最高法院及各地高院關(guān)于限購限貸的解釋、解答、紀(jì)要或意見

目錄

1，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

2，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知

3，最高人民法院關(guān)于印發(fā)〈全國民事審判工作會議紀(jì)要〉的通知【法辦（2011）442號】

4，2015年全國民事審判會議紀(jì)要（　（2015年4月征求意見稿））

5，北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要

6，上海高級人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》

7，浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）

8，廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀(jì)要》（粵高法【2012】240號）

9，《湖北省高級人民法院民事審判工作會談紀(jì)要》（2013年）

一，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年）

第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

　　第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

　　第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

　　商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

　　第二十六條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

　　第二十七條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。

二，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知【法發(fā)〔2009〕42號】

七、妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩(wěn)定房屋交易市場。要依照法律和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認(rèn)購協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護(hù)購房人利益；對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當(dāng)事人的調(diào)解工作，確無調(diào)解可能的案件，可以根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問題；對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對市場經(jīng)營風(fēng)險，共同維護(hù)誠信的市場交易秩序。對矛盾有可能激化的敏感案件和群體性案件，要及時向當(dāng)?shù)攸h委匯報(bào)，與政府主管部門溝通情況，力爭將不穩(wěn)定因素化解在萌芽狀態(tài)。

八、妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護(hù)房地產(chǎn)金融體系安全。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中，要依法保護(hù)銀行的合法權(quán)益；對涉嫌利用虛假房地產(chǎn)交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動的，要及時向偵查機(jī)關(guān)提供線索；對案件中出現(xiàn)的新情況、新問題及時與房地產(chǎn)主管部門、銀行業(yè)進(jìn)行溝通，依法支持金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)有效行使管理職能，防范房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險。

三，最高人民法院關(guān)于印發(fā)〈全國民事審判工作會議紀(jì)要〉的通知【法辦（2011）442號】

三、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件

19、對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。

對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的，原則上不予支持；但買受人舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實(shí)際將以按揭方式付款的，人民法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。

20、房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的，原則上不予支持。

21、人民法院對因國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致雙方當(dāng)事人解除房屋買賣合同后的損失，應(yīng)適當(dāng)區(qū)分基本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處理，依法保護(hù)普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益。對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進(jìn)行處理，合同約定定金的．補(bǔ)償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標(biāo)的額的10%；對購買投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

22、對因國家宏觀調(diào)控政策變化引發(fā)的居間報(bào)酬糾紛應(yīng)加以重視。房屋買賣雙方確因中介機(jī)構(gòu)的居間行為訂立合同的，除合同另有約定外，一方當(dāng)事人以宏觀調(diào)控政策調(diào)整無法繼續(xù)履行合同為由，請求解除居間合同并要求返還已支付的居間報(bào)酬的，原則上不予支持。但約定的居間報(bào)酬確實(shí)過高，當(dāng)事人請求適當(dāng)酌減的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況，根據(jù)公平原則處理。

對于中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方交易，導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，中介機(jī)構(gòu)請求委托人支付居間報(bào)酬的，不予支持；委托人請求中介機(jī)構(gòu)賠償損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度處理。

四、2015年全國民事審判會議紀(jì)要（2015年4月征求意見稿）

（三）關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策問題

28、房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應(yīng)予以支持其訴請。

請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予支持。

29、因房地產(chǎn)政策調(diào)控引發(fā)房價波動較大，當(dāng)事人因房屋價格明顯下降或者出賣人因房屋價格較快上漲的原因，請求解除房屋買賣合同，或者請求補(bǔ)足房屋差價的，人民法院要依法維護(hù)房地產(chǎn)市場的誠信交易秩序，強(qiáng)調(diào)成立并生效的合同對當(dāng)事人的法律約束力。

30、要注意發(fā)揮司法審判在規(guī)范和房地產(chǎn)居間市場中的作用。房屋買賣雙方當(dāng)事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭貸款，或買受人由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請求支付居間報(bào)酬的，一般不予支持，但是居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予以支持。居間人故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報(bào)酬的，不應(yīng)予以支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度處理。

