———由湖南拍賣劃撥土地一案引發(fā)的法律思考戴勇堅　　【案情介紹】 　　長沙××集團(tuán)公司為湖南××鞋業(yè)有限公司向中國××銀行300萬美元借款合同提供保證擔(dān)保，因××鞋業(yè)有限公司無力全部償還貸款義務(wù)，而引發(fā)擔(dān)保糾紛。此案原告經(jīng)湖南省高級人民法院一審，最高人民法院終審，判決長沙××集團(tuán)公司向中國××銀行承擔(dān)返還貸款的連帶保證責(zé)任。最高人民法院民事判決書生效后，中國××銀行向湖南省高級人民法院申請執(zhí)行。其后，湖南省高級人民法院下達(dá)民事裁定書拍賣長沙××集團(tuán)公司所擁有的三塊國有劃撥工業(yè)用地，其中一塊為空地，另外兩塊土地上附有廠房。 　　湖南省高級人民法院委托湖南省××資產(chǎn)評估有限公司對上述土地和房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估確定該房產(chǎn)和地產(chǎn)的總價值為1800萬元。評估后，湖南省××拍賣行舉行拍賣會，將上述土地拍賣給長沙市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，拍賣成交價為1100萬元。長沙市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持拍賣成交書、湖南省高級人民法院向長沙市國土、房產(chǎn)部門發(fā)出的協(xié)助執(zhí)行通知書，到國土、房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù)，國土、房產(chǎn)主管部門以該土地為劃撥用地，不能直接拍賣轉(zhuǎn)讓，不同意辦理出讓手續(xù)。在長沙市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司做了大量的工作后，以及各方的壓力之下，國土管理部門與長沙市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，辦理了過戶手續(xù)。 　　本案發(fā)生后，被執(zhí)行人長沙××集團(tuán)公司對于判決書判令其承擔(dān)連帶保證責(zé)任并無異議，并表示將積極籌措資金履行保證責(zé)任。但2003年長沙××集團(tuán)公司已經(jīng)被劃入國家兼并破產(chǎn)計劃，用于安置企業(yè)職工的資金缺口尚有3400萬元，長沙市政府計劃將該國有企業(yè)所使用的劃撥土地出讓，將出讓金用于職工安置補(bǔ)償。因此本案的執(zhí)行裁決是否正確，被執(zhí)行的土地應(yīng)當(dāng)如何正確地處理直接關(guān)系到該公司眾多職工的安置狀況，影響到社會穩(wěn)定。為此，被執(zhí)行人在委托本所之前咨詢了許多專業(yè)人士，得到的答復(fù)都是法院的執(zhí)行裁決書無誤，而且作為執(zhí)行標(biāo)的國有劃撥土地已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，更是回天無力。 　　在司法執(zhí)行階段，法院經(jīng)常直接拍賣國有劃撥土地使用權(quán)，大多數(shù)人也對此習(xí)以為常，認(rèn)為作為司法機(jī)構(gòu)的法院的執(zhí)行行為當(dāng)然正確無誤，即便有異議，也鑒于法院司法權(quán)的權(quán)威而只能保持沉默。當(dāng)被執(zhí)行人找到本律師事務(wù)所時，筆者憑直覺對法院的執(zhí)行行為的合法性產(chǎn)生質(zhì)疑，為此，筆者查閱大量資料，對現(xiàn)行有效的法律作了細(xì)致的分析，并深入相關(guān)的理論研究，并與有關(guān)政府國土部門進(jìn)行溝通。在此，筆者就法院能否強(qiáng)制直接拍賣國有劃撥土地使用權(quán)的問題從理論和實(shí)務(wù)上粗淺地提出自己的觀點(diǎn)，與大家共同探討。 　　一、劃撥土地能否直接成為法院強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的 　　（一）劃撥土地使用權(quán)的概念與特征 　　所謂土地使用權(quán)劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用,或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用者通過劃撥方式取得的土地使用權(quán),即是劃撥土地使用權(quán)。 　　劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比,具有以下特征: 　　首先,取得方式不同。劃撥土地使用權(quán)是通過行政劃撥的方式取得的，這種方式屬于行政方式；出讓方式是通過合同方式，它創(chuàng)設(shè)了可流轉(zhuǎn)的民事財產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。 　　其次,是否支付對價不同。劃撥土地使用權(quán)的取得是無償?shù)?而出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)摹！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第22條規(guī)定的使用者應(yīng)當(dāng)繳納的“補(bǔ)償、安置等費(fèi)用”并非土地使用權(quán)的對價,而只是對原先的土地使用者的損失和重新安置的補(bǔ)償。 　　再次,劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制,而出讓土地使用權(quán)都是有明確的期限限制的。《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定:“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制。” 　　最后，使用權(quán)的性質(zhì)不同。出讓土地使用權(quán)可進(jìn)入市場，屬于民法上可交易的財產(chǎn)范疇；而劃撥土地不能直接進(jìn)入市場，是一種不可交易的財產(chǎn)。不可交易即意味著使用權(quán)人只能自己使用，而不能處分。不可交易的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上失去了財產(chǎn)的本質(zhì)屬性。 　　（二）劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì) 　　在過去高度統(tǒng)一的計劃經(jīng)濟(jì)體制中，國有土地使用權(quán)的取得均無一例外地采取無償劃撥的形式，同時為了確保土地所有制的穩(wěn)固性，1982年憲法規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”排除了土地使用權(quán)作為商品進(jìn)入市場的可能性。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，以出讓方式獲得土地使用權(quán)成為最主要的土地使用權(quán)來源方式，并且出讓土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，而劃撥土地的范圍逐漸縮小，一般理論界認(rèn)為只能是行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍事機(jī)關(guān)、公共設(shè)施等公共用地采取劃撥方式，經(jīng)營性用地不應(yīng)當(dāng)使用劃撥用地。“以用地項(xiàng)目的目的是否具有公益性確定是否可以取得劃撥土地使用權(quán)。只有用地目的具有公益性,相應(yīng)的用地主體才可以取得劃撥土地使用權(quán),反之則一律應(yīng)當(dāng)通過有償出讓方式才能取得土地使用權(quán)。只有這樣進(jìn)行規(guī)范,才能體現(xiàn)土地劃撥使用的目的主要是從社會公眾利益角度出發(fā)的,這樣才能建立起真正健康有效的土地使用權(quán)市場。”但是，由于歷史原因，國有企業(yè)目前仍然占有大量的國有劃撥用地，本案中涉及的劃撥土地就是由國有企業(yè)占有使用，但這種國有企業(yè)使用的劃撥用地正逐漸以劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋氐男问竭M(jìn)入土地流通市場。 　　關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì)存在兩種不同的觀點(diǎn)，即權(quán)能說和地上權(quán)說。權(quán)能說認(rèn)為,依劃撥取得的土地使用權(quán)與依出讓取得的土地使用權(quán)是兩種不同的權(quán)利。土地使用權(quán)劃撥實(shí)質(zhì)上是國家通過社會成員行使其占有、使用土地的權(quán)能,而不是將土地使用權(quán)作為一項(xiàng)財產(chǎn)讓與他人。因此,事實(shí)上不存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離，二者合二為一，土地使用者取得權(quán)利（嚴(yán)格來講是行使權(quán)能）是無償?shù)?不定期的；但這種權(quán)利不是屬于使用者的一項(xiàng)獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)利。 　　地上權(quán)說認(rèn)為，從法律規(guī)范的目的上看，劃撥土地使用權(quán)基本上屬于傳統(tǒng)民法中的地上權(quán)。劃撥只是土地使用權(quán)設(shè)立的方式不同,并不意味著因劃撥而取得的土地使用權(quán)不是一個獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)利。行政手段也可以作為民事權(quán)利的取得方法，因劃撥而取得的土地使用權(quán)也要進(jìn)行不動產(chǎn)設(shè)立登記，其權(quán)利人也有獨(dú)立地在其土地上使用、收益和排除他人干涉的權(quán)利。因而,因劃撥而取得的土地使用權(quán)同樣是一個獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)利。

