一，建筑物區分所有權的概念及權利

(一)概念

建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅，經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有和共同管理的權利。(《》第70條)

建筑物區分所有權、專有部分的所有權、專有以外的共有所有權、共同管理權

專有部分，可以指一套房屋，也可指一層房屋等。判斷的標準是必須在構造和使用上具有獨立性。

業主對其建筑物專有部分享有占有，使用，收益和處分的權利，并進行獨立的房產登記。

(二)區分所有權人的權利，義務

1.業主對其建筑物專有部分享有占有，使用，收益和處分的權利，但不得危害及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。(《物權法》第71條)權利不得濫用。

2.業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅，經營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。(《物權法》第72條)

比如，張三將一套三居室轉讓給李四，不能將樓頂的業主共有水箱保留下來。

二，業主共有部分

1.建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路除外。建筑區劃內綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所，公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。(《物權法》第73條)

2.建筑區劃內的車位，車庫問題。

(1)建筑區內，規劃用于停放汽車的車位，車庫應當首先滿足業主的需要。(《物權法》第74條第1款)對于出賣，出租的車位，車庫，業主應當有有限購買權和優先承租權。(《物權法》第對此未明確規定，這是理論上的推導)

(2)建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈，出租等方式約定。(《物權法》第74條對2款)沒有約定的，不歸業主。

(3)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。(《物權法》第74條第3款)車位，車庫有共有的，也有非共有(單獨享有)的。

3.對于建筑物區分所有，該建筑物及其附屬物共有部分為共有。(《物權法》第70條)電梯，走道，屋頂，公用衛生間，蓄水池，下水道等為共有部分，因為它們在性質上無法區分所有。

4.共有人不能一放棄共有權的方式不承擔維修養護費。(《物權法》第72條)

5.依附于區分所有的共有部分，其份額不能單獨處分。盡管《物權法》對此未作規定，但以其特有的性質，應當作如此解釋。比如，全樓有一個水箱，有三個業主共有，業主不能將水箱的份額單獨轉讓給他人。

三，區分所有人的社員權

社員權又稱成員權，是指區分所有人基于建筑物不可分離的共同關系而產生的，作為建筑管理團體成員所享有的權利。如作為業主選擇管理人的權利。

1.業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會，給予指導和協助。(《物權法》第75條)

2.下列事項由業主依法共同決定：

(1)制定和修改業主大會議事規則;

(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金;

(6)改建，重建建筑物及其附屬設施;

(7)有關共有和共同管理權力的其他重大事項。

決定上述第(5)條和第(6)條規定的事項，應當經專有部分占有建筑物總面積2/3以上的業主且占人數2/3以上的業主同意。決定上述其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意。(《物權法》第76條)

注意：以上規定了兩個簡單多數決(一個是人頭多數決，一個是面積多數決，多數決是多數決定的簡稱)和兩個絕對多數決(一個是人頭多數決，一個是面積多數決)。簡單的說，在“籌集錢”和改造物”的問題上，要兩個絕對多數決。

業主的“人頭票”是按“戶”計算的，即一戶一票。不能按人口的多少計算。

3.業主不得違反法律，法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律，行政法規和管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。(《物權法》第77條)比如：某甲將住宅用的二樓套房改成了旅館，增加了小區的不安全性，這是不允許的。

4.業主大會或者業主委員會的決定的，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。(《物權法》第78條)例如：某業主張三沒有參加對某決定的投票，或者對某決定他投了反對票，他仍須遵守決定。

四，維修基金及有關費用，收益

1.建筑物及其附屬設施的維修基金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯，水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集，使用情況應當公布。(《物權法》第79條)

2.建筑物及其附屬設施的費用分攤，收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面的比例確定。(《物權法》第80條)

五，物業管理

1.業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主依法有權更換。(《物權法》第81條)

2.物業服務企業或者其他管理人根據業主委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。(《物權法》第82條)

六，業主的訴權

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾，排放污染物或者噪聲，違反規定飼養動物，違章搭建，侵占通道，拒付等損害他人合法權益的行為,有權依照法律，法規以及管理規約，要求行為人停止侵害，消除危害，消除危險，排斥妨害，賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。(《物權法》第83條)其中“法規”，包括行政法規和地方法規。