現在業主買房不單是看價格、看環境、看質量,同時也看物業管理。先進的物業管理不僅為業主提供生活上的便利和保障，也是物業能否保值、升值維護業主根本利益的關鍵所在，然而在物業區域內，設施設備的維護與管理又是物業管理活動中重要的一環。人們對物業的工程維修工作常常有這么一個誤區，認為工程維修只要出現問題就去維修。這是片面的，物業工程維修人員的工作不僅是發現問題及時處理解決。實際工作中更需要工程人員有綜合管理能力，既要會日常維修，更要精通工程設施設備的管理，同時具有良好的客戶服務意識、服務理念，有認真負責的工作態度以及強烈的責任感和溝通表達能力。 我們不僅僅要在出現問題時維修，更重要的是對設施設備進行有效維護與管理，制定合理的工程維修養護計劃，并遵照計劃去實施開展工作。作為一名物業工程人員不是等出現了問題再去做亡羊補牢的事，還要有防患于未然的工作意識。凡事預則立，無預則廢。主動的做好設備設施維保工作，既能節省設備維修成本，增加其使用壽命，使設施設備處于一種良好的運行狀態。我們百市物業美林東苑管理處每年12月份開始就制定第二年詳細的全年維保計劃,小到一個燈頭、一個閥門都有詳細檢查及維保計劃，然后按照計劃不折不扣實施維保，漸漸地養成了一種好的工作習慣，并從習慣到自然。在具體工作中我們是按以下幾點操作的： 1、制定詳細的工程維保管理計劃有了計劃，工作才有目標，我們首先把區域內所有設備、設施都列入維保計劃之中，需要維保的分一類需要檢查的分一類，設備按月份維保，比如一月份維保配電房，二月份維保消防泵房，依次類推，維保的設備必須全年覆蓋。針對運行頻率較高的設備比如生活泵房、配電房等24小時都運行的設備，我們列入季度保養。一年做四次維保。一般運行較低的設備比如潛水排污泵、假山、橋廊泵等一年維保一次，每月檢查一次。設施類我們小區重點的是排水部分和游樂設施。排水部分如果不暢通直接影響到業主的正常生活，游樂設施檢查不到位直接給業主帶來安全隱患。所以我們把排水部分定為每季度一次，游樂設施每月檢查四次。針對其他設施（公共照明、電控單元門等）每月檢查一次。我們在制定維保計劃時會根據小區的設備設施具休情況，因地制宜的制定計劃，重點的設施我們增加維保的頻率和檢查次數，具體編制的有年維保計劃、計劃實施方案、設施設備檢查記錄等等，同時我們在維保設備設施的時候，必須定好維保月份和檢查時間，比如電動伸縮門我們制定每年的七月份做維保，每月20日檢查一次。公共照明每月檢查4次（8、16、24、30日各檢查一次）。） 2、按照編制的年度計劃嚴格實施維保工作，并在日常工作中檢查其落實情況。根據我們制定的工作計劃，工程部有條不紊的對小區設施設備進行維護與管理。在工作中我們把所有的計劃表全部掛在我們的工作室墻上，以便及時提醒我們去完成工作計劃，我們的計劃定的也比較詳細，落實到每季，每月、甚至每天，并根據各類設備的技術參數制定一個實施方案。比如小區使用頻率較高的電動伸縮門在保養項目上我們制定了5點 1、各節點、機械部位做潤滑 2、手動運行和物探頭靈敏性檢查 3、各固定件和接線處螺絲緊固 4、機頭銀屏顯示、照明和前驅動檢查 5、軌道清潔再比如生活泵房我們制定了8點 ① 變頻控制柜內一、二次線路螺絲緊固 ② 小故障排除（信號燈、按鈕、繼電器異響等） ③ 電壓和電機電流檢測 ④ 雙電源切換箱和水箱浮球閥可靠性檢查 ⑤ 管道、閥門接頭處螺絲緊固和油漆修補 ⑥ 出水口和吸水口止回閥檢查和閥芯除垢 ⑦ 柜內和墻地面衛生 ⑧ 水箱清洗（每年二次，定于3月、9月份）并制定了具體的清洗要求。在實際的設施設備維護工作中，管理處工程主管每周進行三次以上的監督檢查和指導，管理處經理每周至少一次進行檢查，由于采取了行之有效的層層監督管理機制，從而使我們的設施設備維保工作能有效的扎扎實實開展下去。 3、完善維保檢查后的記錄我們在維保和檢查設備、設施結束后，必須詳細記錄在設備、設施維保記錄表中。