作者：李明君、來源：法務之家

房屋交付是房屋買賣的主要過程，同時，房屋交付與否也涉及到房地產開發企業應否承擔違約責任的問題，因此，對于房屋交付的認定是一個十分重要的環節。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”但是，在現實生活中，到底怎么樣才算交付了呢?

所謂房屋交付使用，是指房地產開發企業將已建成的房屋轉移給買房者占有，其外在的表現形式就是房屋的鑰匙交付給買房者，這就是人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。房屋交付與房屋所有權轉移并非同一概念，如果當事人僅約定了“房屋交付時間”，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，房地產開發企業只要在約定的期限內將房屋轉移給買房者占有，就應認定房地產開發企業履行了合同義務。如果當事人對房屋買賣合同有特別約定，就應當按照合同的約定來確定當事人雙方的權利義務。這樣，如果房地產開發企業僅交付鑰匙，而未將所有權交付買房者，那么企業就要承擔違約責任。

那么，在商品房的買賣過程中，關于房屋交付應該注意哪些問題呢?

▌(一) 當事人約定房屋交付標準，該標準是否即為法院認定房屋交付與否的依據呢?

當事人約定了房屋交付標準，法院應當依據該約定的交付標準來認定交房者的行為是否滿足了交付條件。

最高人民法院在濟南萬達商業廣場置業有限公司與趙明湖申請再審民事裁定書[(2013)民申字第2041號]中認為：“關于安置房交付標準的認定問題。《房屋拆遷產權調換協議》系拆遷人舊城改造中心與趙明湖所簽協議，該協議第六條明確約定安置房屋應符合國家質量技術標準，并為乙方提供管線、水電及應具備的圖紙，符合商品房交房標準含一切資料等條件。萬達公司作為舊城改造中心的委托代理人，代為履行產權調換房屋的建設交付和支付履約保證金的義務，應依據《房屋拆遷產權調換協議》所約定的安置房交付標準，代為建設交付安置房。萬達公司與趙明湖簽訂的《資金監管協議》在第四條第3.1.(2)中約定：‘趙之玉產權調換房建成，乙方出具四方(建設、設計、監理、施工)驗收合格報告并發出交房通知三天內，甲乙雙方無條件出具解凍并將賬戶二上資金劃撥至乙方指定賬戶的加蓋預留印鑒的書面申請，丙方應在接到上述申請后的當日將賬戶二上所有資金劃撥至乙方指定賬戶’。上述關于四方驗收合格的約定，系對監管資金的解付條件作出的安排，并非專門針對安置房交付標準所作的約定，故二審判決依據《房屋拆遷產權調換協議》約定的交付標準來認定安置房是否符合交付條件，并無不當。”

▌(二) 交鑰匙是不是代表商品房交付的完成?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。” 商品房交付條件既應符合合同約定標準，亦應符合法律、行政法規強制性規定。交鑰匙系交付完成必要條件而非充分條件。

福建省龍巖市中級人民在羅劍揮、項麗華與連城恒益房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案民事判決書[(2015)巖民二終字第671號]中認為：“《建筑法》第61條規定：‘交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。’《建設工程質量管理條例》第16條規定：‘建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收……建設工程經驗收合格的，方可交付使用。’《城市房地產管理法》第27條規定：‘房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。’最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定：‘對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。’故商品房交付條件既應符合合同約定標準，亦應符合法律、行政法規強制性規定。交鑰匙系交付完成必要條件而非充分條件。本案中，羅某所簽同意書內容并未包含開發公司無須書面通知羅某辦理房屋交付手續的意思表示，只是羅某表明愿意按合同約定時間配合開發公司辦理相關交房工作，即并未免除開發公司書面通知及簽署交接單等義務。羅某領取鑰匙等物料，只是表明開發公司履行了交鑰匙這一項義務，但開發公司并未履行出示證明文件、簽署房屋交接單、提供住宅質量保證書和住宅使用說明書等其他義務，故可認定開發公司尚未依約交房，判決開發公司交房并支付逾期交房、辦證違約金。”

▌(三) 消防驗收是否為商品房交付的必要條件?

