家住陜西的黃女士最近碰上了一件令她無(wú)比頭痛的事情。17年前的6月3日，非農(nóng)村戶口的黃女士以7萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了某村村民趙某的房屋，為了規(guī)避法律法規(guī)的監(jiān)管，黃女士和趙某簽訂了一份虛假的抵債合同，合同約定：“因趙某無(wú)法歸還黃女士先期的借款7萬(wàn)元整，特將此房屋抵押給黃女士以償還債務(wù)?！彪p方均在該合同上簽字并按手印，為了讓這張合同能夠“瞞天過(guò)?！保w某還找到了同村村民張某和王某作為見(jiàn)證人在合同上簽字。

時(shí)間本來(lái)可以在這樣的平平淡淡之中慢慢流逝。然而無(wú)巧不成書的是，2016年該村突然進(jìn)行了棚戶區(qū)改造，面對(duì)著高額的拆遷補(bǔ)償款的誘惑，昔日的好友反目成仇，趙某以黃女士并非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以及當(dāng)初的抵債合同虛假為由要求黃女士返還房屋。但黃女士卻認(rèn)為，當(dāng)初對(duì)房屋的買賣乃是雙方合意的結(jié)果，因此該合同已經(jīng)成立且履行，故自己不應(yīng)該返還房屋。兩人在這個(gè)事情上互不退讓，久久僵持不下。               

一、宅基地使用權(quán)可否任意流轉(zhuǎn)？——只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)！

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，有關(guān)宅基地的糾紛越來(lái)越多，其中最為突出的就是能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。在征地拆遷案件中這種矛盾和糾紛背后往往是人性的考驗(yàn)，如功利主義哲學(xué)家斯圖亞特·密爾曾認(rèn)為“人類行為的唯一目的是求得幸?！保捎谑艿礁哳~補(bǔ)償款的誘惑，許多曾經(jīng)出賣自己宅基地上房屋的村民為了能夠成為“拆二代”而撕毀曾經(jīng)與房主簽訂的契約，要求現(xiàn)在的房主返還屬于他的房屋。那么我國(guó)法律對(duì)于這種似乎屬于“耍無(wú)賴”的行為到底是怎么規(guī)定的呢？

《中華人民共和國(guó)憲法》第14條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”同時(shí)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條對(duì)農(nóng)村宅基地作出了相應(yīng)的規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆倪@兩部法律的表述來(lái)看，農(nóng)村宅基地實(shí)際上是可以流轉(zhuǎn)的，宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利取得的受限性。1996年5月6日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條便指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅?！奔崔r(nóng)村宅基地使用權(quán)只能夠在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓給城市居民使用的話便屬于違法行為，在本案中黃女士并不具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格，故其沒(méi)有宅基地使用權(quán)的資格。

二、遵循私法自治原則，當(dāng)事人合意是否有效？——不！

許多曾經(jīng)簽訂協(xié)議取得農(nóng)村房屋的房主估計(jì)會(huì)對(duì)這一事實(shí)非常郁悶，我們明明簽訂了協(xié)議，白紙黑字還有紅手印，憑啥說(shuō)無(wú)效就無(wú)效了呢？合同法上面的意思自治原則都是說(shuō)給誰(shuí)聽(tīng)的呢？

首先，興起于19世紀(jì)的“私法自治原則”（也稱意思自治）是處理民事法律關(guān)系中的一條重要原則，指民事主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，按照自己的意志從事民事活動(dòng)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》指出：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”但是意思自治原則不是沒(méi)有任何限制的，我國(guó)《民法通則》第58條指出：“惡意串通，損害國(guó)家、集體和第三人利益的民事行為無(wú)效。”具體到本案中，黃女士與趙某所簽訂的抵債合同之所以無(wú)效是因?yàn)椋旱谝?，從合同訂立的本質(zhì)而言。黃女士與趙某簽訂抵債合同的本意是為了房屋的買賣和宅基地的流轉(zhuǎn)，合同本身并非其雙方的真實(shí)意思表示，并且訂立該合同的目的是為了規(guī)避相關(guān)法律和有關(guān)部門的監(jiān)管，故屬于惡意串通的情形；第二，從合同訂立的形式而言?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第37條已明確規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外……?！惫兽r(nóng)村宅基地本身就不屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)，因而該合同違背了我國(guó)強(qiáng)行法的相關(guān)規(guī)定，做無(wú)效處理。

隨著城市化浪潮的推進(jìn)和新一輪征地拆遷的興起，有關(guān)宅基地的糾紛越來(lái)越多，雖然在法律上來(lái)看，似乎不具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的房主看上去很是吃虧，但是在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中卻有不同的裁判結(jié)果，所以建議大家如果非常不幸遇到了這樣不講信義之人還應(yīng)當(dāng)盡快委托律師介入維權(quán)，以爭(zhēng)取到一個(gè)滿意的結(jié)果。切勿左顧右盼，貽誤了最佳維權(quán)時(shí)機(jī)。