買賣房產(chǎn)，人們談?wù)撟疃嗟脑掝}是房產(chǎn)商業(yè)的價(jià)值，卻很少有注意到房產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)法律問題，可能嚴(yán)重影響所購房產(chǎn)價(jià)值。

下面這個(gè)案例來談?wù)劊绻龅劫徺I的房產(chǎn)面積縮水該怎么辦。

某售樓中心搞商品房預(yù)售活動(dòng)，張三看預(yù)售價(jià)格還算合理，就預(yù)購了一套商品房，雙方預(yù)售合同約定建筑面積為120平方米，套內(nèi)建筑面積為103平方米。雙方還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對值低于3%時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算，超過3%時(shí)，買家可以退房。交房后，張三為了保險(xiǎn)起見，遂委托了某房產(chǎn)測繪單位重新測量，結(jié)果發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致，但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。張三找到開發(fā)商要求退房，但開發(fā)商認(rèn)為不存在違約。

分析：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第十四條就對這個(gè)面積縮水問題作出了明確的規(guī)定：

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同 的，不予支持；

(2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

總結(jié)下來就是這兩點(diǎn)：

第一，誤差率在3%以內(nèi)的，當(dāng)事人不能請求解除合同，但是對于縮水部分的購房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。

第二，誤差率超過3%，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。

故而對本案來說房屋面積的誤差率超過了3%，因此張三可以請求解除合同，或者不解除合同，但請求開發(fā)商就面積誤差率3%部分的房價(jià)款原價(jià)返還，超過3%部分的房價(jià)款雙倍返還。