很重要!高院判例:對劃撥土地法院也可以強(qiáng)制執(zhí)行(詳細(xì):11個相關(guān)典型案例)

閱讀提示根據(jù)相關(guān)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)需經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)。那么法院能否強(qiáng)制執(zhí)行劃撥土地使用權(quán)？司法實(shí)踐中法院認(rèn)可強(qiáng)制執(zhí)行劃撥土地使用權(quán)，但是應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行過程中與當(dāng)?shù)卣疁贤▍f(xié)商具體處置事宜。裁判要旨執(zhí)行法院可依法拍賣被執(zhí)行人名下通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，但應(yīng)在拍賣過程中依法妥善處理函商當(dāng)?shù)卣⒊浞峙缎畔⒌葓?zhí)行工作具體事宜。案情簡介一、2009年2月，德陽中院就北陽公司訴海口市糧食局欠款糾紛一案，判決海口市糧食局向北陽......

法院可以拍賣建筑物嗎(法院拍賣在建工程規(guī)定)

可以拍賣土地使用權(quán)。 國有土地使用權(quán)作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333431343731強(qiáng)制執(zhí)行： 1、國有劃撥土地使用權(quán)仍然是被執(zhí)行人的財產(chǎn)。劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)人一樣，對劃撥土地享有占有、使用、收益、處分（盡管這種處分權(quán)受到了限制，要經(jīng)過有關(guān)政府批準(zhǔn)）的基本權(quán)能，具有獨(dú)立的財產(chǎn)價值和財產(chǎn)屬性。 2、國有劃撥土地使用權(quán)不能強(qiáng)制執(zhí)行損害了債權(quán)人的依賴?yán)妗Ｄ壳埃匀淮罅看嬖趪衅髽I(yè)以劃撥方式占用的......

法院可以扣押房產(chǎn)嗎(房產(chǎn)是查封還是扣押)

展開全部 　　A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行? 　　一、地上的房產(chǎn)，人民法院當(dāng)然有權(quán)查封、扣押、拍賣。這個在法律上沒有任何疑義。 　　二、對于已經(jīng)繳納了國有土地出讓金的國有土地使用權(quán)，也沒有任何疑義。 　　三、對于劃撥的國有土地，人民法院可以在財產(chǎn)保全或執(zhí)行程序中，對被執(zhí)行人名下的國有劃撥土地使用權(quán)當(dāng)作被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行查封。 　　1、在法院查封期限內(nèi)，對國有劃撥土地使用權(quán)，人民政府或土地管理部門不能擅自收回。 ? ? ? ?按照......