我國(guó)商品房銷售實(shí)行預(yù)售許可證制度，開發(fā)商只有在依法取得商品房預(yù)售許可證之后，才能夠進(jìn)行房產(chǎn)交易活動(dòng)。但仍有一些開發(fā)商為了爭(zhēng)奪客源，在未取得預(yù)售證的情況下就擅自銷售或以認(rèn)購(gòu)等形式收取買房者的定金。

如果你在交完認(rèn)購(gòu)定金之后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有商品房預(yù)售許可證，其實(shí)可以拿回自己的認(rèn)購(gòu)定金，甚至可以要求對(duì)方雙倍返還。

2017年李某與江西某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《選房意向認(rèn)購(gòu)書》，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的約定，李某認(rèn)購(gòu)該公司一套房屋，并約定在簽署認(rèn)購(gòu)書后10日內(nèi)簽署商品房買賣合同，李某在簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)需交納5萬(wàn)元定金，若在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)李某未簽署商品房買賣合同的，公司有權(quán)沒收該筆定金。簽署認(rèn)購(gòu)書后，李某向該公司交納了5萬(wàn)元定金，此后李某發(fā)現(xiàn)公司一直未取得商品房預(yù)售許可證，遂起訴公司要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并且雙倍返還定金。

因公司未取得涉案房屋預(yù)售許可證，雙方無(wú)法簽署商品房買賣合同，系公司違約，公司應(yīng)雙方返還定金給劉某。 01 未取得商品房預(yù)售許可證情形下簽署的認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否有效？

雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是認(rèn)購(gòu)書僅僅是預(yù)約合同，并不是商品房預(yù)售合同，在無(wú)明確法律規(guī)定無(wú)效的情形下，應(yīng)該認(rèn)定為有效。 02 未取得預(yù)售許可證的情形下可向開發(fā)商主張何種賠償？

如果合同被認(rèn)定為無(wú)效，可根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第500條的規(guī)定，以開發(fā)商故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)為由，要求開發(fā)商賠償合理的信賴?yán)鎿p失。

在當(dāng)事人既約定違約金又約定了定金的情況下，當(dāng)事人可以選擇適用違約金或者定金條款。若定金不足以賠償一方違約所造成的損失，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。本案中因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е聼o(wú)法簽署商品房買賣合同，因而李某有權(quán)主張雙倍返還定金。