什么是經濟適用住房?

　經濟適用住房能否上市交易?

　　國務院并沒有禁止經濟適用住房上市交易

　案例：

　　(1)《經濟適用房買賣合同》雖不能過戶仍被判合同有效

　　基本案情：

　　許某經中介介紹，2007年8月，與張某(出賣方)、中介公司簽訂了《房屋買賣居間見證合同》，因該房屋是經濟適用房，許某怕將來不能過戶，雙方在合同中做了多處約定，即：如果房屋能改底單的話，他一次性付清。如果在產權證下發時，該房屋不能過戶，則張某返還他已支付的房款，并按銀行同期利率支付利息。如該房屋國家有優先回購權，則該合同自動解除，三方均不承擔違約責任。同時，三方簽訂《補充協議》約定：如國家政策允許此房辦理過戶手續時，張某應配合許某過戶;如國家政策禁止此房過戶時，許某用張某的名義辦理相關證件，并且有權居住此房到房屋權利消失。合同簽訂后，許某支付了購房款。自2007年12月起，居住該房至今。

　　審理經過：

　　2011年5月，張某反悔了，其到法院起訴許某稱，該房性質為經濟適用房，按照政策規定，該房屋不能辦理過戶手續，要求解除與許某簽訂的合同。

　　許某辯稱：雙方在《補充協議》中約定了在政策禁止過戶時對房屋的處理意見。房屋現在無法過戶，但在5年后就可以過戶了。故不同意其訴訟請求。

　　法院審理認為：合同是確立雙方當事人權利義務關系的依據，依法成立的合同具有法律效力，雙方當事人均應嚴格履行合同義務。且本案中買賣雙方當事人對房屋交易受限之事實是預知的。故駁回了張某的訴訟請求。

　　(2)章挺訴孫建房屋買賣合同糾紛一案民事二審案

　　紹興市中級人民法院

　　民事判決書

　　(2013)浙紹民終字第416號

　　上訴人(原審原告)章某。

　　委托代理人(特別授權)虞某某、歐某某。

　　被上訴人(原審被告)孫甲。

　　委托代理人(特別授權)尉某某。

　　上訴人章某因房屋買賣合同糾紛一案，不服浙江省紹興市越城區人民法院(2013)紹越民初字第503號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。

　　原判查明，2006年4月17日，被告孫甲(買受人)與紹興市經濟適用住房建設管理辦公室(出賣人)簽訂經濟適用房買賣合同一份，約定買受人所購經濟適用房座落于沁雨園小區X幢501(建筑面積111.23平方米，基準中心價每平方2500元，市場價中心價3900元)，基準75平方按每平方米2300元計172500元，超面積36.23元按每平米3588元計129993元，合計房款總額302493元，采用按揭貸款，合同簽約首付202493元，銀行貸款10萬元;出賣人應當在2006年5月30日前交付買受人使用;所購房屋自房屋權證發證之日起五年內不得上市交易，交易時按有關規定交納規費;合同還對其他事項進行了約定。

　　2006年4月19日，原告章某(甲方)和被告孫甲(乙方)簽訂合同一份，約定乙方將其在城南的沁雨園X幢501室經濟適用房轉讓給甲方，從購房起所有購房費用由甲方承擔;購房款共計367879.80元，其中267879.80元由甲方現金支付，100000元由乙方貸款由甲方支付;甲方除購房款外將另付給乙方50000元整;今日起所有與購房有關證件發票將由甲方保證，辦證時乙方必須通知甲方;從今日起五年后乙方將所有證件過戶過甲方;從簽合同起，乙方家庭內部或其它原因影響交易過程，將由乙方自己解決，與甲方無關，不得影響交易過程。此后，原告支付了購房款267879.80元，其中主房款202493元(開票時間2006年4月24日)、車棚、閣樓款65386.80元(開票時間2006年2月24日);2006年5月11日，被告孫甲在工商銀行辦理房屋擔保借款100000元，并由原告每月以被告名義直接歸還本息，并于2012年11月21日提前一次性還款。原告另外還陸續支付給被告20000元。現房屋由原告使用，因被告拒絕房屋過戶，原告向該院起訴要求解決。