五，北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要

為貫徹落實(shí)國務(wù)院通知精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下統(tǒng)稱“京十五條”），對居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺對于有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的作用，同時也對房屋買賣當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。實(shí)踐中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開了專題研討會，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：　　一、（審理案件的基本原則和導(dǎo)向）　　對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控是黨和國家為維護(hù)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲的重大決策部署。依據(jù)國家和本市的住房限購政策規(guī)定（以下統(tǒng)稱住房限購政策），妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件是人民法院為大局服務(wù)、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致?！　《ⅲㄗ》肯拶徴吲c不可抗力）　　國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷。因此，住房限購政策在司法實(shí)踐中不宜認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力?！　∪ⅲㄗ》肯拶徴叩男再|(zhì)和合同解除的處理原則）　　住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實(shí)施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對方補(bǔ)償其所受合理損失的，可酌情予以支持。　　房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請求，應(yīng)予支持?！　∷?、（對已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）　　房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方簽訂的買賣合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋管理部門辦理了網(wǎng)上簽約的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記?！　≡V訟中，當(dāng)事人對買受人是否具備購房資格、網(wǎng)簽是否正確等事實(shí)存在異議的，應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋管理部門反映。當(dāng)事人向相應(yīng)行政部門反映的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否等待行政部門的處理結(jié)果?！　∥濉ⅲ▽ξ崔k理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）　　房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方雖未辦理網(wǎng)上簽約，但買受人家庭（含夫妻雙方及未成年子女）具備“京十五條”規(guī)定的購房資格（見附件一）的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記；不具備資格的，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟請求，即要求解除買賣合同；經(jīng)釋明當(dāng)事人變更請求的，按本紀(jì)要第三條的內(nèi)容處理，當(dāng)事人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的，判決駁回其訴訟請求?！　≠I受人對其具備“京十五條”規(guī)定的購房資格負(fù)有舉證責(zé)任。買受人應(yīng)當(dāng)依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于落實(shí)本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料（見附件二），并提交書面承諾保證其陳述真實(shí)。買受人無正當(dāng)理由拒絕提供證據(jù)材料以致法院無法審查核實(shí)的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其要求辦理房屋過戶登記的訴訟請求。出賣人對買受人的權(quán)利主張表示認(rèn)可的，不免除買受人的舉證責(zé)任。法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人提交的證據(jù)主動審查買受人家庭是否具備“京十五條”規(guī)定的購房資格并做出認(rèn)定，必要時應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的房屋管理部門進(jìn)行核實(shí)，避免當(dāng)事人通過法院生效判決、調(diào)解書的方式規(guī)避上述政策規(guī)定，實(shí)現(xiàn)房屋過戶的目的?！　×?、（對“京十五條”實(shí)施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）　　本紀(jì)要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實(shí)施（2011年2月17日）之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實(shí)際占有使用房屋，解除合同會導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀(jì)要第五條第一項(xiàng)的內(nèi)容處理?！　》ㄔ簩Ξ?dāng)事人提交的證明上述事實(shí)的證據(jù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，全面審核，判決支持買受人要求辦理房屋過戶登記訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)在判前向受理法院的主管院庭長匯報(bào)，必要時可向二審法院匯報(bào)；原則上不宜以出具正式調(diào)解書的方式確認(rèn)由出賣人為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)?！　≠I受人在相應(yīng)的住房限購政策實(shí)施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過戶登記，尚未審結(jié)的，不受該政策規(guī)定的住房限購條件的限制。　　七、（合同存在欺詐的處理原則）　　住房限購政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的合同違反住房限購政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當(dāng)事人賠償其因此所受損失的，應(yīng)予支持。　　八、（明知合同違反住房限購政策的處理原則）　　當(dāng)事人雙方在訂立合同時明知或應(yīng)當(dāng)知道該合同不符合當(dāng)時的住房限購政策，一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買受人家庭具備“京十五條”規(guī)定的購房資格的除外；合同約定待買受人符合住房限購政策后再辦理房屋過戶登記的，依照其約定。　　九、（規(guī)避住房限購政策的借名買房合同的處理原則）　　因住房限購政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實(shí)際買受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！　∈?、（適用范圍）　　本紀(jì)要所稱的“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣。當(dāng)事人依據(jù)房屋贈與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過戶登記的，可以參考適用本紀(jì)要相關(guān)內(nèi)容?！　液捅臼芯妥》肯拶徴哂行乱?guī)定的，適用其新規(guī)定?！　‘?dāng)事人因房屋買賣合同的效力及履行發(fā)生的其他爭議，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。 北京市高級人民法院民一庭　　二○一一年十二月十三日

