通常情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)在簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)房屋的面積、戶(hù)型、通道、設(shè)備等作出相關(guān)約定，但往往不會(huì)就所購(gòu)房屋室內(nèi)是否鋪設(shè)公共管道作出明確約定。那開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)，未提前告知購(gòu)房者所購(gòu)房屋室內(nèi)鋪設(shè)公共管道，是否需要承擔(dān)民事賠償責(zé)任?

　　首先，開(kāi)發(fā)商在房屋內(nèi)鋪設(shè)的公共管道，不符合國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)國(guó)家《住宅建筑規(guī)范》(標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)：GB50368—2005)之規(guī)定，公用功能的管道包括住宅的給水總立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水總立管和電氣、電信干線(xiàn)(管)，不應(yīng)布置在套內(nèi)。公共功能的閥門(mén)、電氣設(shè)備和用于總體調(diào)節(jié)和檢修的部件，應(yīng)設(shè)在共用部位。開(kāi)發(fā)商在房屋內(nèi)鋪設(shè)的公共管道，不符合國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，存在重大瑕疵。

　　其次，從設(shè)計(jì)角度和房屋安全使用的角度考慮，即便公共管道需要設(shè)置在房屋之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提前告知購(gòu)房者。

　　購(gòu)房者簽訂預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，房屋尚未建成。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房者所購(gòu)房屋的翔實(shí)情況。而通常情況下鋪設(shè)公共管道的房屋，就是被人們稱(chēng)為管道間或者是管道層的房屋，一般情況下該類(lèi)房屋層高比其他樓層高，或者是房屋內(nèi)部有明顯的掩蓋凸起的部分。而且房屋中鋪設(shè)公共管道不僅在視覺(jué)上會(huì)有影響，可能還會(huì)有噪聲及使用過(guò)程中對(duì)管道修理等給房主造成一定的影響。

　　因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用和公平交易原則，如實(shí)提前告知室內(nèi)鋪設(shè)公共管道，以便購(gòu)房者做出正確的選擇和意思表示。而不能以房屋中的管道進(jìn)行了局部裝修，不影響房屋居室的使用和美觀為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定是否應(yīng)履行告知義務(wù)。否則，根據(jù)我國(guó)《合同法》第42條規(guī)定，在訂立合同的過(guò)程中，當(dāng)事人有故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購(gòu)房者多支出的交易成本或者給購(gòu)房者造成的損失。

　　附最高院觀點(diǎn)：房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

　　【案情】李某從某開(kāi)發(fā)商處購(gòu)得一處住房，總價(jià)款183萬(wàn)元，合同未就房屋內(nèi)管線(xiàn)鋪設(shè)問(wèn)題進(jìn)行約定，交房前開(kāi)發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過(guò)(曖氣管等)，故在裝修時(shí)進(jìn)行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀。”李某回函房地產(chǎn)公司，“本戶(hù)內(nèi)不得有任何非本戶(hù)管道通過(guò)，如公司進(jìn)行公共通過(guò)管道安裝，請(qǐng)立即予以拆除。”

　　【第一次訴訟】要求開(kāi)發(fā)商拆除公共管道。

　　【法院判決】因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴。

　　【第二次起訴】要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金86000元;如不能認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)因房屋中添設(shè)管道致房屋價(jià)值貶損部分進(jìn)行補(bǔ)償。

　　【評(píng)估】法院委托價(jià)格認(rèn)證中心評(píng)估，該中心建議鋪設(shè)管道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2%。

　　最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(jiàn)(民一庭意見(jiàn))：雖然當(dāng)事人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購(gòu)房人多支出的交易成本或者給購(gòu)房人造成損失的部分。

　　(來(lái)源：民事審判指導(dǎo)與參考)