法律依據

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條  發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

相關案例

1、建設工程施工合同解除后承包人仍享有建設工程優先受償權——陜西建工集團第五建筑工程有限公司與陜西鎧達投資集團有限公司建設工程施工合同糾紛上訴案（最高人民法院民事判決書）法理提示：建設工程施工合同具有一定的特殊性，施工人的勞動與建筑材料已經物化到建筑工程中，從建設工程優先受償權保護施工人的立法本意出發，合同解除后，承包人對于涉案工程仍應享有優先受償權。最高人民法院認為，關于一審判決認定五建公司享有建設工程優先受償權是否正確根據省五建與鎧達公司雙方所簽訂的建設工程合同的約定，省五建享有優先受償權。雖然涉案建設工程合同已經解除，但省五建的勞動與建筑材料已物化于涉案工程中。因此，一審認定省五建對于涉案工程中其施工的部分享有優先受償權，并無不當，鎧達公司的該項主張缺乏依據，應不予支持。來源：《民事審判指導與參考》2013年第3輯（總第55輯）。2、關于承包人行使建設工程價款優先受償權的起算時間——沈陽萬路實業有限公司與沈陽妙味食品有限公司、沈陽一運實業有限責任公司建設工程價款優先受償權糾紛申請再審案（最高人民法院[2011]民申字第1766號民事裁定書)最高人民法院經審查認為，本案的爭議焦點是萬路公司是否有權主張建設工程價款優先受償權。根據二審查明的事實，涉案工程中有9處房屋于2004年、2005年辦理了竣工驗收備案手續，并取得房產證，其余房屋未辦理驗收備案手續，未取得房產證。《塑鋼門窗制作安裝合同》約定的施工工期是2003年9月到2005年12月，《土方施工合同書》約定的工程期限是2003年3月3日到2003年6月1日。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條規定：“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。"根據該規定，對于承包人行使建設工程價款優先受償權的起算時間，已經竣工的，按照竣工時間計算，未竣工的，按照合同約定的竣工時間計算。因此，萬路公司起訴時，早已超過法律規定的行使優先權的期限，萬路公司在本案主張優先權沒有法律依據。對于萬路公司提出本案還存在一個至今未開工的“二期工程”，故工程一直未竣工的主張，由于建設工程價款優先受償權是針對建設工程的，萬路公司對沒有實際施工的建筑物主張工程價款優先受償權，沒有法律依據。 來源：《立案工作指導》2013年第2輯（總第37輯）。3、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋——三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設公司房屋買賣合同糾紛案（河南省高級人民法院二審民事判決書）裁判摘要：房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。河南省高級人民法院認為：《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）第27條規定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。”本案中，配套建設公司與水利管理局的合同簽訂在先，與左坤鵬等24位購房人的房屋買賣合同簽訂在后，左坤鵬等24人所購房產雖然在房產管理部門辦理了登記手續，但所購房產并未交付，也未實際取得房屋所有權證。因此，配套建設公司將房產出售給左坤鵬等24人的行為，不能對抗水利管理局作為購房人的權利。此外，滎陽一建雖然因工程價款優先受償權而占有部分房產，但并未實際取得所有權，它通過與配套建設公司的合同所取得的權利只是對房屋的占有權、使用權、收益權，不能對抗水利管理局所享有的權利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽一建和左坤鵬等24位購房人的權利也可以通過其他途徑進行保護。配套建設公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。（略）來源：《最高人民法院公報》2004年第8期（總第94期）。

最高人民法院審判業務意見

1、通過以物抵債方式取得建設工程所有權的第三人，不能對抗承包人行使建設工程價款優先受償權最高人民法院民一庭傾向性意見：通過以物抵債方式取得建設工程所有權的第三人，不是《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定的消費者，不能對抗承包人就其承建的建設工程行使優先受償權。——最高人民法院民事審判第一庭：《通過以物抵債方式取得建設工程所有權的第三人，不能對抗承包人行使建設工程價款優先受償權》，載《民事審判指導與參考》2012年第3輯。2、建設工程價款優先權的客體不及于建筑物所占用的建設用地使用權，僅限于建筑物的價值部分最高人民法院民一庭意見：我國《合同法》第286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該條規定的建設工程價款優先受償權不及于建筑物所占用的建設用地使用權部分。在將建筑物價值變現時，盡管根據“房地一體處分”原則要將建筑物和建設用地使用權一起進行處分，但是在一起處分時要區分開建筑物的價值和建設用地使用權的價值，建設工程價款優先僅僅對建筑物的價值部分有優先受償的效力。——最高人民法院民事審判第一庭：《<合同法>第286條規定的建設工程價款優先權的客體不及于建筑物所占用的建設用地使用權》，載：《民事審判指導與參考》2010年第4集（總第44集，法律出版社2011年版，第208頁。3、工程承包人承諾放棄優先受償權的條件未成就，其對轉讓的工程仍享有優先受償權最高人民法院民一庭意見：承包人承諾放棄工程款優先受償權的條件未成就，即使工程的所有權發生轉讓，如果受讓人對工程的轉讓存在過錯，發包人不支付工程款，承包人仍可依照《合同法》第286條及相關司法解釋的規定，在工程款范圍內對所建工程行使優先受償權。——最高人民法院民事審判第一庭：《工程承包人承諾放棄優先受償權的條件未成就其對轉讓的工程仍享有優先受償權》，載：《民事審判指導與參考》2010年第2集（總第42集）。4、建設工程優先受償權實現的條件最高人民法院民一庭意見：非因承包人原因，建設工程未能在約定期間內竣工，承包人依據《合同法》第286條規定享有的優先受償權不受影響：承包人行使優先受償權的期限自建設工程合同約定的竣工之日起計算；建設工程合同未約定竣工日期，或者由于發包人的原因，合同解除或終止履行時已經超出合同約定的竣工日期的，承包人行使優先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。——最高人民法院民事審判第一庭：《建設工程優先受償權實現的條件》，最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》（第一輯）。來源：網絡