案情簡介：2002年，趙某與李某協(xié)議離婚，約定趙某名下所購大學的央產(chǎn)房歸趙某及孩子居住使用。2009年，孔某通過中介公司以120萬余元購買趙某名下前述房產(chǎn)，因李某提異議，趙某所取得的《中央在京單位已購住房上市出售登記表》被撤銷。2011年，法院二審駁回孔某要求繼續(xù)履行房屋買賣合同訴請。2012年，孔某訴請趙某退還定金并賠償損失、中介公司返還居間費。

　法院認為：①為使契約達成，締約雙方為簽訂合同而互相磋商時應盡到合理注意義務。本案中，趙某所欲出售房屋系大學分配給趙某與李某的央產(chǎn)房，且在二人離婚時未對房屋產(chǎn)權進行分割。雖然房屋產(chǎn)權證書上登記產(chǎn)權人為趙某，但根據(jù)趙某與李某所簽離婚協(xié)議，趙某對涉案房屋并不享有完整所有權，趙某作為簽署離婚協(xié)議一方當事人，理應知曉這一情況，故趙某在未經(jīng)李某同意情況下擅自以己名義與孔某締約，未盡到合理注意義務，對于房屋買賣合同無效存在過錯。涉案房屋雖屬央產(chǎn)房，上市交易需履行相關審批手續(xù)，但審批是否通過主要取決于當事人所提交相關材料是否完備。本案中，趙某所取得的《中央在京單位已購住房上市出售登記表》被撤銷系因趙某前夫李某對房屋出售提出異議，故辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)失敗系趙某擅自處分房屋所致，而不屬非人為原因，故應認定趙某對房屋買賣合同無效存在過錯并應參照房屋差價損失賠償孔某信賴利益損失。

　　②生效判決撤銷了孔某要求趙某繼續(xù)履行房屋買賣合同的一審判決，至此從法律上明確了房屋買賣合同不再繼續(xù)履行，故應以該時點作為房屋差價損失評估作價基準日。孔某在知曉法院確認本案訴爭房屋為趙某與李某夫妻共同財產(chǎn)，且李某不同意出售涉案房屋情況下未能及時采取適當措施從而導致房屋差價損失不斷擴大，其應對該部分擴大損失進行酌減。

　　③依《合同法》第425條規(guī)定，居間人有如實向委托人報告有關訂立合同事項的義務，如居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。本案中，中介公司未盡嚴格審慎義務，對合同無效負有一定責任，但無證據(jù)證明合同無效系中介公司故意隱瞞或提供虛假信息導致，故判決趙某退還孔某定金，賠償孔某訴訟費損失，另賠償孔某房屋差價損失43萬余元，中介公司退還孔某居間服務費3萬余元。

　　實務要點：央產(chǎn)房屋登記產(chǎn)權人未經(jīng)共同權利人允許，擅自出賣房屋導致與第三人交易無法繼續(xù)履行的，出賣人應賠償?shù)谌诵刨嚴鎿p失。

　　來源：網(wǎng)絡