月17日吳文元與新豐公司簽訂《新豐綜合樓房屋轉讓合同》，吳文元與合同簽訂后支付全部房款，新豐公司出具收款收據，之后案涉房屋由吳文元實際占有使用至今。該房屋轉讓合同是雙方真實意義表示，不違反法律、法規的強制性規定，擔保中心不能舉證證明該房屋買賣合同涉嫌非法買賣，故其提出的該項申請理由缺乏證據支持。關于吳文元是否存在怠于行使權利的問題，原審判決認定，在新豐公司未辦理案涉房屋權屬登記的情況下，吳文元等購房人通過多種途徑要求新豐公司辦理案涉房屋的權屬登記，新豐公司在庭審中對于其作出承諾辦理案涉房屋轉移登記的事實予以確認。此節事實足以認定吳文元并不存在怠于行使權利的情況。至于其是否應當辦理合同備案、預告登記以及及時提起房屋買賣合同訴訟等，涉及到吳文元對自身權利的處分，不能以此認定構成怠于行使權利的要件。

（二）關于原審判決是否屬于適用法律錯誤的問題。

最高人民法院法釋[2002]16號司法解釋針對人民法院在審理民事糾紛案件中，如何審判涉及到建設工程承包人優先受償權問題作出規定，同時該解釋針對符合規定條件的商品房購買人權益保護做出明確規定。本案被申請人雖非購買商品房，但根據《消費者權益保護法》的相關規定，其仍然屬于該司法解釋規定的“消費者”，在其權利與建筑工程承包人的優先受償權或者抵押權等發生沖突時，應給予其優先的保護。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定了買受人提起異議之訴的條件，原判決適用該規定同樣并無不當。故擔保中心提出的原判決適用法律錯誤的再審理由不能成立。

來源：法門囚徒