　　另查明，上述房屋登記于被告孫乙下，房屋所有權證填發日期為2007年11月14日，房屋性質為經濟適用房。相應契證記載立契時間為2006年4月24日。

　　原判認為，本案系經濟適用房買賣引起的合同糾紛。經濟適用住房是政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房制度設立旨在解決城市低收入家庭住房困難。為此，2007年8月7日頒布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房屬于政策性住房，購房擁有有限產權，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。本案原、被告在被告購入尚不滿五年就簽訂房屋轉讓合同，違反了上述行政法規的強制性規定，應認定為無效。原告在該院就合同效力進行釋明后，堅持不變更訴訟請求，故該院對原告要求確認合同有效、被告履行合同的請求，依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)款之規定，判決：駁回原告章某的訴訟請求。本案案件受理費13880元，減半收取6940元，由原告負擔。

　　章某不服原判，提起上訴稱：1、原審法院適用法律錯誤，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》)不屬于某某法規。2、即使《意見》屬于某某法規，也不能溯及既往。3、即使根據《意見》的規定，截止本案起訴時訴爭房屋買賣合同簽訂日期和房屋所有權證填發日期均已滿5年，符合上市條件，在上訴人按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用房差價的一定比例向政府繳納土地收益等價款后，可以取得完全產權。上市交易系合同履行和行政管理層面的問題，不應以合同簽訂日作為上市交易日。綜上，請求二審法院依法判決。

　　被上訴人孫甲辯稱：1、根據立法法第三章規定，《意見》完全屬于某某法規，而且在《意見》之前，2004年5月13日國務院4部委早就頒布《經濟適用住房管理辦法》。2、時效的問題，《意見》雖不能溯及既往，但國家早在03、04年就有法規頒布，《意見》是對以往法規的完善。3、在被上訴人與紹興市經濟適用房管理辦公室簽訂購買經濟適用房的合同兩天后就與上訴人簽訂了房屋買賣合同，上訴人也自認進行了裝修并已使用至今，說明交易早已開始，不存在5年之說。且買賣合同的簽訂是在房屋其他共有人不知情的情況下，本身存在欺詐行為。

　　雙方當事人在二審中未提供新的證據。

　　本院經審理查明的事實與原審判決查明的事實一致。

　　本院圍繞上訴請求和理由審理認為，本案的爭議焦點為雙方當事人簽訂的房屋買賣合同是否有效問題。被上訴人在原審期間主張，由于該合同違反經濟適用房上市交易之嚴某某定，同時訟爭經濟適用房是以家庭為單位申請取得，被上訴人未經其他共有人同意進行處分，應屬無效。本院認為被上訴人的主張理由不成立。理由如下：一、根據合同法第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的可以認定合同無效。在合同法司法解釋中，對強制性規定作了限縮性解釋，是指違反了法律或行政法規中的效力性強制規定。原審法院認為訟爭合同違反了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，但該《意見》第十一條關于經濟適用房不滿5年不得直接上市交易的規定并非效力性強制規定，故本案不屬于合同法第五十二條中確定無效合同之情形。二、物權登記的公某某是物權公示制度的法律效果，以保護信賴登記簿登記內容的交易人的利益。不動產辦理登記其主要的目的在于公示，使公眾了解不動產上所形成的物權狀態，最終達到確定物權歸屬、保護交易安全維護交易秩序的目的。事實上，在雙方當事人簽訂買賣合同后，于2007年11月14日，訟爭房屋的產權登記記載的產權人明確載明僅為孫甲，根據物權的公示公信原則，上訴人即有理由相信在合同簽訂時該房屋的產權人只是孫甲，而非他人或與他人共有;同時，孫甲也沒有證據證明在交易時，上訴人知道或者應當知道該交易房屋是家庭共有財產。故本院認為，雙方當事人簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實意思的表示，應為有效，上訴人的上訴請求成立。

　　綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項之規定，判決如下：

　　一、撤銷浙江省紹興市越城區人民法院(2012)紹越民初字第503號民事判決;

　　二、章某、孫甲于2006年4月19日簽訂的關于紹興市城南沁雨園X幢501室(包括主房111.23㎡、附屬閣樓54.65㎡及車棚9.36㎡)的房屋買賣合同有效;

