涉及民間借貸中以房抵押問題，發(fā)現(xiàn)非法律人士對抵押所有權(quán)等法律概念非常模糊，常常以自己的理解作為辦事依據(jù)，而不去了解法律對這些概念的規(guī)定，導(dǎo)致一些自以為可以保障權(quán)利的行為，實則并沒有起到預(yù)想的作用。提出常見的二種錯誤，與大家一起明晰一下這個小而實用的法律問題。 誤解1.借款人或第三人與出借人簽訂書面合同，約定借款人或第三人以自有房產(chǎn)作為抵押擔保，到期不還，房產(chǎn)歸出借人所有。

以上約定是完全無效的，或者說，這樣的約定并不能構(gòu)成法律意義上的抵押擔保。因物的歸屬和利用產(chǎn)生的權(quán)利稱之為物權(quán)，物又可分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，房產(chǎn)是典型的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)有著自己特殊的規(guī)定，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須經(jīng)依法登記，才能發(fā)生效力。舉個例子，比如從開發(fā)商處購買房產(chǎn)，當你跟開發(fā)商簽了合同，付了房款，你覺得這個房產(chǎn)就是你的了，其實不然，此時房產(chǎn)還不屬于你，你只是跟開發(fā)商之間有了一個合同權(quán)利，有權(quán)要求開發(fā)商交付房產(chǎn)，辦理產(chǎn)權(quán)登記，只有這個房產(chǎn)進行了不動產(chǎn)所有權(quán)登記，登記到你名下，你才能享有對該房產(chǎn)的所有權(quán)，這個房子才是真正屬于你的。同為物權(quán)的抵押權(quán)也是同樣道理，以房產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。因此，當事人之間僅僅簽訂了書面的抵押合同，并不能使得該房產(chǎn)設(shè)立一個抵押權(quán)。而不能設(shè)立抵押權(quán)，則意味著，一旦發(fā)生不能如期償還債務(wù)的情況，債權(quán)人將不能就此抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。 此外，該種約定的另一個錯誤認識，是觸犯了法律規(guī)定的流抵押條款。抵押是指：為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。抵押權(quán)的本質(zhì)是優(yōu)先受償權(quán)，而非直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)。《民法典》第四百零一條明確規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。這就是法律對流抵押的明確否定。那么抵押權(quán)怎么實現(xiàn)呢？見《民法典》第四百一十條規(guī)定：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。 綜上，如果你需要為你的借款提供保障，用不動產(chǎn)進行抵押，一定要做以下三個動作： 一、確保抵押房產(chǎn)有所有權(quán)（表現(xiàn)形式為有產(chǎn)權(quán)證書）； 二、簽訂書面的《抵押合同》，約定清楚權(quán)利義務(wù)； 三、進行不動產(chǎn)抵押登記（表現(xiàn)為取得他項權(quán)利證書）。

誤解2.借款人與出借人簽訂房屋買賣合同，約定借款人或第三人到期不還，借款人按照房屋買賣合同約定要求借款人將房屋出售給出借人，借款抵作房款。

此類約定引起的糾紛，也是在司法實踐中高頻出現(xiàn)的。因此，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（2020年修正），對這種情況做出了明確規(guī)定，即第二十四條：當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理。當事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應(yīng)當準許。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或者補償。 從以上規(guī)定可以看出，對此種類型的買賣合同，法律并不認可，而是依據(jù)其真實意思，即作為對借貸的擔保來處理。出于對債權(quán)人的保護，該司法解釋又進一步規(guī)定，按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。這樣的規(guī)定則是以一種變通的方式幫助債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，實現(xiàn)擔保的初衷。但與真正的抵押擔保相比，這種行為的風險還是巨大的。比如，因為沒有做抵押登記（抵押登記后如產(chǎn)權(quán)人要出賣該房產(chǎn)，則需要經(jīng)過抵押權(quán)人同意或知曉，因此產(chǎn)權(quán)人無法擅自處分抵押物），產(chǎn)權(quán)人在借貸糾紛審理過程中自行將房產(chǎn)出售給善意第三人，則債權(quán)人也無法通過拍賣房產(chǎn)而獲得受償。 因此，不建議采取以上方法作為債權(quán)的擔保。雖然抵押登記手續(xù)較為繁瑣，但是安全系數(shù)更高。作為民間借貸中的出借人，保護資金安全還是第一要務(wù)。因此，建議大家謹慎對待。

綜上，就民間借貸中的房產(chǎn)抵押，或者說不動產(chǎn)抵押，我們務(wù)必需要謹記，要保證資金安全，規(guī)避交易風險，一定要及時與專業(yè)人士溝通，否則，想當然的行動，會帶來想不到的后果，再去亡羊補牢，即便猶未為晚，也需要付出很多代價了。