閱讀提示：房屋買賣合同糾紛訴訟，適用合同糾紛管轄。原告的訴訟請求與據以確定級別管轄的數額相互關聯，需要謹慎選擇訴訟方案。北京高院對此出臺規范性文件《北京市高級人民法院關于規范合同糾紛級別管轄及案件受理費問題的意見》（京高法發[2014]450號），明確規定合同糾紛應以訴訟請求標的額作為確定級別管轄的依據。

但如何認定“訴訟請求標的額”在實踐中頗多爭議。如原告僅僅訴請繼續履行合同的，則以房屋買賣合同標的總額確定級別管轄；原告訴請繼續履行部分合同義務的，應以訴訟請求涉及的合同標的額作為訴訟請求標的額，據以確定級別管轄。

本案中，買受人不依約支付第二筆購房款，出賣人雖屢次催告其繼續履行合同，但出賣人的訴訟請求是要求買受人支付第二筆購房款本息及賠償房屋租賃損失，故應該以訴訟請求涉及的合同標的額及其他請求金額作為訴訟請求標的額，而非合同標的額，作為確定級別管轄的依據。

裁判要旨

房屋買賣合同糾紛訴訟，原告的訴訟請求有明確的金額而非僅為繼續履行合同的，應以訴訟請求涉及的合同標的額及其他請求金額作為訴訟請求標的額，而非合同標的額總額，作為確定級別管轄的依據。

案情簡介

一、2014年6月10日，林某（出賣人，加拿大國籍）與供銷貿易公司（買受人）簽訂《北京市房屋買賣合同》。涉訴房屋座落于北京市朝陽區京順路××號。合同約定，房屋成交價格為3200萬元。首付款500萬；第二筆款項2500萬元買受人應予過戶當天支付出賣人。自合同簽訂之日起100日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋所有權轉移登記手續。爭議解決方式為：向房屋所在地北京市朝陽區人民法院起訴。

二、后供銷貿易公司依約支付首付款500萬元，林某將房屋交付給其居住使用。但供銷貿易公司一直不配合辦理房屋網簽等過戶手續，也不依約支付第二筆款項2500萬元。

三、林某自2014年9月22日起數次致函供銷貿易公司，要求其繼續履行合同，但其至今未履行。故林某向一審法院（北京市第一中級法院）起訴，請求判決供銷貿易公司支付購房款2500萬元本息及房屋租金損失，上述合計2600余萬元。

四、被告供銷貿易公司提出管轄權異議，認為根據合同約定，發生爭議后應當由房屋所在地法院即北京市朝陽區人民法院管轄，且原告林某起訴的標的額2600余萬元并未超過基層法院級別管轄的范圍，因此，北京市第一中級人民法院對本案沒有管轄權，應當移送至北京市朝陽區人民法院審理。

五、一審法院認為，本案應以訴訟請求涉及的合同標的額（3200萬元）作為訴訟請求標的額，并據以確定級別管轄，裁定駁回供銷貿易公司的管轄權異議申請。供銷貿易公司上訴。二審法院（北京市高級法院）認為，本案訴訟請求標的額為2600余萬元，應由基層法院管轄，裁定撤銷一審管轄權異議裁定，指定北京市朝陽區法院審理本案。

裁判要點

二審法院認為本案應由基層法院即北京市朝陽區法院管轄的原因在于：

一、本案為合同糾紛，適用協議管轄

出賣人林某的訴請為支付第二筆購房款及賠償相應損失，因此，本案系合同糾紛，并非因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。

《民事訴訟法》第三十四條規定：“合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。”

本案房屋買賣合同約定的爭議解決方式為：向房屋所在地北京市朝陽區人民法院起訴。故北京市朝陽區法院作為涉訴標的物所在地具有管轄權。

二、本案訴請請求標的額為2600余萬元，而非3200萬，應由基層法院管轄

《北京市高級人民法院關于規范合同糾紛級別管轄及案件受理費問題的意見》（京高法發[2014]450號）明確規定，合同糾紛應以訴訟請求標的額作為確定級別管轄的依據。另，《北京市高級人民法院關于指定北京市基層人民法院審理部分一審涉外民商事案件的通知》（京高法發[2012]387號）明確規定，基層法院管轄訴訟標的額在3000萬元以下的第一審涉外（含涉港澳臺）民商事案件。

