咨詢問題： 王先生有一套房產，在去年四月份的時候出租，租客李某承租了該房產并與房東王先生簽訂了一年的房屋租賃合同，十一月十五日的時候，王先生向李某催交租費，李某當時說二十一日匯過去，到了二十一日，王先生再次向李某催交房租時，李某表示要退租，并沒再交房租及相關的費用，至此，李某拖欠王先生房租費、電視費、氷費、煤氣費、處理費、物菅費、衛生費等好幾月的費用。期間，王先生想帶其他租客上去看房，但因為李某并未交還鑰匙，沒辦法進入房子，使得房子無法再出租，王先生問，應該如何解決該問題呢? 律師回復： 雙方當時有簽訂房屋租賃合同，就是有了租房約定，需要嚴格實行約定的，對于租金的支付也是需要執行合同的約定的，沒有約定的可以協商補充約定，另外對方退租的是屬于違約的，可以要求對方承擔違約金以及實際損失賠償，與對方協商不成的情況下可以到法院起訴。 知識拓展： 什么是違約責任? 違約責任是違反合同的民事責任的簡稱，是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。 違約責任的構成要件： (1)有違約行為; (2)有損害事實; (3)違約行為與損害事實之間存在因果關系; (4)無免責事由。前者稱為違約責任的積極要件，后者稱為違約責任的消極要件。此處僅討論其積極要件，即違約行為。 違約金的賠償 1、違約金的概念和性質。 違約金是指當事人一方違反合同時應當向對方支付的一定數量的金錢或財物。 依不同標準，違約金可分為：(1)法定違約金和約定違約金;(2)懲罰性違約金和補償性(賠償性)違約金。合同法施行之前，中國的違約金制度兼容以上各種形態，合同法則做了全新的規定。 根據現行合同法的規定，違約金具有以下法律特征：(1)是在合同中預先約定的(合同條款之一);(2)是一方違約時向對方支付的一定數額的金錢(定額損害賠償金);(3)是對承擔賠償責任的一種約定(不同于一般合同義務)。 關于違約金的性質，一般認為，現行合同法所確立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度，而屬于賠償性違約金制度。即使約定的違約金數額高于實際損失，也不能改變這種基本屬性。關于當事人是否可以約定單純的懲罰性違約金，合同法未作明確規定。通說認為此種約定并非無效，但其性質仍屬違約的損害賠償。 2、違約金的增加或減少。 違約金是對損害賠償額的預先約定，既可能高于實際損失，也可能低于實際損失，畸高和畸低均會導致不公平結果。為此，各國法律規定法官對違約金具有變更權，中國合同法第114條第2款也做了規定。其特點是：(1)以約定違約金“低于造成的損失”或“過分高于造成的損失”為條件;(2)經當事人請求;(3)由法院或仲裁機構裁量;(4)“予以增加”或“予以適當減少”。 原問題：《租客違約怎么辦》