《中華人民共和國消防法》第九條規定：“建設工程的消防設計、施工必須符合國家工程建設消防技術標準。建設、設計、施工、工程監理等單位依法對建設工程的消防設計、施工質量負責。”第十三條規定：“……依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。”因此，“建筑工程只有在包括消防設施在內的整個工程竣工并驗收合格后方能交付使用”被認為是國家法律的強制性規定，在消防驗收沒有通過時交付，交付的標的物存有瑕疵以致合同不完全履行，故真正交付時間應當認定為消防驗收合格的時間。

有別于上述觀點的是：如何合同中約定的標準為“經竣工驗收合格”，即經開發商、勘察、設計、施工和工程監理五方驗收，房屋即可以交付。此理解往往為開發商所主張，而買受人的理解為開發商將該工程經竣工驗收備案并取得相關手續，也就是《竣工驗收備案表》，沒有約定必須取得《建設工程竣工驗收備案表》，則消防驗收結果不是必須的交房條件。

陜西省高級人民法院在桂榮與華宇公司房屋買賣合同糾紛一案的民事判決書【(2015)陜民提字第00019號】中認為：“本案爭議的焦點是消防驗收是否是交付涉案商品房的條件，桂榮主張華宇公司承擔遲延交房的違約責任是否成立。桂榮認為，雙方在合同中約定 ‘該商品房經驗收合格’的同時，還約定 ‘依照國家和地方人民政府的有關規定’交房，消防法等法律及規章亦規定了華宇公司的消防驗收義務，因此，消防驗收是約定的交房條件。而華宇公司進行消防驗收的時間晚于合同約定的交房時間，故應承擔遲延交房的違約責任。華宇公司辯稱，雙方合同沒有將消防驗收或備案約定為交房條件，涉案房屋已經法定單位驗收合格，達到約定的交付條件，桂榮以未經消防驗收為由拒收房屋沒有依據，其公司不應承擔任何責任。因本案系商品房買賣合同糾紛，雙方簽訂的商品房買賣合同是確定雙方權利義務的依據，當事人是否及時、適當履行了義務，其判斷標準應是合同相關條款的內容。關于房屋的交付，合同第八條約定，‘出賣人應當在2009年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、‘該商品房經驗收合格。’雙方已將交房條件確定為‘該商品房經驗收合格’。經查，涉案商品房工程經勘查、設計、施工、監理、建設單位驗收后，工程質量安全監督部門2009年9月30日出具工程質量合格、準予備案的意見。華宇公司即在合同約定的期限內通知桂榮接收驗收合格的涉案房屋，華宇公司已依約履行了合同義務。因雙方當事人并未在合同中將必須經過消防驗收明確為交房條件，故桂榮以涉案商品房工程通過消防驗收的時間晚于合同約定的交房時間為由，要求華宇公司承擔遲延交房的違約責任，依據不足，不能成立。”

▌(四) 開發商交付房屋時存有瑕疵，是否應承擔違約責任?

開發商將商品房轉移占有的，視為房屋的交付使用，但房屋交付逾期并有瑕疵的，開發商應承擔一定的違約責任。

北京市第二中級人民法院在張某與某開發公司商品房預售合同糾紛案民事判決書[(2013)二中民終字第10768號]中認為：“最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。本案中，開發公司與張某所簽合同明確約定房屋實際交付程序，開發公司已依約向張某發出入住通知，張某亦辦理收房手續，故應視為開發公司向張某交付了涉案房屋。開發公司與張某所簽合同中明確約定了相應交付條件。但根據已查明事實，涉案房屋仍有部分配套未能正常使用，交付房屋并不完全符合合同約定。結合合同中‘紅線外市政接入’條款，開發公司應在條件允許時完成紅線外市政接入相關義務。同時，開發公司亦應承擔房屋交付后紅線內線路整改相應責任。依我國合同法律規范規定，當事人可約定一方違約時根據違約情況向對方支付一定數額違約金，亦可約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。法院應以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。據此，法院結合涉案房屋所在小區部分配套無法正常使用確系紅線外市政接入原因所致、涉案房屋已轉移給張某占有、開發公司承擔電力開閉站十分之一左右的造價分攤義務、開發公司仍在整改小區紅線內的少數管線等基本事實，根據公平原則和誠實信用原則對開發公司應承擔的違約金數額予以酌定。判決開發公司支付張某違約金4000元。”

▌附有關房屋買賣合同中交付的相關法律、法規：

(一)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”

(二)《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。”“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”

(三)《城市房地產開發經營管理條例》第十七條：“房地產開發項目竣工，依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格后，方可交付使用。”

(四)《建設工程質量管理條例》第十六條第三款：“建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”

(五)《商品房銷售管理辦法》第七條第(四)項：“已通過竣工驗收”。第八條：“房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。”

(六)《中華人民共和國合同法》第一百三十三條：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

(七)《中華人民共和國物權法》第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”“依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”