六，上海高級人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》滬高法民一（2006）15號

一、因宏觀政策調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整，當(dāng)事人對調(diào)整后稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，如何處理；當(dāng)事人可否以此為由解除房屋買賣合同?！　「鶕?jù)“約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充”原則，當(dāng)事人對稅費(fèi)的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定；當(dāng)事人對稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對稅費(fèi)的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。　　當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同?！　《?、當(dāng)事人能否以銀行不再辦理轉(zhuǎn)按揭貸款、致其無法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買賣合同。2005年3月28日上海市銀行同業(yè)公會規(guī)定，通過貸款購買房屋，一年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行不再提供個人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。同年4月5日，上海市房地局進(jìn)一步明確，出售方必須還清貸款后，方能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導(dǎo)致合同約定的付款方式無法實(shí)現(xiàn)的，該合同義務(wù)無法履行的原因可認(rèn)定為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，當(dāng)事人以此為由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行還清貸款，或雙方在合同中有其它特別約定（如貸款不足或不成，房屋買受人自行補(bǔ)足貸款等）的，當(dāng)事人以貸款政策發(fā)生變化為由要求解除房屋買賣合同的，不予支持。三、房屋買受人能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化、致其無法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買賣合同。房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時往往對合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識，對自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。四、由于房屋中介公司不當(dāng)行為，致使房屋出賣人因政策調(diào)整而多支付營業(yè)稅等稅款，房屋出賣人要求房屋中介公司承擔(dān)該部分稅款損失的，如何處理。為確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家有關(guān)部門規(guī)定個人將購買不足一定年限的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定以房屋產(chǎn)權(quán)證的取得時間或房屋交接書上的記載時間等來綜合確定房屋購買時間。不少業(yè)主將所購期房出售時，將產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)委托房屋中介公司辦理。對此，房屋中介公司接受委托后，應(yīng)秉持為委托人服務(wù)的原則，全面、及時地處理委托事務(wù)。如因房屋中介公司未及時履行受托義務(wù)，導(dǎo)致房屋出賣人因政策調(diào)整而遭受多支付營業(yè)稅等損失的，應(yīng)根據(jù)房屋中介公司的過錯程度判令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。五、當(dāng)事人可否以對方當(dāng)事人違反房屋預(yù)訂協(xié)議為由，主張房屋差價損失。 《購房意向書》、《房屋預(yù)訂單》等預(yù)訂協(xié)議屬于預(yù)約，具有合同性質(zhì)。預(yù)定協(xié)議約定有定金條款及其它違約條款的，當(dāng)事人不履約的，應(yīng)適用定金罰則和其它違約條款。若協(xié)議中沒有定金條款（違約金條款），或定金數(shù)額（違約金數(shù)額）低于實(shí)際損失，相對方主張其它損失的，應(yīng)予支持。