第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

　　法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。
對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

　　第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

　　第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
　　逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

這種情況下，你可以起訴其違約，要求他支付違約金，賠償你租房損失，并說明延遲履行的原因。
如果是房屋質量問題，可以申請撤銷合同。

1、查看購房合同

2、根據合同中的違約責任承擔責任

按照合同約定逾期的時間來計算違約金。
律師建議：最好在購房合同中就對于逾期交房的違約金進行約定，以免后期無法主張違約金賠償。

開發商延期交房 你應索賠有方

張先生于2004年底購置了一套房產，合同約定2006年3月1日交房。
可時到今日開發商依然沒有交房。
張先生想到了在購房合同中有開發商延期交房的賠償條款，便致電本刊編輯部詢問索賠的有關事宜。

●細讀合同中延期交房條款

張先生說，自己當初簽訂的購房合同中關于延期交房的條款是這樣的：“出賣人如未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，從合同約定交接的第31天起，按同期流貸利率向買受人交付利息；逾期超過60天后，出賣人按買受人累計已付款的百分之十向買受人支付違約金，并繼續履行合同。
”張先生問，應當如何理解這個條款。

律師認為，以張先生為例，約定的交房日期是3月1日，如果到3月30日，依然沒有交房，則開發商應從3月31日起，支付給張先生違約金。
金額為：（累計已付款×當時流貸年利率×延期交房的天數）/365，而如果到了4月29日開發商仍然沒有交房，張先生便有權向其索取金額為自己目前已付房款總額的10%的違約金。
需要注意的是，對于貸款買房者，“累計已付款”就是房屋的總價；而對于與開發商約定分期付款的業主則應按照當時交給開發商的部分房款金額為計算賠款的基數。

●延期交房借口不能成立

在張先生與開發商交涉過程中，開發商說自己是為了使房子更為“精益求精”才延期交房，因此認為自己不算“違約”。
對此，律師指出，在《合同法》約束下，不可能隨便找來一個借口就逃避合同條款中已產生法律效力的約定。
出現了出賣人不能按照合同中約定的日期、約定的交付條件向買受人交付房屋的情況，除非其符合合同中規定的不視為延期交房的情形或開發商無法掌控的情況，否則都必須承擔相應的違約責任。

張先生還告訴記者，開發商曾通知業主領取鑰匙。
他擔心，如果自己去取了鑰匙，會構成對延期交房這一事實的“默認”，從而失去了相關的索賠權利。
針對這種疑慮，律師指出，業主領取鑰匙并不代表放棄自己對開發商追究延期交房違約責任的權利的放棄，所以業主大可放心支取鑰匙。

違約金是在你約定日期的一個月之后開始計算，金額為：（累計已付款×當時流貸年利率×延期交房的天數）/365，兩個月之后你有權向其索取違約金。

延期交房可以向法院起訴要求賠償損失，支付違約金。

建議先看下商品房買賣合同里的相關條款，有約定的按照約定處理，無約定的與開發商協商處理。
如果協商未果，可以收集開發商延期交房的證據，向法院提起訴訟，要求開發商賠償。

一、關于違約金的性質
　　《中華人民共和國合同法》第113條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。
《合同法》從合同當事人地位平等及市場經濟原則出發，確定了違約金的補償性，即違約金是用以補償受害方因合同對方違約所遭受的實際損失。
而《合同法》第114條關于約定違約金低于或過分高于損失的調整制度，從另一角度進一步明確了違約金的補償性質。

二、關于遲延交房違約金的計算標準
　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第16條也明確了商品房買賣中違約金的補償性質：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

三、延期交房導致的買方損失
開發商遲延交房導致購房者具體損失的計算問題，《解釋》第17條做出了規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
”因此，一般而言租金損失即為我國《合同法》規定的買房者可得利益的損失。

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