購(gòu)買二手房要注意的問題

一、權(quán)屬審查

購(gòu)買人要購(gòu)買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(包括房產(chǎn)證及土地證)的房屋，不得買賣。為慎重起見，購(gòu)買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性，以最大限度地避免購(gòu)買的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

二、買賣雙方主體資格審查

二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋所有權(quán)人。二手房受讓人可以是境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、行政法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

三、共有財(cái)產(chǎn)審查

二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。依照規(guī)定，共有人對(duì)買賣的房屋具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，未經(jīng)共有人同意，買賣房屋的合同將被法院認(rèn)定為無效。另依據(jù)我國(guó)婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非另有約定。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關(guān)財(cái)產(chǎn)約定的協(xié)議。

四、權(quán)利限制審查

二手房買賣前，購(gòu)買方應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說來，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。

五、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查

購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押，應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

六、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)審查

共有二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果沒有取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件，買房人應(yīng)當(dāng)注意買賣合同被宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)房人購(gòu)買已出租且租賃尚未期滿的二手房時(shí)。如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

最后，二手房有以下情形之一的，請(qǐng)勿購(gòu)買：

司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;列入動(dòng)拆遷范圍的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形(比如禁止城市居民購(gòu)買建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房)。