開(kāi)發(fā)商的交房義務(wù)實(shí)際上是由書(shū)面通知義務(wù)、交付房屋的主義務(wù)及交付、提示必要文件資料的附隨義務(wù)組合構(gòu)成的義務(wù)群。根據(jù)司法解釋規(guī)定，在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定的情況下，“轉(zhuǎn)移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)在實(shí)踐中也是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始承擔(dān)保修責(zé)任，購(gòu)房者開(kāi)始繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。本文據(jù)此討論了開(kāi)發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定問(wèn)題。

　　交房即“房屋的交付”是商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行中的重要環(huán)節(jié)，交房不同于普通買(mǎi)賣(mài)合同中的交貨，而是具有顯著的合同程序性與專業(yè)技術(shù)性的活動(dòng)，具體而言，從程序上是由開(kāi)發(fā)商的通知收房、房屋交付與購(gòu)房者的質(zhì)量驗(yàn)收、書(shū)面確認(rèn)四個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，專業(yè)技術(shù)方面則涉及房屋質(zhì)量驗(yàn)收、相關(guān)房地產(chǎn)資料交付與出示兩大基本問(wèn)題。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的交房義務(wù)實(shí)際上是由書(shū)面通知義務(wù)、交付房屋的主義務(wù)及交付、提示必要文件資料的附隨義務(wù)組合構(gòu)成的義務(wù)群。根據(jù)司法解釋規(guī)定，在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定的情況下，“轉(zhuǎn)移占有”視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)劃分的標(biāo)志，同時(shí)在實(shí)踐中也是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始承擔(dān)保修責(zé)任，購(gòu)房者開(kāi)始繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)。

(一)正確區(qū)分及審查逾期交房的兩類情況

1.開(kāi)發(fā)商未按約定期限交房

2.購(gòu)房人合理拒絕收房視為開(kāi)發(fā)商未按期交房

(二)逾期交房的責(zé)任承擔(dān)方式

(三)開(kāi)發(fā)商免責(zé)情況的審查

1.對(duì)于不可抗力的免責(zé)審查

2.對(duì)于因第三人的原因而主張免責(zé)的審查

　　在商品房預(yù)售合同糾紛中，司法實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商提出的所謂第三人的原因主要有：因工程隊(duì)的施工質(zhì)量問(wèn)題而造成施工停工、因拖欠民工工資致民工停工而延誤工期、因工地周邊居民抗議而暫緩施工、因政府規(guī)劃改變而延緩工期等。根據(jù)合同相對(duì)性原則及《合同法》第121條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不能請(qǐng)求免責(zé)，仍應(yīng)向業(yè)主承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商與第三人間的糾紛由雙方另行解決。

　　但有一種特殊情形值得注意，即因政府政策的原因或規(guī)劃改變而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交房的情形，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會(huì)直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可考慮歸類于情勢(shì)變更。對(duì)于因此類情況而致使開(kāi)發(fā)商逾期交房的，開(kāi)發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)合同法確立的是嚴(yán)格責(zé)任制度，一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同相對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。筆者不同意這種觀點(diǎn)，因?yàn)榇祟惽闆r也是開(kāi)發(fā)商不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類糾紛時(shí)會(huì)造成明顯不公。雖然我國(guó)法律沒(méi)有設(shè)立情勢(shì)變更制度，但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》的精神，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開(kāi)發(fā)商免責(zé)。該解釋第26條規(guī)定，“合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是明顯的不公平，開(kāi)發(fā)商可以請(qǐng)求法院對(duì)該條款予以變更。【1】

　　注：【1】周峰、李興：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中開(kāi)發(fā)商的幾類違約責(zé)任認(rèn)定》，載《法律適用》2010年第11期。

　　文/王林清 最高人民法院民一庭法官

　　郭燕枝 北京市第一中級(jí)人民法院審判委員會(huì)委員、民一庭庭長(zhǎng)

　　楊心忠 最高人民法院審判監(jiān)督庭法官

　　本文節(jié)選自《房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》