張三住在地處繁華市區的老小區，電梯老舊嘎吱作響，不僅對日常生活造成一定不便還存在安全隱患，小區業主多次向物業公司提出維護更換電梯，物業公司回復已無足夠的維修資金。

有的小區業主想成立業主委員會，更換掉現有物業公司，業主自行管理；有的小區業主認為現有物業公司平時盡心盡責，換一個物業公司不一定比現在好，后來小區業主選出了幾個代表前往律所咨詢相關問題，張三也是業主代表之一。

一、小區物業所稱的維修資金，是屬于物業的嗎？

不是，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由小區所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。

二、怎么知道物業維修資金的使用是否合規呢？

建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。如果平時由物業公司代為申請使用維修資金，物業公司更要定期公布維修資金的使用情況，如果沒有，業主可要求進行公布。《民法典》規定物業服務人應當定期將維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

三、電梯維護、更換可以使用維修資金嗎？

可以，《民法典》規定，經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

四、我聽說入住比例達到50%，業主可以成立業主委員會自己管理小區？業主可以更換現有物業嗎？

業主可以通過成立業主委員會自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

需要注意的是，物業已交付使用的建筑面積達到50%以上；或者物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，但使用超過一年的，這些情況下都可以成立業主委員會，和入住比例沒關系。您現在小區的物業服務企業屬于建設單位，也就是開發商聘請的前期物業服務企業，同時也滿足前面的交付使用面積、使用年限要求，小區業主可以根據自身需求決定是否更換現有物業服務企業。

五、那成立業主委員會的流程是什么樣的呢？業主大會和業主委員會有什么區別呢？

對于您這樣的小區，要先成立首次業主大會，再由業主大會選舉出業主委員會。小區物業管理事務的話事權在業主大會，而不是業主委員會。業主委員會只是業主大會的執行機構。國務院頒發的《物業管理條例》、住建部頒發的《業主大會和業主委員會指導規則》中有相關規定，主要流程有：

1. 5人以上業主聯名，向小區所在的街道辦事處(或鎮人民政府)書面提出申請，要求成立籌備小組(以下簡稱籌備小組)；

2.街道辦收到申請后，作出書面批復意見，指導小區成立業主委員會籌備小組。 籌備小組成員需包括業主代表、建設單位代表、社區居委會代表；

3.公告籌備小組名單；

4. 籌備小組進行籌備工作，包括:確認業主身份、業主人數、建筑面積；確定業主大會會議時間、地點、形式、內容；草擬管理規約、業主大會議事規則；制定選舉辦法；推薦業委會候選人名單；

5.召開業主大會公告，15天公告期，期間同步征求、收集業主意見；

6.召開業主大會，會議主要內容包括：籌備工作報告；通過選舉辦法；通過管理規約；通過業主大會議事規則；選舉業委會委員；

7. 公告業主大會決定，公告期15天；

8.公告期滿未收到異議的，向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記；

9.核準批復：區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

六、流程聽起來比較繁瑣復雜，有的業主覺得如果小區物業一直不解決電梯問題怠于履行物業管理服務職責，給業主造成損失的，業主可以對其進行起訴索賠嗎？

可以的，《民法典》規定，業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。當然前提是存在侵害合法權益的行為、造成了損失。

七、有的小區業主覺得物業管理其實很還不錯，有什么途經可以解決更換電梯的資金問題呢？

前面提到的維修資金，如果確實已經用完，那應該由全體小區業主進行續交，已成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。

八、那您是建議成立業主大會業主自己進行管理呢，還是我們業主續交維修資金先更換電梯？

這個需要小區業主統一意見確定自身需求，都是各有利弊，如果成立業主委員會，流程時間可能相對較長，但長期看可以實現業主自治。如果直接續交維修資金，現階段能更快速解決電梯維護、更換的問題。

張三同學和其他業主代表聽了律師的解答后，才明白自己作為業主享有不少法律賦予的權利，他們決定回去好好研讀下《民法典》、《物業管理條例》等，結合小區實際情況，分析下成立業主大會和續交維修資金的時間成本、資金成本等，再和其他小區業主好好合計下，從長計議。