導讀：房產查封后設立的租賃權能否對抗執行房產受讓人？詳情如下。

以被查封房產為標的物簽訂租賃合同有效。房產查封后設立的租賃權不能對抗因法院執行而受讓該房產的第三人。

基本案情

2006年，法院查封商貿公司名下房產。2007年，商貿公司與物流公司簽訂廠房租賃合同，約定租賃期限20年。2013年，實業公司競拍取得法院執行拍賣房產并辦理物權變更登記手續，遂起訴商貿公司、物流公司，要求確認租賃合同無效，并支付租金、返還房屋和土地。

裁判規則

案涉租賃合同系商貿公司、物流公司的真實意思表示，是合法、有效的合同。實業公司對涉案房產、土地使用權提出權利主張時，應終止商貿公司、物流公司之間的租賃合同關系以排除障礙、實現其合法權利。

當事人應在充分遵循市場規律前提下與交易相對人建立經濟關系，因本人審查不充分或預測不準確等原因而產生的交易風險應由自己承擔。涉案房產在出租前已被法院查封，權利人對不動產物權的行使已受限制，換言之，所有權人在出租涉案房產前已喪失對該不動產的處分權，一旦房產進入拍賣執行階段即可用以優先擔保權利人債權實現的事實已成既定化，故房產查封后設立的租賃權不能對抗因法院強制執行而受讓該不動產的第三人。判決商貿公司與物流公司所簽租賃合同有效，物流公司應向實業公司賠償其占用廠房期間實業公司的租金利益損失67萬余元，并在6個月內向實業公司返還涉案房產和土地，商貿公司應協助物流公司將涉案標的物返還給實業公司。

實務要點

以被查封的不動產為標的物簽訂租賃合同，其合同有效。房產查封后設立的租賃權不能對抗因法院強制執行而受讓該不動產的第三人。

案例索引

廣東江門中院（2015）江中法民一終字第275號“廣東江門中院判決彩艷公司訴華聯公司、勝昌公司物權保護糾紛案”，見《買賣不破租賃不能對抗在先變動的物權——》（陳華），載《人民法院報?案例精選》（20160225:06）；另載《人民法院報?案例精選》（20160114:06）。