十年前，江蘇省南通市通州區(qū)的一對(duì)農(nóng)村夫婦將家里的一處私宅賣(mài)給了城里的遠(yuǎn)房親戚，十年后因拆遷將親戚告到了法院，請(qǐng)求判令買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

近日，江蘇省南通市中級(jí)人民法院對(duì)這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出維持一審的終審判決，案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，依法成立，駁回原告張某、蔣某夫婦的訴訟請(qǐng)求。

　　陳某和張某、蔣某夫婦系遠(yuǎn)房親戚。2009年，張某、蔣某夫婦想在老家蓋一幢新房，但資金緊缺。在家族長(zhǎng)輩的主持和撮合下，已在南通市區(qū)落戶(hù)并在南通某高校任教的陳某，決定出資9.5萬(wàn)買(mǎi)下張某夫婦位于南通市通州區(qū)興東街道楊世橋村七組的一處私宅。雙方于同年6月29日簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，當(dāng)?shù)厮痉ㄋ诤贤弦?jiàn)證簽章。　　第二天，陳某的母親黃老太籌集了9.5萬(wàn)元房款一次性支付給張某夫婦。隨后，該房由黃老太實(shí)際入住，至今黃老太的戶(hù)口也一直在興東街道楊世橋村。　　2012年，楊世橋村拆遷，黃老太作為被拆遷人與當(dāng)?shù)卣炗喠恕?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.i8ybdn.cn/laws-8802.html'>房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。2016年，當(dāng)?shù)卣ㄖ疬w戶(hù)去選房，可蔣某和黃老太卻為安置問(wèn)題產(chǎn)生了糾紛。蔣某前往當(dāng)?shù)卣旁L稱(chēng)，當(dāng)年他們所簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是在被蒙蔽和無(wú)奈之下簽訂的，房屋交給黃老太只是讓她暫時(shí)管理，要求撤銷(xiāo)黃老太被拆遷人資格。

　　當(dāng)?shù)卣g回了蔣某的要求。隨后，張某、蔣某以國(guó)家禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋為由，一起將陳某訴至南通市崇川區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。案件審理中，法院追加黃老太為第三人。　　崇川區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告簽約動(dòng)機(jī)真實(shí)，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，簽約時(shí)被告確系城鎮(zhèn)居民。雖然我國(guó)法律、行政法規(guī)明確禁止宅基地買(mǎi)賣(mài)，相關(guān)的國(guó)家政策亦多次禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，但從公共利益層面看，案涉房屋所在土地已經(jīng)因征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原有宅基地的性質(zhì)和原告的農(nóng)民身份都已發(fā)生轉(zhuǎn)變。黃老太合法占有并實(shí)際居住使用案涉房屋，當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織繼而認(rèn)可其被拆遷人資格，村集體利益亦未受到損害，該協(xié)議也不存在其他損害社會(huì)公共利益的情形。　　黃老太就案涉房屋出資并實(shí)際居住可認(rèn)定為其與被告系共同購(gòu)買(mǎi)行為，而黃老太作為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，購(gòu)買(mǎi)該房并不違反有關(guān)國(guó)家政策和法規(guī)的規(guī)定，因此，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為合法有效。并且，原告賣(mài)房后一直未提出過(guò)異議，直到拆遷拿房時(shí)才有此訴求，民法總則第七條明文規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。”

如果認(rèn)定《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，那么鑒于恢復(fù)原狀的法律后果失信者反將獲益，法院故對(duì)原告的訴請(qǐng)不應(yīng)支持。

據(jù)此，崇川區(qū)法院駁回原告張某、蔣某夫婦的訴訟請(qǐng)求。蔣某不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持原判。

來(lái)源 | 人民法院報(bào)  作者 | 顧建兵 顧彬

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