來(lái)源：法門囚徒

裁判要旨

雖然購(gòu)房人支付了案涉房產(chǎn)購(gòu)房款并實(shí)際占有該房產(chǎn)，但作為案涉房產(chǎn)購(gòu)買人并未對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記等保證其將來(lái)實(shí)現(xiàn)自身物權(quán)的措施，該訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)不能依據(jù)其已占有的事實(shí)而認(rèn)定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂案涉購(gòu)房買賣合同時(shí)，該房產(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押權(quán)登記，該抵押權(quán)具有公示效力和物權(quán)的優(yōu)先效力。購(gòu)房人無(wú)論在簽訂合同時(shí)是否注意到了該訴爭(zhēng)房產(chǎn)已被抵押登記的事實(shí)，在該抵押登記仍然存在的情況下，其客觀上均不能實(shí)現(xiàn)將該訴爭(zhēng)房產(chǎn)變更到自己名下的法律效果。

案件索引

《傅建波、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司綦江支行執(zhí)行異議之訴案》【（2017）最高法民申4461號(hào)】

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

購(gòu)買設(shè)定抵押的商品房在抵押登記存在的情況下購(gòu)房人是否有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)將訴爭(zhēng)房產(chǎn)變更到自己名下的法律效果？

裁判意見

最高院認(rèn)為：本案的再審審查重點(diǎn)為傅建波是否有權(quán)排除人民法院對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條之規(guī)定，我國(guó)采取物權(quán)公示制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。經(jīng)二審審理查明，雖然傅建波支付了案涉房產(chǎn)購(gòu)房款并實(shí)際占有該房產(chǎn)，但傅建波作為案涉房產(chǎn)購(gòu)買人并未對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記等保證其將來(lái)實(shí)現(xiàn)自身物權(quán)的措施，該訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)不能依據(jù)其已占有的事實(shí)而認(rèn)定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。在傅建波與華上置業(yè)公司簽訂案涉購(gòu)房買賣合同時(shí)，該房產(chǎn)已經(jīng)辦理了渝臺(tái)擔(dān)保公司的抵押權(quán)登記，該抵押權(quán)具有公示效力和物權(quán)的優(yōu)先效力。購(gòu)買訴爭(zhēng)房產(chǎn)的傅建波，無(wú)論在簽訂合同時(shí)是否注意到了該訴爭(zhēng)房產(chǎn)已被抵押登記的事實(shí)，在該抵押登記仍然存在的情況下，傅建波客觀上均不能實(shí)現(xiàn)將該訴爭(zhēng)房產(chǎn)變更到自己名下的法律效果。在渝臺(tái)擔(dān)保公司的抵押權(quán)消滅后，傅建波亦沒(méi)有提供有效證據(jù)證明其及時(shí)要求華上置業(yè)公司履行過(guò)戶登記手續(xù)。后該訴爭(zhēng)房產(chǎn)又被農(nóng)商行綦江支行設(shè)定新的抵押權(quán)登記。綜合上述事實(shí)，傅建波提起案外人執(zhí)行異議之訴，其所依據(jù)的事實(shí)與理由不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)規(guī)定的情形，即買受人非因自身原因未辦理訴爭(zhēng)房產(chǎn)的過(guò)戶登記，二審生效判決以此駁回傅建波的訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。至于傅建波申請(qǐng)?jiān)賹徦Q，二審判決以新的理由未支持其實(shí)體權(quán)利是否構(gòu)成程序違法的問(wèn)題，因《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利需要同時(shí)具備四個(gè)要件，二審判決在認(rèn)定事實(shí)的基礎(chǔ)上認(rèn)為，傅建波的訴請(qǐng)不符合該條第四項(xiàng)要件并據(jù)此駁回其訴請(qǐng)，并不構(gòu)成程序違法。