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定的精神，締約過失造成的損失包括直接損失（如締約費(fèi)用等），也包括間接損失（即喪失與第三人另訂合同機(jī)會所產(chǎn)生的損失等），但損失不應(yīng)超過當(dāng)事人在訂立合同時所應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因合同不成立、無效或者被撤銷可能造成的損失；也不得超過合同成立或合同有效時的履行利益。因此，守約方要求違約方賠償房屋差價損失的，一般可予準(zhǔn)許，具體數(shù)額應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、合理的成本支出等因素酌定。六、房屋中介公司為賺取差價分別與房屋出賣人、買受人簽訂房屋買賣合同，或不讓房屋買賣雙方見面，直接代理雙方簽訂房屋買賣合同的，如何認(rèn)定該行為的效力。 房屋中介公司與房屋出賣人或買受人，尤其是與房屋出賣人之間的法律關(guān)系復(fù)雜多樣，往往并不是單純提供訂約機(jī)會、媒介服務(wù)的居間法律關(guān)系，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際意思表示區(qū)別對待。房屋出賣人明確表示將房屋賣予房屋中介公司的，其與房屋中介公司間形成房屋買賣合同關(guān)系。房屋中介公司再行出售房屋的行為與原房屋出賣人無關(guān)，由此產(chǎn)生的差價應(yīng)歸房屋中介公司，但房屋中介公司應(yīng)舉證證明其與原房屋出賣人間已形成房屋買賣合同關(guān)系。屋出賣人明確表示委托房屋中介公司以不低于一定價格出賣房屋的，其與房屋中介公司間形成銷售房屋的委托代理關(guān)系。若房屋中介公司以自己名義與房屋買受人簽訂高于委托最低價的房屋買賣合同，而房屋出賣人與房屋中介公司對溢價部分歸屬無約定或約定不明，且無法依據(jù)《合同法》第六十一條確定的，則該溢價部分應(yīng)歸屬委托人（即房屋出賣人）；若有證據(jù)證明，房屋中介公司以委托人名義與本公司或其職員、職員近親屬，以委托最低價簽訂房屋買賣合同后，再將房屋加價賣出的，屬于違背其對委托人應(yīng)盡忠實(shí)義務(wù)的違約行為。因此，房屋中介公司通過對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)賣而產(chǎn)生的溢價部分，可以作為委托人的實(shí)際損失，由房屋中介公司賠付。七、房屋開發(fā)商逾期辦出房地產(chǎn)權(quán)屬證書（以下簡稱“大產(chǎn)證”），房屋買受人（以下簡稱“小業(yè)主”）可否比照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，主要針對由于開發(fā)商的原因致使小業(yè)主未能按期取得小產(chǎn)證的情形，而不適用于開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證的情況。同時，開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證與購房人一般無直接利害關(guān)系，與購房人存在直接利害關(guān)系的是能否按照合同約定如期取得小產(chǎn)證。若合同約定了開發(fā)商辦出大產(chǎn)證的期限而開發(fā)商逾期辦出的，購房人據(jù)此要求賠償損失，應(yīng)當(dāng)舉證證明其因此而遭受了損失，不能直接參照最高法院司法解釋的規(guī)定判令開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，但購房合同對此有特別約定的除外。八、在二手房買賣中，房屋出賣人在與買受人簽訂房屋買賣合同前已將房屋抵押給銀行，或在與買受人簽訂房屋買賣合同后將房屋抵押給銀行，買受人要求出賣人交付房屋并辦理過戶手續(xù)的，如何處理。根據(jù)《合同法》第一百五十條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即必須保證所出售的標(biāo)的物上不存在任何權(quán)利負(fù)擔(dān)包括抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，但買受人明知的除外。同時，根據(jù)最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條的規(guī)定，抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定有效，但抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅；受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。因此，出賣人將已抵押的房屋再行出售的，買受人可以請求解除房屋買賣合同，也可以請求依據(jù)前述司法解釋的規(guī)定繼續(xù)履行房屋買賣合同。房屋出賣人在簽訂房屋買賣合同后再將房屋抵押給銀行，而銀行如系善意取得合法的抵押權(quán)，則可以認(rèn)定出賣人的行為已構(gòu)成違約，房屋買受人可以要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，也可以要求出賣人按照前款意見承擔(dān)責(zé)任。

