買(mǎi)房支招：在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前首先要審查開(kāi)發(fā)商提供的五證是否齊全，審查時(shí)需要特別注意的是五證的用地單位、建設(shè)單位及銷(xiāo)售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致。

此外，簽訂合同時(shí)對(duì)于交房、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要明確約定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊語(yǔ)句，以避免日后糾紛發(fā)生。

五證分別為《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證》。

市民可到發(fā)證機(jī)關(guān)相關(guān)網(wǎng)站，查詢這些證件的真?zhèn)巍Ｒ话銇?lái)說(shuō)，市民在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，可重點(diǎn)查看《商品房預(yù)售許可證》，因?yàn)槿羝渌淖C不全便無(wú)法取得《商品房預(yù)售許可證》。

2、開(kāi)發(fā)商推遲交房怎么辦?

買(mǎi)房支招：購(gòu)房者遇到逾期交房等違約違法行為，應(yīng)根據(jù)自身需求并結(jié)合開(kāi)發(fā)商補(bǔ)救情況選擇要房或退房。具體來(lái)講，如果開(kāi)發(fā)商能夠盡快完善各項(xiàng)證件、手續(xù)，盡快使房屋滿足交付條件、確保將來(lái)能夠辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，購(gòu)房者可以選擇要房。當(dāng)然，即使合同得以繼續(xù)履行，購(gòu)房者也有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任或要求賠償損失。

另外，購(gòu)房者也可以開(kāi)發(fā)商未辦理預(yù)售許可證等手續(xù)為由，要求解除合同或確認(rèn)合同無(wú)效，如果合同被解除或確認(rèn)無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者已付購(gòu)房款、利息并賠償損失，如果購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐，購(gòu)房者還可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

3、開(kāi)發(fā)商推遲辦證怎么辦?

買(mǎi)房支招：按照購(gòu)房合同中關(guān)于交付房產(chǎn)證時(shí)間的約定，有約定的依約定，沒(méi)有約定的依法律規(guī)定。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，自合同訂立之日起(預(yù)售房為交房之日起)90日內(nèi)，購(gòu)房者應(yīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)，否則就可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

其次，如果超過(guò)約定或法律規(guī)定的期限，由于開(kāi)發(fā)商原因購(gòu)房者沒(méi)有拿到房產(chǎn)證的，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商主張逾期辦證的違約責(zé)任。合同明確約定了逾期辦證違約金的，依合同約定主張，合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)主張逾期辦證違約金。

4、房產(chǎn)面積縮水怎么辦?

買(mǎi)房支招：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人以此請(qǐng)求解除合同的，不予支持;2、面積誤差超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

5、學(xué)區(qū)房不等于劃片房?

買(mǎi)房支招：不少樓盤(pán)雖然與學(xué)校的地理位置相鄰，但孩子的學(xué)籍能否劃入該片并不確定。有些樓盤(pán)與學(xué)校僅一墻之隔，也不能劃入該學(xué)校就讀。學(xué)區(qū)房也需要有“資格認(rèn)證”，而且學(xué)區(qū)房不等于劃片房。

幼兒園社區(qū)可以自行配建，但小學(xué)、中學(xué)的劃片還需要教育局的整體規(guī)劃。市民買(mǎi)房時(shí)還是要多去了解房屋所在的區(qū)域范圍，購(gòu)房合同中也會(huì)對(duì)房屋坐落的地址進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，市民可以將其與教育局劃片范圍進(jìn)行對(duì)比，這樣就可以清楚明白地了解該樓盤(pán)的劃片學(xué)校，以免購(gòu)買(mǎi)了所謂的學(xué)區(qū)房，卻仍不能入學(xué)。而對(duì)一些規(guī)劃中的教育資源，到底什么時(shí)候能夠投入使用也要了解清楚。

6、空置房物業(yè)費(fèi)如何收取?

買(mǎi)房支招：按照規(guī)定，連續(xù)三月無(wú)裝修空置房，物業(yè)費(fèi)按20%繳納

7、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)怎么辦?

買(mǎi)房支招：依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)者有權(quán)退房，給購(gòu)買(mǎi)者造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。孔小姐所購(gòu)房屋很可能是在地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程方面出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，因此，孔小姐可以退房，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

8、定房時(shí)交了訂金又不想要了怎么辦?

買(mǎi)房支招：常在買(mǎi)房初始階段發(fā)生的糾紛有購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商關(guān)于訂金和定金的糾紛上，購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商的訂金是可以退還的，而定金一般無(wú)法退還。

9、期房交房開(kāi)發(fā)商要求漲價(jià)，合理嗎?

買(mǎi)房支招：作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行合同義務(wù)，不可擅自變更合同約定內(nèi)容。作為購(gòu)房者，在面對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的情況下，可以向人民法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。

10、開(kāi)發(fā)商加層怎么辦?

買(mǎi)房支招：一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商不可能擅自加高樓層，需要到規(guī)劃局進(jìn)行相關(guān)更改手續(xù)。

如果你認(rèn)為規(guī)劃局調(diào)整規(guī)劃違法，你可以舉報(bào)和控告。

如果規(guī)劃調(diào)整前你已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，則開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成違約，你可以解除合同，追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。