本案中，一審法院及二審法院關于“訴訟請求標的額”的認定不同，存在爭議。一審法院認為，本案應以訴訟請求涉及的合同標的額（3200萬元）作為訴訟請求標的額，故按照級別管轄本院有管轄權。二審法院撤銷一審裁定，認為，根據林某的起訴，其訴訟請求標的額為2600余萬元，指定本案由北京市朝陽區法院管轄。

筆者贊同二審法院的裁判觀點，“訴訟請求標的額”在文義上明顯不同于“訴訟請求涉及的合同標的額”，且上述北京高院意見另行規定“當事人的訴訟請求僅為繼續履行合同的，應以合同標的總額作為訴訟請求標的額，據以確定級別管轄”。此前出賣人林某雖然數次致函供銷貿易公司，要求其繼續履行合同，但是林某的訴訟請求并非“僅為繼續履行合同”，而是有明確的金額，包括支付第二筆購房款本息及賠償房屋租賃損失。故應按照訴請金額確定訴訟請求標的額。

實務經驗總結

房屋買賣合同糾紛，屬于合同糾紛，故當事人可以在合同中協議管轄，選定管轄法院。在發生糾紛后，根據北京高院的規范性文件，不同的訴請請求可能導致不同的法院管轄，因此，起訴人需咨詢律師，評估相應的風險，謹慎確定訴請方案及具體請求：

1. 合同糾紛應以訴訟請求標的額確定級別管轄

2. 訴訟請求僅為確認合同效力、繼續履行合同或者變更、解除、撤銷合同的，應以合同標的總額作為訴訟請求標的額，據以確定級別管轄。

3. 訴訟請求確認部分合同條款的效力、繼續履行部分合同義務或者變更、撤銷部分合同條款的，應以訴訟請求涉及的合同標的額作為訴訟請求標的額，據以確定級別管轄。

4. 訴請請求確認合同效力或者變更、解除、撤銷合同的同時，又提出返還財產、支付違約金、賠償損失等其他訴訟請求的，應按照訴訟請求標的額較高的一項確定級別管轄。

5.當事人請求繼續履行合同的，應以訴訟請求涉及的合同標的額加上其他請求金額作為訴訟請求標的額，據以確定級別管轄。

6.提出返還財產、支付違約金、賠償損失等其他訴訟請求，未提出確認合同效力、繼續履行合同或者變更、解除、撤銷合同訴訟請求的，應以其訴訟請求的金額作為訴訟請求標的額，據以確定級別管轄。

相關法律規定

《民事訴訟法》

第三十四條  合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。

《北京市高級人民法院關于規范合同糾紛級別管轄及案件受理費問題的意見》【京高法發[2014]450號】

一、合同糾紛應以訴訟請求標的額作為確定級別管轄的依據，并據以收取案件受理費。

二、當事人的訴訟請求僅為確認合同效力、繼續履行合同或者變更、解除、撤銷合同的，應以合同標的總額作為訴訟請求標的額，據以確定級別管轄并收取案件受理費。當事人請求確認部分合同條款的效力、繼續履行部分合同義務或者變更、撤銷部分合同條款的，應以訴訟請求涉及的合同標的額作為訴訟請求標的額，據以確定級別管轄并收取案件受理費。

當事人僅請求對方履行一定的行為，如交付單證、返還印章、賬簿等的，按件收取案件受理費。

以下為該案在法院二審階段，裁判文書中“本院認為”就該問題的論述：

本院認為，本案為房屋買賣合同糾紛。根據林某的起訴，其訴訟請求標的額為26466333.33元。依據《北京市高級人民法院關于指定北京市基層人民法院審理部分一審涉外民商事案件的通知》的規定，基層法院管轄訴訟標的額在3000萬元以下的第一審涉外（含涉港澳臺）民商事案件。本案應由基層法院管轄。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條規定，合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。雙方當事人簽訂《北京市房屋買賣合同》約定爭議解決方式為“依法向房屋所在地北京市朝陽區人民法院起訴”。該約定不違反法律規定，應為有效。故本案應由北京市朝陽區人民法院管轄。一審裁定不當，本院予以糾正。

案件來源

供銷貿易公司與林某房屋買賣合同糾紛二審民事裁定書[（2015）高民終字第02494號]