七，浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）

為依法妥善審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策（以下簡稱調(diào)控政策）影響的房屋買賣合同糾紛案件，依據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律、行政法規(guī)、司法解釋及相關(guān)政策規(guī)定，制定本意見。

一、審理受調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件，應(yīng)堅(jiān)持合同自由、誠實(shí)信用、依合同履行義務(wù)和公平原則。認(rèn)定相關(guān)房屋買賣合同效力時，應(yīng)嚴(yán)格依照法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定；只有明確存在法定無效情形的，才可以認(rèn)定合同無效。

二、純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實(shí)無法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應(yīng)認(rèn)定屬于《解釋》第四條、第二十三條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。當(dāng)事人據(jù)此請求解除合同的，可予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

三、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。

四、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，而請求解除合同的，可予以支持；出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。

五、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同在限貸政策實(shí)施后，買受人既未按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解約，出賣人請求繼續(xù)履行合同或解除合同，并由買受人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予以支持。

六、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。

七、調(diào)控政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)情況，導(dǎo)致訂立的合同違背調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請求依法變更或撤銷合同，并要求對方當(dāng)事人承擔(dān)其因此所受損失的，可予以支持。雙方當(dāng)事人均知道或應(yīng)當(dāng)知道訂立的合同違反調(diào)控政策的強(qiáng)制性規(guī)定，一方當(dāng)事人請求確認(rèn)合同有效、繼續(xù)履行的，不予支持。

八、實(shí)際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。

九、房屋買賣合同因受調(diào)控政策影響而解除，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)請求房屋買賣合同當(dāng)事人支付其已實(shí)際支出的必要費(fèi)用以及合理報(bào)酬的，應(yīng)酌情予以支持；但對未予明碼標(biāo)價、虛假誤導(dǎo)、混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價、炒賣房號、賺取差價，以及其它違反住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等規(guī)定的收費(fèi)，不予支持。

房屋買賣合同當(dāng)事人請求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)退還當(dāng)事人委托其保管的購房款、定金和房屋產(chǎn)權(quán)證書等資料的，應(yīng)予以支持。

十、根據(jù)個案特殊情況，確需依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》的規(guī)定，適用情勢變更原則處理的，應(yīng)嚴(yán)格按照《最高人民法院關(guān)于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》（法[2009]165號）第二條的規(guī)定，逐級層報(bào)我院審核。

十一、審理受調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件，應(yīng)堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合”的工作原則，依法合理平衡各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，著力做好調(diào)解工作，妥善化解矛盾糾紛。

十二、本意見所稱“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣；本意見所稱“合同”，包括預(yù)約合同和本約合同。

十三、本意見自2011年4月21日起執(zhí)行。

本意見施行后尚未審結(jié)的一、二審案件和新受理的一審案件，適用本意見。已經(jīng)作出生效裁判的案件依法再審的，不適用本意見。法律、行政法規(guī)、司法解釋有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

八，廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀(jì)要》（粵高法【2012】240號）

（五）關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策問題

11.商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。買受人請求判令出賣人辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)向其釋明可以變更訴訟請求；買受人堅(jiān)持不變更的，駁回其訴訟請求。

12.要注意發(fā)揮司法審判在規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)居間合同市場中的作用。房屋買賣雙方當(dāng)事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭手續(xù)，或買受人由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請求支付居間報(bào)酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予支持。居間人故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報(bào)酬的，不予支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度處理。

九、《湖北省高級人民法院民事審判工作會談紀(jì)要》（2013年）

第五部分房地產(chǎn)糾紛案件

    39、對于合同訂立后由于住房限購政策的實(shí)施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對方補(bǔ)償其所受合理損失的，可酌情予以支持。  房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請求，應(yīng)予支持。違約方要求解除合同的，應(yīng)予支持。守約方可就違約方行為導(dǎo)致的損失，另行主張權(quán)利。    40、住房限購政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的合同違反住房限購政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當(dāng)事人賠償其因此所受損失的，應(yīng)予支持。    41、因住房限購政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實(shí)際買受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

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