買二手房已成為不少人的選擇，但在房屋買賣交易中時常發生一些違約情形。近日，北京市順義區人民法院受理一起賣家后悔房款少，違約不給買家過戶的房屋買賣合同糾紛案件。該院經審理，判決賣家協助買家辦理涉訴房屋的過戶手續，且給付買家違約金。　　原告小劉訴稱：2013年7月11日，經某中介公司居間，原告與被告李女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》和《補充協議》，約定原告購買被告李女士位于順義區的一套房屋，價款為230萬元。合同簽訂后，原告依約分四次在約定時間向被告李女士支付了全部購房款。錢款付清后，李女士遲遲不給過戶，要求原告再交10萬元才給過戶。根據《補償協議》第四條明確約定，被告李女士拒絕出售房屋或擅自提高房屋交易價格的，構成根本違約，應當以房屋總價款的20%向原告支付違約金。根據合同約定，原告已依約支付被告李女士全部房款，但被告李女士拒絕辦理過戶手續，已構成根本違約，應承擔相應的違約責任。被告李女士除應協助原告辦理過戶手續外，還應以房屋總價款的20%向原告支付違約金，即46萬元。　　被告李女士辯稱：簽合同時雙方口頭約定，原告應于2013年7月底給付被告120萬元，原告沒有按照約定時間付款，給原告造成較大損失。2013年7月底之后，被告已經告知原告這房屋不賣了，要求退款給原告，但原告沒有提供賬號。最后那筆款也是在被告沒有同意的情況下，原告私自打款給被告的。雙方補充協議約定，原告應在2013年8月3日之前打入被告賬戶60萬。　　　被告認為不包括2013年8月3日當天。原告于2013年8月3日打款給被告，屬于違約。雙方補充協議約定，約定時間不能按時付款，本合同無效，被告10個工作日內歸還原告定金及首付款。被告認為雙方合同應當無效。原告訴訟請求既要求繼續履行合同，又要求違約金相互矛盾。依據雙方買賣合同第七條約定，原告應解除合同，才能要違約金。綜上，不同意原告的訴訟請求。　　被告某中介公司辯稱：本案系房屋買賣合同糾紛，我公司不是房屋買賣合同的一方當事人。原告的訴訟請求，與我公司也無利害關系。故將我公司作為本案被告，主體不適格。據我公司工作人員了解，李女士私下找過我公司員工，稱房子賣便宜了，讓我公司跟小劉說解除合同，并給我公司員工提成。　　順義法院審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。原、被告雙方簽訂的北京市存量房屋買賣合同及其補充協議系雙方真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，合法有效，雙方均應依約行使權利并履行義務。綜合雙方合同文本含義及履約行為，原告小劉于2013年8月3日向被告李女士的中國建設銀行賬戶支付60萬元，并非違約行為。故對被告李女士主張合同無效及原告小劉違約的辯解，法院不予采信。　　關于被告李女士履行協助辦理過戶登記義務的期限，雙方合同約定存在不一致的條款，現雙方對適用上述條款產生爭議。法院認為上述補充協議“其他約定”第5條系原、被告雙方對北京市存量房屋買賣合同及補充協議的打印格式文本的手寫變更，具有法律效力，應予以適用。現雙方合同簽訂日為2013年7月11日，被告李女士取得涉訴房屋的房屋所有權證書之日為2013年8月21日，原告小劉付清全部購房款之日為2013年8月30日。被告李女士至今沒有履行協助辦理過戶登記的義務，構成違約，應承擔相應違約責任。被告李女士認為守約方要求繼續履行合同與要求承擔違約責任不能同時主張，缺乏合同依據及法律依據。綜上，對原告小劉要求被告李女士協助辦理過戶手續同時承擔違約責任的訴訟請求，法院予以支持。　　關于違約金適用條款，原告小劉主張適用補充協議第四條第二款，要求被告李女士承擔總房款20%的違約責任。法院認為，在補充協議“其他約定”第5條對辦理過戶登記義務的期限進行變更的情況下，本案被告李女士的違約情形不符合該款約定的情形。依據我國合同法律規范的規定，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。故對原告小劉要求的違約金，法院考慮上述情況予以酌定。綜上判決：一、被告李女士于本判決生效之日起十日內協助原告小劉辦理涉訴房屋的過戶登記手續；二、被告李女士給付原告小劉違約金三萬元。

來源：中國法院網