在工作中，常常有的工程維修人員對維保工作記錄的重要性缺乏深刻的認識，實際上工程的維保后的記錄也是我們工作中的重要部份，它為給我們的工作留下痕跡，規范我們工程維保與管理工作，同時區域內的的設施設備出現問題和故障時，也能提供可靠的依據。例如：按照我們的服務標準，單元排污設備半年做一次維保，但根據小區的實際情況為了使我們的工作做的更細致，我制定的是每季度一次維保清理，工作完畢后進行詳細的記錄（時間、具體雨、污水口的編號，地點，清理污水井內異物的情況、清理人等）如果因業主使用不當，造成管道堵塞，甚至污水漫溢給業主造成的財產損失，我們拿出定期清理的記錄依據，也可規避物業公司的法律責任。根據以上幾點去對區域內的設施設備進行維護與管理，我們的工作就有了一定的條理性，并逐漸地養成一個好的工作習慣，習慣成自然。當然在實際工作中，我們既要按制定的計劃去做，但是也不能教條，俗話說；計劃不如變化，遇到特殊的情況，特殊季節也可能增加維保和檢查的次數，同時在按照計劃正常維保中，會發現制定的計劃有些方面還不夠完善，我們會及時記錄下來，及時補充和調整，通過日常工作經驗的積累，細致、完善我們的工程設施設備維護工作。另外我們的工程人員不僅能有效的維護和管理好物業的設備，同時在實際工作中，還有開源節流，廢物利用，改革創新的意識，例如我們小區的污水處理裝置沉沙池常常會有很多異物，長時間的積淀會使化糞池堵塞，就必須請環衛部門清理，增加了小區的成本費用，我們工程人員動腦筋，想辦法，在沉沙池前面的一個瘖井口增加了過濾網，并定期對過濾網進行清理，有效的控制了沉沙池堵塞的現象，幾年來小區化糞池一直處于暢通的狀態。寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來，經過我們不懈努力的工作，特別是在小區設施設備的維護管理工作中，在全面細致的工作計劃指導下，認真的開展工作，并有完善的記錄，加上工程維修主管及管理處經理的監督管理，使得三年多來美林東苑物業區域內的設施設備始終處于良好的運行狀態。完善細致的工程設備管理工作不僅得到了美林東苑小區業主委員會的高度評價，在去年通過的市優秀物業管理小區的考評中也得到了檢查小組成員的一致贊揚。在今后的物業服務工作中，我們將一如既往的繼續做好物業區域內的設施設備的維護與管理工作，事前控制，結合小區配套設施設備使用情況，制定詳細、完備的計劃；事中控制，制定設施設備故障及突發事件處理程序，并根據需要不斷調整、改進工作；事后控制，完善維保記錄，并不斷總結經驗及教訓，持續改進服務。為廣大業主提供物有所值的貼心服務

同小區商業和住宅,能否由兩家物業公司分開管理

有的小區物業管理區域的物業業態，分為住宅和商業物業。 認為物業公司未對商業領域提供等價的服務（商業的物業費往往比住宅的物業費貴的多），于是有很多商業業主要求獨立出來，自己管理或是自行聘請物業公司（物業團隊）管理。認為只有這樣處理，才能管好商業區域。否則高價的物業費出得太冤了。 這個事情，在法律上有障礙。根據相關物業管理法律規定，一個物業管理區域，只能成立一個業主大會并選舉業主委員會。物業管理區域內，也只能聘請一家物業公司進行管理。 如果說商業業主提出的要求能......

物業合同糾紛如何解決(物業費合同糾紛)

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小區物業選聘法律法規(住建部規定業主委員會可以選聘物業然后由業主大會公開表決嗎)

1.住建部規定業主委員會可以選聘物業然后由業主大會公開表決嗎 一、住建部規定業主委員會可以選聘物業然后由業主大會公開表決的。二、業主委員會，是指由業主選舉產生，代表業主利益的組織，是業主行使共同管理權的一種特殊形式。業主委員會由業主或者業主大會會議選舉產生，一般由5至11人單數組成。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。三、《物業管理條例》規定：業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實......