隨著人們旅游觀念的轉(zhuǎn)變，如今各式各樣的特色民宿逐漸變得比旅館更受游客們歡迎。隨著而來(lái)的自然也是各色網(wǎng)紅民宿的遍地開(kāi)花，開(kāi)在住宅小區(qū)的也是大有人在。

但在住宅區(qū)里經(jīng)營(yíng)民宿，卻有可能會(huì)影響本小區(qū)居民的正常生活。那么，將民宿開(kāi)在小區(qū)內(nèi)的行為，是否合法呢？

案情：

張三、李四、王五系南京市新街口商區(qū)某大廈的住戶，該棟大廈3至15樓為商業(yè)用房，16至35樓為住宅。2019年，被告朱某將自己位于22樓的住宅房屋租給了被告陳某，陳某對(duì)房屋重新裝修改造成八間帶獨(dú)立衛(wèi)生間的房間，并對(duì)外出租，經(jīng)營(yíng)民宿。

這樣的改造為被告帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)效益，卻對(duì)住在樓上樓下的張三、李四、王五等住戶帶來(lái)了困擾，陌生人的頻繁出入，嚴(yán)重影響樓中居民的日常生活及人身財(cái)產(chǎn)安全。

無(wú)奈之下，張三、李四、王五只得向法院起訴要求被告停止涉案房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)行為，將房屋恢復(fù)為住宅用房。被告朱某、陳某表示，涉案房屋的有關(guān)經(jīng)營(yíng)行為已在有關(guān)部門備案，按照國(guó)家規(guī)定不少于15平方米一間房屋，并領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，屬于合法行為。租客通過(guò)網(wǎng)絡(luò)下單可以選擇短租或長(zhǎng)租，所有客人信息都按照公安機(jī)關(guān)要求實(shí)時(shí)上傳，并未侵害原告的合法權(quán)益。 法院判決：

最終，經(jīng)法院審理認(rèn)為，被告朱某、陳某將住宅用于經(jīng)營(yíng)用途，原告作為有利害關(guān)系的業(yè)主對(duì)此提出異議，訴請(qǐng)要求停止在住宅內(nèi)的經(jīng)營(yíng)行為、恢復(fù)原住宅用途，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。即便被告的經(jīng)營(yíng)行為已向相關(guān)部門報(bào)備，其改變住宅房屋用途亦必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

故判決被告陳某在判決生效之日起十日內(nèi)停止在涉案房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)行為：被告朱某在判決生效之日起十日內(nèi)將涉案房屋恢復(fù)為住宅用途，不得將上述房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

一、如何界定民宿和房屋出租？

民宿和房屋出租之間并沒(méi)有性質(zhì)上的區(qū)分。一般來(lái)說(shuō)，要看房客住多長(zhǎng)時(shí)間，如果是長(zhǎng)期穩(wěn)定居住（至少一個(gè)月以上），可以理解為出租。但是短租的話一般不會(huì)是1-2天那么短，而且是長(zhǎng)期穩(wěn)定地面向不特定的人群經(jīng)營(yíng)，這樣的情況更多會(huì)被認(rèn)定為旅館業(yè)。 民宿和旅館業(yè)的性質(zhì)比較相近，根據(jù)《旅館業(yè)治安管理辦法》第四條規(guī)定：申請(qǐng)開(kāi)辦旅館，應(yīng)經(jīng)主管部門審查批準(zhǔn)，經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)簽署意見(jiàn)，向工商行政管理部門申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方準(zhǔn)開(kāi)業(yè)。

二、法律是如何規(guī)定的？

《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

這就意味著在小區(qū)內(nèi)用民用住宅開(kāi)民宿，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并且征得有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意，兩者缺一不可。