何謂格式條款，各國和地區的規定并不完全一樣。法國表述格式條款為“標準合同”與“附合合同”。日本將格式條款稱為“普通條款”。而德國對應的是“一般條款”或者“一般交易條款”。我國臺灣地區則稱為“定型化契約”或“定式契約”。我國《合同法》第三十九條第二款規定：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款”，這是我國法律關于“格式條款”的定義。

裁判要旨

　　采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

案情簡介

　　一、原告周顯治、俞美芳共同起訴稱:兩原告與被告眾安公司于2012年11月12日簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定出賣人應當在2012年12月31日前，將符合條件的余姚市城區悅龍灣X幢X號房產交付買受人使用；出賣人逾期交房的，應按日向買受人支付已交付房款萬分之二的違約金。出賣人應當于2013年3月31日前，取得相應的土地、房屋權屬證書，交付給買受人，并代買受人辦理該商品房轉移登記；出賣人逾期交付權屬證書的，應當按日向買受人支付已交付房款萬分之三的違約金。

　　二、現兩原告已經支付了全部購房款合計人民幣5162730元，但至今被告仍未能依據合同約定書面正式通知兩原告交房，也未依約交付并代辦土地、房屋權屬證書，致使兩原告合同目的不能實現。且在2013年9月23日，原告與被告相關工作人員一同勘查房屋，被告銷售總監左新、銷售員鄭孟、工程部、售后服務陳亮等工作人員自檢并出具書面說明確認房屋存在33處質量問題，并作出了維修及交房時間承諾，但至今被告未履行該承諾。

　　三、根據《合同法》及相關司法解釋的規定，被告的行為實屬根本違約，故要求被告立即履行2013年9月23日出具的書面說明確定的維修義務，維修結果應與圖紙相符，達到國家標準;被告立即向二原告交付余姚市城區悅龍灣X幢X號房產，并承擔自2013年10月1日起至實際交付之日止按日向二原告支付已付房價人民幣5162730元的萬分之二的違約金（暫算至2014年1月1日違約金為：376879.29元）；被告立即向二原告交付余姚市城區悅龍灣X幢X號房產的《房產所有權證》和《國有土地使用權證》，辦理相關變更登記，并承擔自2013年4月1日起至實際交付權屬證書之日止按日向二原告支付已付房款人民幣5162730元的萬分之三的違約金（暫算至2014年1月1日違約金為：425925.23元）；被告承擔本案的訴訟費。

裁判結果

　　浙江省余姚市人民法院一審認為：依照合同約定，被告負有按時交房與按時交付權屬證書的義務。現被告以合同中的條款（附件八補充協議第6條第2款）“若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等”為由，認為即使認定被告逾期交房，那么逾期交房屋權屬證書時間也應當相應的順延。根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規定:采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。附件八補充協議第6條第2款系被告方提供，其內容顯然置原告方的利益于不顧，導致其權益處于不確定狀態，免除了被告按時交付房地產權屬證書的義務，應當為無效的格式條款，故被告不能因為雙方有此條款的約定而免除其逾期交付權屬證書的違約責任。2.二原告要求被告支付逾期交房的違約金以及逾期交付權屬證書的違約金；被告余姚眾安房地產開發有限公司認為，即使認定構成違約情況下懇請按照法律規定適當減少違約金。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。從雙方訂立《商品房買賣合同》的目的來看，二原告與被告之間關于逾期交房和交付房地產權屬證書的違約金約定更具懲罰性質(懲罰性違約金)，換言之，是合同雙方對于違約所約定的一種制裁。二原告已按照合同約定將購房款5162730元全部支付給被告，為防止被告怠于履行其合同義務，敦促其及時履行交付房屋和交付房地產權屬證書的義務，違約金仍應按照合同約定計算。二原告訴請被告立即履行2013年9月23日出具的《悅龍灣X幢X號房產所在問題》維修單確定的維修義務，維修結果應與圖紙相符，達到國家標準，其實質在于要求被告按約及時交付房屋。

　　眾安公司不服一審判決，向浙江省寧波市中級人民法院提起上訴。浙江省寧波市中級人民法院二審認為：上訴人眾安公司與被上訴人周顯治、俞美芳簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，屬有效合同，雙方應按照約定全面履行自己的權利義務。根據雙方所簽訂《商品房買賣合同》的約定，“出賣人應當在2012年12月31日前，將符合各項條件的商品房交付買受人使用；商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續，……。”說明上訴人應當書面通知被上訴人辦理交付手續；而依據被上訴人出具的《雙方同意書》，被上訴人會按照雙方約定的時間配合辦理交房手續，故上訴人無需在2012年12月31日前另行書面通知被上訴人辦理交房手續。但根據雙方在2013年9月23日就涉案房產有關車庫、地下室、進戶門、陽臺等方面存在的質量瑕疵問題的說明及一直未對存在問題的整改作出結論情況看，雙方至今并未解決交房問題，上訴人存在逾期交房的違約行為。對于《商品房買賣合同》中約定的“出賣人負責辦理土地使用權初始登記，取得《土地使用權證書》或土地使用證明，出賣人負責申請該商品房所有權初始登記，取得該商品房《房屋所有權證》，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規定的土地、房屋權屬證書，交付給買受人”，明確了上訴人應當于2013年3月31日前取得土地、房屋權屬證書，并交付給被上訴人，而不能理解為上訴人自身于2013年3月31日前取得《土地使用權證書》、《房屋所有權證》的初始登記，否則無法確定被上訴人何時才能取得房地產權證書（將房產從上訴人公司轉移登記過戶至被上訴人名下），現上訴人已逾期交付房地產權屬證書，應當承擔違約責任。至于附件八補充協議第6條第2款關于“若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同”的約定，根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。該補充協議的格式條款系上訴人提供，并沒有采取合理的方式提請對方注意，而其內容顯然對被上訴人利益不利，導致被上訴人權益處于不確定狀態，免除了上訴人按時交付房地產權屬證書的義務，應當為無效。

典型意義

　　商品房買賣中，開發商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開放商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔的，應認定該約定屬于免除開發商按時辦證義務的無效格式條款，開發商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約責任。

相關法律規定：

　　《中華人名共和國合同法》　　

　　《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

（案例來源：中國裁判文書網）