物業(yè)公司選聘，是很多小區(qū)業(yè)委會(huì)不可逃避的話題。也是眾多小區(qū)業(yè)主關(guān)注的事務(wù)，因?yàn)檫@關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主的切身利益。

要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行選聘，需要有一個(gè)完整的選聘方案。這個(gè)方案，可以是在首次業(yè)主大會(huì)制定的基礎(chǔ)性文件，如《小區(qū)議事規(guī)則》《管理規(guī)約》中予以明確。

也可以單獨(dú)召開一次業(yè)主大會(huì)，對(duì)選聘方案進(jìn)行表決，通過后再予以執(zhí)行。

當(dāng)然，為了提升效率，可以在該次業(yè)主大會(huì)設(shè)置另一個(gè)選項(xiàng)，即在原有物業(yè)公司提供的物業(yè)合同基礎(chǔ)上，設(shè)定續(xù)聘原有物業(yè)公司的選項(xiàng)。

如果全體業(yè)主同意原物業(yè)公司提供的物業(yè)合同，選擇續(xù)聘物業(yè)公司。那就沒有必要對(duì)外再去公開選聘物業(yè)公司了。

反之，如果業(yè)主選擇的是，不同意續(xù)聘原物業(yè)公司，而是同意選聘方案，對(duì)外選聘物業(yè)公司，那業(yè)委會(huì)就可以組織實(shí)施物業(yè)公司的選聘工作了。

這里面涉及到很多需要考慮的細(xì)節(jié)，本文只探討物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該不該調(diào)整？就這一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行論述分析。

物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，只有三種可能：1、上漲；2、維持原有標(biāo)準(zhǔn)不變；3、下降。調(diào)整只有兩個(gè)選項(xiàng)：上漲或下降。

站在業(yè)主個(gè)人的利益出發(fā)，業(yè)主最難接受的是上漲選項(xiàng)。所以上漲物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)這種情況，在小區(qū)選聘物業(yè)公司過程中極少出現(xiàn)。畢竟要多掏錢，還不一定掏了錢物業(yè)公司服務(wù)水平能夠按比例提升。

比較穩(wěn)妥的方案，是維持原有標(biāo)準(zhǔn)不變。業(yè)委會(huì)不用對(duì)此向全體業(yè)主做太多解釋。不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，不用改變小區(qū)業(yè)主固有的物業(yè)費(fèi)支付習(xí)慣。這種方案，阻力小，過渡自然。 下降物業(yè)費(fèi)這個(gè)方案，不是最優(yōu)選項(xiàng)，在某種意義上，可能是最差的方案，個(gè)人不建議推廣。原因如下：

1、從長遠(yuǎn)考慮，有可能對(duì)小區(qū)治理不利。以過往的經(jīng)驗(yàn)判斷，通貨膨脹，物價(jià)上漲是持續(xù)的趨勢。而物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一旦確定，往往要在很長時(shí)間執(zhí)行。將來物價(jià)上漲，要想增加物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，幾乎是不可能的事情。

某小區(qū)，2015年前后交付時(shí)，住宅的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米。其中物業(yè)費(fèi)1.6元/平方米，電梯費(fèi)0.4元/平米。這在當(dāng)年算是比較高的。十多年后的現(xiàn)在，仍舊執(zhí)行的是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

2、降價(jià)不好操作。比如，降價(jià)幅度該如何定？怎樣能夠在足以維持物業(yè)公司適度利潤的基礎(chǔ)上，又兼顧小區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展所需？每人都有自己的標(biāo)準(zhǔn)。降得少，業(yè)主不一定會(huì)買賬；降得多，又不一定能招到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司。

3、容易造成物業(yè)選聘過程中不必要的誤會(huì)和爭議。選聘物業(yè)公司，本身就會(huì)觸動(dòng)巨大的利益。原有物業(yè)公司也好，擬參與競爭的物業(yè)公司也罷，大家都拿著放大鏡找茬。能夠避免一些麻煩，業(yè)委會(huì)盡量還是不要給自己加戲。

與其降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，倒不如換一種形式反哺小區(qū)業(yè)主。比如提取一定的比例，用于改造小區(qū)設(shè)施設(shè)備等。

舉個(gè)例子，某小區(qū)決定自管時(shí)，就遇到這個(gè)問題。有業(yè)委會(huì)委員提出要降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決反對(duì)，理由同上。建議平穩(wěn)過渡，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)維持原狀；如果小區(qū)有盈利，可以適度分紅。既能達(dá)到類似降費(fèi)的效果，又可以讓小區(qū)在較長時(shí)間內(nèi)良性運(yùn)作。

經(jīng)過業(yè)委會(huì)自管物業(yè)的實(shí)踐檢驗(yàn)，我的該建議也算是正確的。

小結(jié)：小區(qū)業(yè)委會(huì)制定物業(yè)選聘方案時(shí)，就算是目前小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高，也不建議調(diào)減物業(yè)費(fèi)。倒不如在要求物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)方面，多提要求，多做文章。比如，物業(yè)服務(wù)人員多配一些；物業(yè)服務(wù)人員年輕一些；物業(yè)服務(wù)頻次多一些；對(duì)小區(qū)的改造，多出一點(diǎn)力。