一、合同格式條款的效力如何認(rèn)定

1、格式條款的有效情形。

《合同法》第四十條規(guī)定了格式條款無效的情形。以此為基礎(chǔ)，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第九條、第十條對格式條款的效力作出了更為細(xì)致的規(guī)定。前述解釋第十條規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反《合同法》第三十九條第一款的規(guī)定，并具有《合同法》第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。依據(jù)《合同法》第三十九條第一款“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明”之規(guī)定，格式條款提供方負(fù)有三項(xiàng)法定義務(wù)，即遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)、對于免責(zé)或限責(zé)條款采取合理的方式提示對方注意以及依對方的要求給予說明的義務(wù)。前述解釋第六條第一款對何謂采取合理的方式作出了解釋，即對免責(zé)或限責(zé)格式條款，格式條款提供方在合同訂立時(shí)采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合《合同法》第三十九條所稱采取合理的方式。其所作的特別標(biāo)識足以引起對方注意，是判斷格式條款提供方是否盡到合理提示義務(wù)的一個(gè)非常重要的條件。

2、格式條款的無效情形。

《合同法》第四十條規(guī)定了格式條款無效的三種情形：

一是符合《合同法》第五十二條一般合同無效情形的格式條款無效;

二是格式條款免除造成對方人身傷害的或者因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任時(shí)無效;

三是格式條款提供方免除自身責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，格式條款無效。第三種情形中的免除自身責(zé)任，又可以稱為免除主要義務(wù)，主要指條款中含有免除條款提供方按照通常情形或一般交易習(xí)慣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的主要義務(wù)，一些為消費(fèi)者所詬病的類似于“商品一經(jīng)售出概不負(fù)責(zé)”等條款皆屬于此類情形。加重對方責(zé)任，是指格式條款中含有在通常情況或一般交易習(xí)慣中對方當(dāng)事人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。如某些合同中規(guī)定消費(fèi)者對于不可抗力發(fā)生的后果也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。排除對方主要權(quán)利，是指格式條款中含有排除對方當(dāng)事人按照通常情形或一般交易習(xí)慣應(yīng)當(dāng)享有的主要權(quán)利。這三種無效情形不是彼此排斥，而是互有重合之處，比如，某格式條款違反了法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，同時(shí)可能也加重了格式條款相對方的責(zé)任或者排除了其主要權(quán)利。

二、《商品房預(yù)售合同》之補(bǔ)充協(xié)議是不是格式條款?

根據(jù)《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》的規(guī)定，格式條款必須同時(shí)符合重復(fù)使用、預(yù)先擬定、在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商三個(gè)特點(diǎn)。目前在日常生活中普通存在的格式合同(條款)，諸如保險(xiǎn)單、飛機(jī)票、火車票、供水、電合同等，這些合同(條款)在訂立時(shí)并不與消費(fèi)者進(jìn)行協(xié)商，而是基于廣泛受眾預(yù)先制定，反復(fù)使用的文本，具有很典型的格式合同(條款)法定屬性和特征。

在商品房買賣過程中，為了節(jié)約雙方的時(shí)間成本，也為了讓購房者更全面地了解所購房屋，更充分地了解買受人的權(quán)利，開發(fā)商一般會提供合同及補(bǔ)充協(xié)議的框架文本給購房者參考，很多購房者是在看到開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議框架文本后，才了解自己所擁有的權(quán)利，才能更充分地表達(dá)自身意愿，買賣雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上，協(xié)商一致后再予簽字確認(rèn)。

如果將補(bǔ)充協(xié)議認(rèn)定為格式化合同，購房者的每一項(xiàng)主張、每一條款變更都需要向工商部門報(bào)備審批后才能獲得修改，此舉將大大增加行政機(jī)關(guān)的工作量和操作成本，降低了社會效率，變相剝奪和限制了購房者自由協(xié)商更改的權(quán)利，增加了商業(yè)交易的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，《房屋(預(yù)售)買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議不符合格式合同的法定特性，不應(yīng)被認(rèn)定為格式合同。

三、商品房預(yù)售合同格式條款的解釋

1、預(yù)售合同條款的解釋應(yīng)兼顧合同正義。

以合同自由為代表的意思自治是整個(gè)私法的基石，而以誠實(shí)信用為代表的權(quán)利本位是私法的中心。通常，在當(dāng)事人交易行為、意思表示完全自由且交易能力相當(dāng)時(shí)，他們的合同自由和權(quán)利應(yīng)得到充分尊重，外力不宜介入。但是，現(xiàn)代市場復(fù)雜，尤其是某些特定行業(yè)或領(lǐng)域，雙方的交易能力往往明顯不對稱，一方濫用交易優(yōu)勢而導(dǎo)致交易結(jié)果不正義的情形時(shí)有發(fā)生，適當(dāng)?shù)耐獠扛深A(yù)平衡合同自由和正義實(shí)屬必要。

2、合同的解釋必須符合交易目的。

合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是為了實(shí)現(xiàn)特定交易目的。因此，當(dāng)合同內(nèi)容似是而非或前后矛盾，或者事后雙方在理解具體條款的準(zhǔn)確含義發(fā)生分歧時(shí)，應(yīng)先根據(jù)當(dāng)事人的目的來尋求雙方真實(shí)的或應(yīng)有的意思表示。

3、在雙方對預(yù)售合同格式條款的理解產(chǎn)生重大分歧時(shí)，應(yīng)作出有利于購房者的解釋。

合同法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，當(dāng)合同當(dāng)事人對格式條款的理解發(fā)生分歧時(shí)，應(yīng)適用特殊解釋方法，作出對格式條款擬訂者不利的解釋，以便限制權(quán)利濫用，維護(hù)正常交易秩序，保障消費(fèi)者利益，體現(xiàn)正義精神。預(yù)售合同是格式合同，一份正規(guī)合同文本包含了大量的信息，但銷售方對此早已了然于胸，而一般購房者則不同，只有在準(zhǔn)備簽署合同時(shí)，他們才能見到正式合同文本，并沒有足夠時(shí)間逐條逐款認(rèn)真、仔細(xì)地閱讀，對合同內(nèi)容的把握往往顧此失彼，甚至稍有遲疑，就會喪失簽約機(jī)會。

4、對預(yù)售合同的格式條款還應(yīng)按通常的理解予以解釋。

當(dāng)對合同條款的理解發(fā)生歧義時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)交易規(guī)則、交易習(xí)慣或生活常識，按照大多數(shù)人的理解進(jìn)行解釋。以上就是上面問題的相關(guān)內(nèi)容了，如果還有什么其他的問題，歡迎在線咨詢律聊網(wǎng)。