北京各大銀行最新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較嚴(yán)格，被銀行認(rèn)定為二套房的七種情況，遵循“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸”，假離婚或?qū)⒈粐隆?/p>

北京自從確定了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)遵循“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則以后，有三種情況將被認(rèn)定為二套房：借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的;貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

事實(shí)上，最新二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較嚴(yán)格，被銀行認(rèn)定為二套房的七種情況：

一、未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購(gòu)房

根據(jù)目前銀行“認(rèn)貸又認(rèn)房”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購(gòu)房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過(guò)去政策，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒(méi)貸款，再申請(qǐng)房貸不算二套。

解析：北京的限購(gòu)政策中認(rèn)房又認(rèn)貸一直堅(jiān)持貫徹執(zhí)行，其中2013年4月公積金貸款的認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)明確。未成年人名下在北京有房的，成年后再購(gòu)房嚴(yán)格按照北京限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)核定購(gòu)房者資格，非京籍無(wú)購(gòu)房資格，京籍單身年滿25歲限購(gòu)一套房，

二、個(gè)人名下有貸款購(gòu)買(mǎi)住房，結(jié)清出售后再貸款購(gòu)房

目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說(shuō)雖然貸款買(mǎi)的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒(méi)有任何住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄，再申請(qǐng)房貸也會(huì)被算作二套房。

解析：非京籍家庭因?yàn)楸凰阕鞫追慷鵁o(wú)購(gòu)房資格，經(jīng)濟(jì)家庭申請(qǐng)貸款需負(fù)六成首付，其中公積金貸款需結(jié)清后滿5年。

三、父母名下有住房，以未成年子女名義再購(gòu)房

根據(jù)新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，就會(huì)按照二套房政策執(zhí)行。

解析：根據(jù)北京的政策，未成年人自己的名義購(gòu)房，因未成年人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入，銀行不會(huì)放貸，只能采用一次性付款方式支付房款。如果有固定收入的成年人與未成年人作為共同的購(gòu)買(mǎi)人簽訂合同，則成年人購(gòu)買(mǎi)人可以申請(qǐng)按揭貸款。

四、個(gè)人名下有全款購(gòu)買(mǎi)的住房，再貸款購(gòu)房

過(guò)去只“認(rèn)貸”，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了“認(rèn)房”，雖然沒(méi)有貸過(guò)款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣(mài)掉且申請(qǐng)貸款的情況下，也會(huì)被認(rèn)定為二套房。

解析：個(gè)人名下已有房產(chǎn)的，無(wú)論是否在持有狀態(tài)，都會(huì)被認(rèn)定為有一套房，在購(gòu)房無(wú)論全款或貸款，都將被認(rèn)定為二套。購(gòu)房政策參考北京限購(gòu)條款。

五、婚前一方曾貸款購(gòu)房，婚后以另一方名義申請(qǐng)貸款購(gòu)房，但兩人戶口沒(méi)有在一起

夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒(méi)有落在一起，但在民政局有過(guò)結(jié)婚登記。現(xiàn)在，銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會(huì)要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購(gòu)房時(shí)也會(huì)被算作第二套房。

解析：在銀行審批貸款過(guò)程中，銀行將以央行征信中心記錄的個(gè)人婚姻狀況為最終審核標(biāo)準(zhǔn)。因此無(wú)論是否戶口在一起，或落在一個(gè)戶口本上，都將被認(rèn)定為夫妻關(guān)系。從而以家庭為單位，進(jìn)行購(gòu)房資格認(rèn)定和貸款審批。

六、婚后雙方共同貸款購(gòu)房，離異后一方再申請(qǐng)貸款購(gòu)房

只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購(gòu)房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房。這使得很多試圖通過(guò)“假離婚”來(lái)規(guī)避新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的想法也付諸東流。

解析：此前的審定方式是離異者以個(gè)人資格進(jìn)行貸款審批，購(gòu)房時(shí)需提交離婚證等資料。此項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)明確后，離婚再購(gòu)房將受到嚴(yán)厲沖擊。

七、首次購(gòu)房使用商業(yè)貸款，再次購(gòu)房使用公積金貸款

目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過(guò)房貸記錄，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過(guò)公積金貸款，首次申請(qǐng)公積金貸款也會(huì)被算作二套房。

解析：公積金貸款同樣也與央行征信中心聯(lián)網(wǎng)，無(wú)論是否使用貸款、名下有房產(chǎn)的，公積金貸款均視為二套。

除此以外，銀行會(huì)根據(jù)現(xiàn)行政策、銀行信貸審批額度和貸款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力等綜合指標(biāo)，核定還款人的貸款數(shù)量，亦可能出現(xiàn)首套房出現(xiàn)首付六成等情況出現(xiàn)。

如果對(duì)二套房政策還有不清楚的地方可以相關(guān)律師。