[摘要]

本案為典型的"一房二賣"案件，"一房二賣"糾紛在司法實踐中常表現出種類多樣性的特點，針對不同的情況應予以區別對待。

根據《物權法》的相關規定，我國不動產物權變動模式采用合意加公示主義，即以簽訂合法有效的買賣合同和辦理房屋所有權轉移登記為不動產物權變動的二個要件。審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。

本案中，上訴人徐華萍與被上訴人汪平均未辦理房屋所有權轉移登記，故案件爭議焦點為：在未辦理房屋所有權轉移登記情況下，上訴人徐華萍的買賣合同能否對抗被上訴人汪平與被上訴人首創公司之間買賣合同的效力。因此，案涉房屋的占有狀態及備案情況，買受人是否有效付款的事實認定就顯得尤為重要，這些重要事實的認定必須綜合考量訴訟雙方的證據以及各種相關因素而加以判斷。本案也為"一房二賣"糾紛提供了一個典型的借鑒案例。

"一房二賣"糾紛法律適用的準確性關系到千家萬戶買房的交易安全，該問題的解決將有利于房地產市場更快、更穩、更健康地發展。

[案情簡介]

汪平配偶為中聯集團名下子公司中聯物業公司的員工。2007年汪平與蕪湖首創房地產開發有限公司簽訂合同后，因得知中聯集團為帶動"陽光半島"人氣會出臺針對集團員工的優惠政策，因此在支付完10萬定金后與蕪湖首創房地產開發有限公司協商等到政策出臺后再支付。到2007年9月份，中聯集團出臺了《關于"陽光半島"交房有關事項的通知》，通知明確中聯集團員工可以按照1300元/㎡的優惠價購買陽光半島雙拼別墅，但是條件是交房后5年內不能處置。產權證也由集團公司保管。

在該政策出臺后，汪平即與蕪湖首創房地產開發有限公司協商變更協議合同一事，因汪平符合上述優惠政策，蕪湖首創房地產開發有限公司同意了汪平的請求。按照1300元/㎡的單間，總房款為331721元。2007年1月2日汪平與蕪湖首創房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定汪平購買坐落于安徽省蕪湖縣新蕪機械開發區陽光半島A85棟別墅，合同簽訂后汪平于2007年10月17日支付房款331721元。汪平也于2007年10月17日付清尾款，總共支付了331721元，蕪湖首創房地產開發有限公司開具了加蓋財務專用章的收款憑單，載明"單價1300，金額331721"。

因該房遲遲未辦理房產證，汪平于2014年起訴至法院，要求蕪湖首創房地產開發有限公司為其辦理權證，后經蕪湖首創房地產開發有限公司承諾辦理權證，汪平撤訴。但撤訴后，蕪湖首創房地產開發有限公司未履行承諾，又于2015年1月10日將該房屋出售給第三人徐華萍。并于2015年1月15日在蕪湖縣房地產管理局辦理了商品房預售備案登記。蕪湖首創房地產開發有限公司于2016年1月25日被法院宣告破產。

[案號:（2017）皖0221民初353號]蕪湖縣人民法院一審審理認為：原告汪平與被告蕪湖首創房地產開發有限公司簽訂的商品房購買合同成立。第三人徐華萍與被告蕪湖首創房地產開發有限公司簽訂的房屋買賣合同不能對抗原告與被告簽訂的買賣合同的效力。

據此判決：被告蕪湖首創房地產開發有限公司需協助原告汪平辦理坐落于安徽省蕪湖縣新蕪機械開發區陽光半島A85棟別墅的產權證書。

原審第三人徐華萍不服一審判決，提起上訴。

[具體法律分析]

作為本案第三人（上訴人）徐華萍二審階段的代理律師，二審法院采納了代理律師的代理意見，并據此撤銷一審判決，將案件發回重審。具體如下：

一、一審判決認定被上訴人汪平實際占有控制案涉房屋有誤。

首先，被上訴人汪平一審提交的《物業管理服務協議》《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》并不能證明被上訴人汪平已合法并實際占有控制案涉房屋。根據物業管理及裝修管理協議權利義務內容，只有房屋所有權人或其授權的委托人有權簽訂上述協議，而被上訴人汪平并未取得房屋所有權，僅基于《商品房買賣合同》對被上訴人首創公司享有債權，故被上訴人汪平并非上述二份協議適格的合同主體，該二份協議不具有合法性,且被上訴人也未提交證據證明其實際履行了上述二份協議。

相反，上訴人一審提交的證據物業費收款收據可證明，上訴人于2015年1月30日辦理了房屋備案登記后，實際繳納了案涉房屋的物業費（發生在被上訴人汪平簽訂上述兩份協議之后）?？梢?，上訴人系合法的物業費繳納主體且已經實際履行了物業費繳納義務。

其次，根據上訴人一審提交的《安徽省繁昌人民法院執行裁定書》及照片等證據可知，2015年1月9日，被上訴人首創公司陪同上訴人查看案涉房屋時，該房屋仍處于閑置狀態，并未進行裝修及入住。且2016年6月15日，繁昌縣人民法院因上訴人擔保其他債權已經查封了案涉房屋，若被上訴人汪平實際占有控制該房屋顯然不可能對此不知曉，被上訴人汪平卻并未向繁昌縣人民法院提起執行異議，顯然其并未實際占有控制房屋。

