您好，
一、哪些情況屬于逾期交房？
1、房屋質(zhì)量有問(wèn)題
如果是一般質(zhì)量問(wèn)題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類(lèi)質(zhì)量爭(zhēng)議不應(yīng)當(dāng)影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經(jīng)滿(mǎn)足交付使用的法定要求，其并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，也不構(gòu)成根本違約，完全可以通過(guò)修理、重做或賠償損失來(lái)解決。
交付后質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

2、裝飾和設(shè)備不合約定。
買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)常約定出賣(mài)人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。
房屋交付時(shí)，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。
我們認(rèn)為，材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無(wú)約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》第62條確定。
裝修不符合合同約定的，由出賣(mài)人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。
交付房屋時(shí)，出賣(mài)人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。

3、配套設(shè)施遲延或者交付不能。
配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線(xiàn)、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車(chē)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、道路、花園、綠化等。
基礎(chǔ)設(shè)施完備是買(mǎi)受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長(zhǎng)的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷(xiāo)售廣告、售樓書(shū)為準(zhǔn)，銷(xiāo)售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買(mǎi)受人是否購(gòu)買(mǎi)與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣(mài)人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

4、房屋相關(guān)資料不完備。
房屋交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
出賣(mài)人未提供上述資料時(shí)，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。

5、所涉商品房經(jīng)“四方”竣工驗(yàn)收合格。
對(duì)經(jīng)核驗(yàn)后房屋質(zhì)量存在瑕疵但主體質(zhì)量不存在問(wèn)題的，購(gòu)房人已經(jīng)實(shí)際接受房屋，視為對(duì)合同變更，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋交付行為有效，購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)實(shí)際交付日起至具備交付條件日止的違約金。
我們認(rèn)為，法律及合同已經(jīng)明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接受房屋或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，如果購(gòu)房人接受房屋，并且該房屋經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，是其對(duì)自己權(quán)利的處分，其無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金。

6、該商品房未經(jīng)“四方”驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，開(kāi)發(fā)商即通知購(gòu)房人接受房屋。
我們認(rèn)為，首先，開(kāi)發(fā)商有違誠(chéng)信用原則;其次，出賣(mài)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定，屬于一種欺詐行為，對(duì)于從事欺詐的人，應(yīng)當(dāng)讓他承擔(dān)相應(yīng)的不利后果;最后，從有利于保護(hù)處于弱勢(shì)一方的購(gòu)房者的合法權(quán)益和促進(jìn)社會(huì)的公平正義角度，應(yīng)以具備交付條件的日期作為實(shí)際交付日期。
因此，購(gòu)房人在接收商品房后仍有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任，如此才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)法律的精神實(shí)質(zhì)。

二、逾期交房的責(zé)任怎樣認(rèn)定？
如果因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買(mǎi)受人可以拒絕接受，由出賣(mài)人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。

所涉商品房如經(jīng)核驗(yàn)后確認(rèn)房屋主體質(zhì)量不合格，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋交付行為無(wú)效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

違約金是用以補(bǔ)償受害方因合同對(duì)方違約所遭受的實(shí)際損失。
當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

根據(jù)有約定按照約定處理，沒(méi)有約定按照法定處理的原則，如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)逾期交房的處理方式（包括違約金和損失賠償額等）沒(méi)有明確約定，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定處理。

即：商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

開(kāi)發(fā)商無(wú)正當(dāng)理由延期交房的，購(gòu)房人的選擇如下：
（一）行使合同解除權(quán)
根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。
最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
該解釋又規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：
1、購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。

2、經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房的，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。
就是說(shuō)購(gòu)房者解除合同的條件是第一開(kāi)發(fā)商延遲交房；第二經(jīng)過(guò)催告；第三催告后滿(mǎn)三個(gè)月仍未交房。

3、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開(kāi)始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。
在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開(kāi)發(fā)商解除合同，超過(guò)一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而解除合同的除外)。
并且，如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后，開(kāi)發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。

（二）購(gòu)房者要求支付違約金或者賠償損失
按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失，擇一金額較高的要求開(kāi)發(fā)商賠償。
當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人延期交付房屋的，需要承擔(dān)的賠償責(zé)任有支付違約金或者賠償損失，計(jì)算違約金一般有下列幾種方法：
（一）延期交房違約金的時(shí)間計(jì)算
1、起算時(shí)間：一般都按購(gòu)房合同所明確的入伙日期
2、截止時(shí)間：根據(jù)建 設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第30條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合交付條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人”，實(shí)踐中一般是在主體工程竣工，通過(guò)工程質(zhì)量驗(yàn) 收(由開(kāi)發(fā)商自行組織驗(yàn)收)及消防驗(yàn)收后，就視為具備了交付條件;如有電梯、燃?xì)夤艿赖倪€同時(shí)有電梯準(zhǔn)用證和燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書(shū)，在此條件下則以賣(mài)方發(fā) 出的入伙通知書(shū)的時(shí)間為準(zhǔn)。

（二）延期交房違約金的金額計(jì)算
一般在實(shí)踐中，都根據(jù)雙方約定的金額來(lái)進(jìn)行計(jì)算，如約定每天萬(wàn)分之五的違約金，在面對(duì)這些情況時(shí)，法院的判決有以下幾種可能：
1、認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人自愿約定，根據(jù)合同自由(意思自治)原則，予以支持;
2、經(jīng)申請(qǐng)審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為每天萬(wàn)分之三。

3、經(jīng)申請(qǐng)審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為按購(gòu)房款計(jì)算的同期貸款利息。

三、延期交房引起買(mǎi)方損失的計(jì)算

逾期交房責(zé)任怎么認(rèn)定(逾期交房責(zé)任怎么認(rèn)定)

開(kāi)發(fā)商無(wú)正當(dāng)理由延期交房的，購(gòu)房人的選擇如下：（一）行使合同解除權(quán)根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》對(duì)合理期限進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之......

南安市法院對(duì)逾期交房的認(rèn)定(南安市法院對(duì)逾期交房的認(rèn)定)

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