【導(dǎo)讀】農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生在物權(quán)法生效以前，在不違反其他法律禁止性規(guī)定的前提下，農(nóng)村房屋滿足善意取得制度構(gòu)成要件，亦產(chǎn)生物權(quán)變動的法律后果。山東日照中院判決王某某與秦某某、厲某某房屋買賣合同糾紛案

　　【案情】

　　王某某(女)與厲某某(男)于1979年結(jié)婚，1982年，雙方在厲某某所在村建造平房五間，該房屋印契載明該房屋所有權(quán)人為厲某某。后雙方因感情不合于1988年離婚，并約定婚內(nèi)建造房屋歸女方王某某所有，但王某某離婚后改嫁并未在此房屋居住。2002年底，厲某某將該房屋轉(zhuǎn)讓與秦某某(非城鎮(zhèn)居民)，雙方簽訂房屋買賣合同，約定房款為34000元，后秦某某交付房款取得房屋印契并搬到該房屋居住至今。期間，秦某某及妻子戶口均遷至厲某某所在村，并向村委交納房屋轉(zhuǎn)讓土地使用費(fèi)10000元。王某某于2017年2月向法院起訴，請求確認(rèn)厲某某與秦某某簽訂的房屋買賣合同無效，并返還涉案房屋及相關(guān)手續(xù)。

　　【裁判】

　　山東省日照市東港區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，厲某某與秦某某簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得的有關(guān)規(guī)定,秦某某已經(jīng)向厲某某支付合理價(jià)格的購房款34000元，厲某某亦將房屋以及印契等相關(guān)手續(xù)交付給秦某某，秦某某購買涉案房屋系出于善意，秦某某購買涉案房屋應(yīng)系善意取得,故判決：駁回王某某要求確認(rèn)厲某某與秦某某簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求;駁回王某某要求厲某某與秦某某返還涉案房屋及相關(guān)手續(xù)的訴訟請求。

　　王某某不服一審判決，提起上訴。日照市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，該案中房屋買賣行為發(fā)生在2002年，而當(dāng)時(shí)物權(quán)法尚未實(shí)施故不應(yīng)適用于該案審理，按照“法不溯及既往”的原則，一審法院適用物權(quán)法審理本案確屬不當(dāng)，本院予以糾正。一審法院根據(jù)查明的案件事實(shí)，適用合同法及土地管理法的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)定涉案房屋買賣合同有效，并判決駁回上訴人王某某的訴訟請求，判決結(jié)果正確，本院予以維持。遂于2017年9月15日作出判決：駁回上訴，維持原判。

　　【評析】

　　1.按照法不溯及既往原則，物權(quán)法實(shí)施以前的民事法律行為不應(yīng)適用物權(quán)法加以調(diào)整。

　　本案中的農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生在2002年，當(dāng)時(shí)物權(quán)法并未施行。我國物權(quán)法自2007年10月1日起施行，嚴(yán)格按照法不溯及既往原則，物權(quán)法只能適用于其生效后發(fā)生的法律行為，因此，該案的審理不應(yīng)該適用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

　　2.本案系農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，重點(diǎn)是確定房屋買賣合同的效力。

　　通過法院審理認(rèn)定的事實(shí)看，厲某某和秦某某簽訂房屋買賣合同后，厲某某將登記在其名下的房屋轉(zhuǎn)讓給秦某某，并將房屋印契等相關(guān)手續(xù)予以交付，秦某某支付厲某某34000元房款，且根據(jù)當(dāng)時(shí)市場價(jià)格該價(jià)格亦屬合理對價(jià)，秦某某交付房款后一直居住至今，厲某某與秦某某之間簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，符合合同法和土地管理法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)予認(rèn)可。另外，雙方的農(nóng)村房屋買賣行為與民法通則第四條規(guī)定的“自愿、平等、等價(jià)有償、誠實(shí)信用”原則亦相契合，根據(jù)民法通則第五條規(guī)定的“公民的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)”等內(nèi)容，該買賣行為應(yīng)受法律保護(hù)，且《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》已就共有人無權(quán)處分中的善意取得問題進(jìn)行了規(guī)定，雖然房屋買賣行為發(fā)生時(shí)不動產(chǎn)善意取得制度尚未全面法定化，但面臨所有權(quán)人與善意第三人進(jìn)行利益衡量時(shí)，本案遵循保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全和維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序的宗旨，判定該農(nóng)村房屋買賣合同有效。

　　3.該案農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定，還取決于成員身份和不動產(chǎn)登記兩個因素。

　　本案中，2002年簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時(shí)，秦某某不是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但是在一審起訴前已取得村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。另外，本案還應(yīng)考慮到當(dāng)時(shí)農(nóng)村房屋登記制度的特殊性，即2002年農(nóng)村房屋并沒有進(jìn)行不動產(chǎn)的權(quán)屬登記，該案中房屋權(quán)屬的分配只是在離婚證上手寫該房屋離婚后歸女方所有，因此在沒有有效的權(quán)屬登記的情況下，占有成為重要的公示形式，秦某某自房屋買賣后一直居住在該房屋，此兩點(diǎn)也成為綜合認(rèn)定本案農(nóng)村房屋買賣合同有效、駁回王某某訴訟請求的重要因素。

　　此外，本案中農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定為有效，是具備一定條件的，如買賣行為發(fā)生時(shí)間為2002年、買受人是非城鎮(zhèn)居民、買受人獲得了該村村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格等，在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村房屋買賣合同的情況非常復(fù)雜，效力認(rèn)定不能一概而論，需考量個案情況。

　　本案案號：(2017)魯1102民初1659號，(2017)魯11民終1230號

　　張閏婷 / 山東省日照市中級人民法院

　　來源：中國法律文書網(wǎng)