導讀：村委會能否將其所有的集體土地出租給他人？未經(jīng)村民會議討論決定租賃合同是否有效？最高法院認為，該等事宜涉及全體村民利益的重大問題，應當經(jīng)村民會議討論決定，未經(jīng)村民會議討論決定的租賃合同無效。但是實踐中關(guān)于該問題的裁判觀點并不統(tǒng)一。

來源 / 民商事裁判規(guī)則

村委會未經(jīng)村民會議討論決定即將其所有的集體土地出租給他人，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定，應當認定無效。

一、文柏池與久裕村聯(lián)合社簽訂《合同書》等合同，約定久裕村聯(lián)合社將其所有的總面積為250000平方米農(nóng)用地有償出租給裕豐公司興辦工廠、宿舍和綜合性建設(shè)。

二、文柏池向廣州中院提起訴訟，請求：久裕村委會、久裕村聯(lián)合社支付文柏池補償款1193萬元。廣州中院認為，案涉合同未經(jīng)村民會議討論決定，是無效合同;文柏池在整個投資過程中取回的款項已超出其投資款，故久裕村聯(lián)合社、久裕村委會無需再返還文柏池對涉案土地的投資款。廣州中院判決：駁回文柏池的訴訟請求。

三、文柏池不服，上訴至廣東高院，主張《中華人民共和國村民委員會組織法》中關(guān)于民主決定程序的規(guī)定，屬于管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定。廣東高院判決：駁回上訴，維持原判。

四、文柏池仍不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定：駁回文柏池的再審申請。

法院認定案涉合同無效的原因在于，久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉土地出租，涉及全體村民利益的重大問題，根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》(1988年通過版，已失效)第十一條關(guān)于“涉及全村村民利益的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定”的規(guī)定，該事宜應當經(jīng)村民會議討論決定。然而案涉合同的簽訂均未經(jīng)村民會議討論決定，違反了上述規(guī)定，故應當認定無效。

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、當事人欲與村委會簽訂租賃合同租賃集體土地時，應當要求村委會提供出租該集體土地經(jīng)村民會議討論通過的書面文件，以確保租賃合同有效。在村委會提供該文件之前，當事人不應向村委會支付租金，避免遭受損失。

二、租賃集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的，租賃合同無效，請參閱公眾號民商事裁判規(guī)則2017年9月30日推送的文章：《最高法院:能否出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)》。

《中華人民共和國村民委員會組織法》(1987年通過版，已失效)

第十一條 村民委員會向村民會議負責并報告工作。

村民會議由村民委員會召集和主持。有五分之一以上的村民提議，應當召集村民會議。涉及全村村民利益的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定。

村民會議有權(quán)撤換和補選村民委員會的成員。

新法：《中華人民共和國村民委員會組織法》(2010年修訂版)

第二十四條 涉及村民利益的下列事項，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理：

(一)本村享受誤工補貼的人員及補貼標準;

(二)從村集體經(jīng)濟所得收益的使用;

(三)本村公益事業(yè)的興辦和籌資籌勞方案及建設(shè)承包方案;

(四)土地承包經(jīng)營方案;

(五)村集體經(jīng)濟項目的立項、承包方案;

(六)宅基地的使用方案;

(七)征地補償費的使用、分配方案;

(八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產(chǎn);

(九)村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。

村民會議可以授權(quán)村民代表會議討論決定前款規(guī)定的事項。

法律對討論決定村集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)和成員權(quán)益的事項另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：

久裕村聯(lián)合社與“香港裕豐發(fā)展公司”等簽訂《租用土地使用合同書》，將久裕村聯(lián)合社的案涉土地有償出租給“香港裕豐發(fā)展公司”興辦工廠、宿舍和綜合性建設(shè)，并對租用土地地點、租用土地年限、租用土地價格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明確的約定;文柏池主張該合同不是土地租賃協(xié)議，而是一份土地使用權(quán)租賃的前期協(xié)議，是對擬租賃土地的前期開發(fā)協(xié)議。原判決以久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉土地出租是涉及全體村民利益的重大問題為由，認定無論《租用土地使用合同書》性質(zhì)如何，均應經(jīng)村民會議討論決定；同時，因《協(xié)議一》和《協(xié)議二》是雙方當事人對案涉土地的處理問題簽訂的補充協(xié)議，均涉及久裕村全體村民的重大利益問題，亦認定應經(jīng)村民會議討論決定。原判決以《租用土地使用合同書》、《協(xié)議一》、《協(xié)議二》的簽訂均未經(jīng)村民會議討論決定，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定為由，認定上述協(xié)議無效，于法有據(jù)。因此，文柏池關(guān)于原判決適用法律確有錯誤的再審申請理由，本院亦不予支持。

文柏池、東莞大寧永盛制衣有限公司與增城市新塘鎮(zhèn)久裕村民委員會、增城市新塘鎮(zhèn)久裕村經(jīng)濟聯(lián)合社土地租賃合同糾紛申請再審民事裁定書，[最高人民法院(2015)民申字第759號]。