最后，通常情況下，商品房交付最直接的程序就是辦理"交鑰匙"確認簽字，即買賣雙方簽署房屋交接單移交鑰匙。事實上，商品房交付條件既應符合合同約定的標準，又必須符合法律、行政法規的強制性規定。具體到個案中的商品房交付，就是指開發商與業主雙方在進行房屋驗收交接之時，開發商應當出示房屋符合交付條件的相關證明文件（商品房竣工驗收合格證、建設工程竣工驗收備案表等），并按照約定提供住宅質量保證書和住宅使用說明書等，絕非簡單到僅僅交鑰匙而已。交鑰匙作為房屋的轉移占有方式，是交付完成的必要條件而非充分條件。故被上訴人汪平若主張實際占有房屋，應向法院提交開發商交付的房屋符合交付條件的相關證明文件（商品房竣工驗收合格證、建設工程竣工驗收備案表等）以及雙方簽署的房屋交接單等證據，而直至上訴人2015年1月簽訂《商品房買賣合同》時，被上訴人首創公司仍無法提供上述交房時必須提交的證明文件及房屋鑰匙，故被上訴人汪平不符合實際占有控制房屋的條件。

二、一審判決認定上訴人徐華萍交付的50萬元購房款未進入被上訴人首創公司賬戶有誤。

首先，根據《民法通則》第四十三條規定："企業法人對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任。"翟厚圣是被上訴人首創公司的法定代表人，其于2015年1月17日出具50萬元《收條》顯然是職務行為，被上訴人首創公司理應對此承擔責任。其次，上訴人徐華萍一審提交的被上訴人首創公司2015年1月15日出具的2566300元《收據》，該收據載明"收款金額為2566300元，收款事由包括A85號房款現金50萬元"，落款處已加蓋被上訴人首創公司財務專用章。

可見，被上訴人首創公司已收到上訴人全部購房款（包含翟厚圣《收條》中的50萬元），該款項已進入被上訴人首創公司賬戶，翟厚圣是在公司財務確認收到款項后，才出具的《收條》對該事項再次確認，其個人并未收取該50萬元購房款。且即使沒有該2566300元《收據》佐證，翟厚圣出具《收條》的行為也符合《中華人民共和國合同法》第五十條規定的表見代表情形。翟厚圣作為被上訴人首創公司法定代表人，該身份足以使上訴人有理由相信翟厚圣有權代表被上訴人首創公司處理案涉房屋買賣相關事宜，其行為對公司具有拘束力，被上訴人首創公司也理應對此負責。故上訴人徐華萍已付清案涉房屋全部購房款項。一審判決未結合《收據》等相關證據綜合認定事實，僅因其中50萬元《收條》無被上訴人首創公司印章等即認定該50萬元購房款未進入公司賬戶，事實認定有誤。

三、一審判決認定徐華萍與被上訴人首創公司簽訂的房屋買賣合同不能對抗汪平與被上訴人首創公司簽訂的買賣合同的效力有誤

參照《安徽省高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》第一條第3點明確規定：出賣人就同一房屋分別與數個買受人簽訂買賣合同，在合同均為有效且買受人均主張出賣人履行合同轉移房屋所有權的情況下，一般應按照以下順序確定買受人的權利保護順位：(1)已經辦理房屋所有權轉移登記的；(2)已經辦理房屋所有權轉移預告登記或合同備案手續的；(3)已經合法占有房屋的；(4)合同實際履行在先的；(5)均未履行，合同成立在先的。

本案中，上訴人徐華萍就案涉房屋已辦理了商品房預售備案登記，故在上訴人徐華萍與被上訴人汪平均未辦理房屋所有權轉移登記的情況下，理應以"第二順序辦理合同備案手續"確定買受人優先順位。而被上訴人汪平主張適用的"實際占有房屋為排位在后的第三順序"，在上訴人徐華萍已具備第二順序條件的前提下不應予以適用，且上訴人徐華萍已經繳納了物業費實際占有控制房屋，被上訴人汪平也無法以實際占有房屋為由主張買受人優先順位。綜上，一審判決認定徐華萍與被上訴人首創公司簽訂的房屋買賣合同不能對抗汪平與被上訴人首創公司簽訂的買賣合同的效力有誤。

[裁判結果]

[案號:（2017）皖02民終2064號]蕪湖市中級人民法院二審審理認為：一審法院在事實查明部分作出的"原告在領取房屋鑰匙后即對該房屋進行裝修入住至今"的認定存在一定偏頗，且一審法院在對徐華萍提交的蕪湖首創房地產開發有限公司于2015年1月15日出具的購房款《收據》未予審查的情況下即認定徐華萍支付的50萬元房款沒有進入蕪湖首創公司賬戶，屬事實認定不清。

據此判決：撤銷一審判決，發回重審。

來源：無訟閱讀    作者：秦尤佳[上海金茂（蕪湖）律師事務所  律師]