上海一位房主眼見房價大漲心有不甘，試圖將位于蘇州的一套已經(jīng)以三百余萬元價格簽售的別墅，直接跳漲一百余萬元賣給后來的出高價者，結(jié)果惹來兩個買家以及兩家中介公司的訴訟。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院依法審結(jié)了這系列因“一房二賣”引發(fā)的房屋買賣合同和居間合同糾紛，依法判決支持第一份房屋買賣合同成立，房主需向第二位買家返還定金20萬元，并賠償房屋差價損失76萬元，同時需支付兩家中介公司居間服務(wù)費、違約金近10萬元。

精明反被精明誤，跳漲50萬元違約在先

李某與妻子于2013年協(xié)議離婚，雙方約定位于蘇州高新區(qū)的一幢面積近三百平方米的別墅歸李某所有，但并未辦理變更所有權(quán)手續(xù)。2015年11月，買家朱女士與李某在A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定將李某與其前妻共有的房屋出賣給朱女士，價格375萬元。

合同簽訂后，房地產(chǎn)市場可謂一日一價，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居間方，要求在原有房價基礎(chǔ)上漲50萬元，作為交易期間房價飛漲的補償。朱女士知曉后委托律師致函李某，告知其行為構(gòu)成違約，要求在7日內(nèi)辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管，并辦理過戶，但李某未作理會，朱女士遂將李某及其前妻訴至法院。此案經(jīng)虎丘法院一審依法判決，雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，李某將不動產(chǎn)變更登記至朱女士名下。李某不服提起上訴，2017年8月，蘇州中院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

法院審理期間二賣，賠償差價損失76萬元

然而，就在2016年4月，涉及該別墅的案件正在審理期間，李某又在B房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，與另一位買家楊某簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定將上述別墅以485萬元的價格交易，楊某當即支付定金20萬元。但李某并未告知楊某案涉房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了朱女士，還欺騙其說案涉房屋被法院查封了，等解封之后再過戶，也沒有告知楊某其存在違約情形。

嗣后，楊某得知李某與朱女士的房屋買賣合同糾紛案件已結(jié)案，案涉房屋已歸朱女士所有。而此時，該房屋價格已經(jīng)上漲至620萬元左右，楊某也一紙訴狀將李某訴至法院，要求其承擔違約責(zé)任并賠償損失130余萬元。案件審理期間，法院委托第三方公司進行評估，于2017年12月出具報告認定案涉房屋市場總價值為580余萬元。另查明，楊某在得知終審判決認定案涉房屋歸屬后，故于2017年10月另行購房，房屋總價480萬元左右。

法院認為，本案中，李某一房二賣的這一行為系導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的直接原因。且案涉房屋已判決過戶至案外人朱女士名下，李某的違約行為已導(dǎo)致雙方之間的合同目的無法實現(xiàn)，對此楊某作為守約方有權(quán)要求李某承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。

“楊某系在朱女士案件二審判決之后才另行購置房屋，彼時楊某在本案中的損失已經(jīng)形成。”承辦法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售給朱女士的房屋價款為375萬元，不到五個月之后的2016年4月出售給楊某的價格即已上漲了110萬元，達到了485萬元，雙方對于案涉房屋價格的上漲著實可見。而根據(jù)評估報告，案涉房屋2017年8月的估價為580萬元，與雙方合同約定的房價相比上漲了95萬余元，因此在本案中，楊某實際損失確為95萬元。

關(guān)于房屋差價損失的賠償比例，法院認為，在案涉合同的簽訂時，楊某業(yè)已知曉案涉房屋并非李某一人所有，但售房人處僅有其一人簽字，對此楊某確實有些許的過錯，但鑒于合同簽訂時，李某展示的離婚協(xié)議書中已明確約定案涉房屋歸其所有，而合同中亦明確約定“該房屋若為共有房屋，甲方（李某）須保證在簽訂本合同時，已取得其他共有人同意，并有權(quán)代表其他共有人簽訂本協(xié)議”，因此，在此情況下簽訂合同的楊某過錯確實較為微小。

綜上，案涉合同最終無法履行的根本原因在于李某的一房二賣，故認定李某應(yīng)對于楊某的損失承擔80%的賠償責(zé)任，即賠償76萬元，同時退還購房定金20萬元。

法院認定兩份買賣合同均有效

兩位買家之外，兩家中介公司也將李某訴至法院。“這兩份合同均系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效，各方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。”

承辦法官特別補充指出，對于第二份合同，雖然原被告及案外人在簽訂涉案房屋買賣居間合同之前，被告已經(jīng)與他人就同一房屋簽訂了買賣合同，確屬“一房兩賣情形”，但是法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并沒有證據(jù)證明原告即中介公司在簽訂合同前知曉被告將涉案房屋已經(jīng)出售給他人，因此涉案合同也不存在因原告與被告惡意串通損害他人利益而導(dǎo)致合同無效之情形。

綜上，兩份合同均是有效的，李某應(yīng)支付兩家中介公司居間服務(wù)費用及違約金共計約10萬元。

據(jù)了解，目前案涉房屋經(jīng)朱女士申請強制執(zhí)行后，已全部執(zhí)行完畢。這套別墅目前的價值達七百余萬元，而因為原房主咎由自取，最終以三百余萬元成交，還得支付賠償金近百萬元，可謂得不償失。

法官說法：“一房二賣”兩份合同都有效

“一房二賣”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。

也就是說，這兩份合同如果沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形的，均為有效的合同。即，并不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來，房主“一房二賣”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔違約賠償責(zé)任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。

來源：蘇州市虎丘區(qū)人民法院（朱海蘭 艾羅偉 艾家靜） 轉(zhuǎn)自：山東高法

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