導(dǎo)讀

現(xiàn)實(shí)生活中，很多人在購(gòu)買房屋向銀行貸款時(shí)因各種各樣的原因申請(qǐng)失敗，導(dǎo)致不能付清購(gòu)房款，從而違反了《商品房買賣合同》的相關(guān)約定。往往這種情況中，出賣方會(huì)直接起訴要求解除合同，但也有一些投機(jī)取巧的出賣方一開始并不主張解除合同，等到案涉房屋漲價(jià)后再要求解除合同，從而使得利益最大化。

裁判要旨

　　根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

案情簡(jiǎn)介

一、茲有某部隊(duì)甲，2011年1月，其與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：甲購(gòu)買位于某地的案涉房屋，總價(jià)150萬元，甲首付款75萬元，剩余75萬元通過貸款的方式予以支付，甲如不能在規(guī)定期限內(nèi)支付全部房款的，則某房地產(chǎn)開發(fā)公司有權(quán)解除合同。

二、合同簽訂后，甲按期支付了首付款，但因銀行貸款審批未通過，故案涉房屋的尾款一直未付清。2018年，因房?jī)r(jià)上漲較多，某房地產(chǎn)開發(fā)公司起訴至法院，要求解除合同收回房屋，并且要求甲賠償違約金40余萬元。一審判決甲敗訴，支持了某房子產(chǎn)開發(fā)公司的全部訴訟請(qǐng)求。甲不服，提起上訴。

三、在上訴期限屆滿前的最后一天，甲匆匆忙忙的前來向維權(quán)律師尋求幫助。因時(shí)間匆忙，維權(quán)律師加班加點(diǎn)，在期限屆滿前將上訴材料交給了法院。維權(quán)律師研究此案后，圍繞某房地產(chǎn)開發(fā)公司的解除權(quán)已經(jīng)消滅的觀點(diǎn)展開辯論，并準(zhǔn)備了充分相關(guān)案例提供法官參考。通過維權(quán)律師的工作，二審法官采納了維權(quán)律師的觀點(diǎn)，因此二審撤銷了一審判決，并駁回了某開發(fā)公司的全部訴訟請(qǐng)求。

律師建議

　　法律對(duì)合同解除權(quán)這一形成權(quán)設(shè)定除斥期間的目的在于穩(wěn)定民事法律關(guān)系和維護(hù)社會(huì)正常秩序。當(dāng)一方當(dāng)事人享有解除權(quán)時(shí)，如果該當(dāng)事人長(zhǎng)期不行使解除權(quán)，將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人權(quán)利處于不穩(wěn)定、不確定的狀態(tài)。作為享有合同解除權(quán)的一方當(dāng)事人，不管是選擇解除合同，還是選擇要求繼續(xù)履行合同，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)確定。為督促享有解除權(quán)一方當(dāng)事人及時(shí)作出選擇，法律規(guī)定了解除權(quán)的除斥期間，當(dāng)事人超過除斥期間未行使解除權(quán)的，應(yīng)視為解除權(quán)已消滅。從規(guī)定解除權(quán)除斥期間的立法目的來看，不管是法定解除權(quán)還是約定解除權(quán)，在除斥期間這個(gè)問題上并無二致。

來源：軍心法助

聲明

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