　　三、孫甲于本判決生效之日起10日內協助章某辦理紹興市城南沁雨園X幢501室房屋的過戶登記手續。

　　本案一案案件受理費13880元，依法減半收取6940元，由孫甲負擔;本案二審案件受理費13880元，由孫甲負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審判長 毛振宇

　　審判員 呂景山

　　代理審判員 姚瑤

　　二〇一三年七月五日

　　書記員 余建維

　　(3)熊群先與張益華購房指標轉讓合同糾紛申請再審案

　　最高人民法院

　　民事裁定書

　　(2012)民再申字第321號

　　再審申請人(一審被告、二審上訴人、原再審申請人)：熊群先。

　　被申請人(一審原告、二審被上訴人、原被申請人)：張益華。

　　再審申請人熊群先因與被申請人張益華購房指標轉讓合同糾紛一案，不服湖南省高級人民法院(2011)湘高法民再終字第204號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

　　熊群先申請再審稱：(一)原再審判決認定單位集資房指標私下轉讓協議有效，是對相關法律法規以及國家政策的錯誤適用。1.該指標轉讓協議屬于違反國家政策的協議。本案中，在法律法規沒有明確規定的情況下，法院應該且必須嚴格依照《經濟適用住房管理辦法》的規定審理判決該案。2.依據《“芙蓉公寓”購房方案》的規定，不應支持違規的私下交易行為，因此該指標轉讓協議應依法認定無效。3.該指標轉讓協議是屬于違反《中華人民共和國合同法》第七十九條第一款規定的“根據合同性質不得轉讓”的協議。單位集資房的特定性質決定了它與職工的身份緊密相聯，單位與特定資格的職工之間產生合同權利，其性質不得轉讓。4.該指標轉讓協議是屬于轉讓“未依法登記領取權屬證書”的協議。5.張益華作為機關職工，其已購買了一套房，其無權取得第二套集資房指標的認購資格。(二)關于熊群先能否解除合同問題，原再審法院適用法律錯誤。張益華當初未支付1.5萬元轉讓費，占整個轉讓費的60%，已構成根本性違約，導致協議目的根本不能實現，熊群先有權解除協議。(三)法院判決超出張益華訴訟請求。熊群先依據2007年修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第(二)項、第(六)項(即《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項)的規定申請再審。

　　本院認為：(一)案涉房屋系湖南省長沙市芙蓉區人民政府委托長沙市芙蓉區城市建設投資有限責任公司依據當地各政府機關職工認購情況，由認購人繳納購房款所建設的住宅。熊群先經過原所在單位依據職工工齡、職級等因素獲得購房資格后，于2003年4月與張益華達成口頭轉讓購房指標協議，熊群先將該購房指標轉讓給張益華，轉讓費1萬元。張益華當即支付1萬元，熊群先打收條并注明“全部購房款由張益華以熊群先的名義直接向政府交納”。該口頭轉讓協議的內容不違反國家法律、行政法規的禁止性規定，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條所規定的合同無效的情形，原再審判決認定該轉讓協議合法有效并無不當。案涉房屋并非經濟適用房，建設部等七部委于2007年聯合發布的《經濟適用住房管理辦法》以及熊群先原單位作出的《“芙蓉公寓”購房方案》并非法律或者行政法規，不能作為認定合同效力的依據。案涉口頭協議并非合同法規定的具有人身依附性質不得轉讓的合同，案涉房屋是否取得房屋所有權證書屬于物權取得范疇，亦不影響轉讓協議的效力。(二)熊群先在一審中僅抗辯合同無效，并未提出要求解除合同，也未提出任何反訴，其有關合同應當解除的再審主張不屬于本案審查的范圍。(三)一審判決判令熊群先配合張益華辦理好房屋更名過戶手續，同時負擔相關費用屬于確認合同有效之后當事人必須實施的行為;一審判決第三、四項判令張益華支付1.5萬元并補償5000元給熊群先，既出于張益華自愿，有利于轉讓人，亦不違反民事訴訟法的規定，本案不存在超越當事人訴請的情形。本案業經人民法院多次審理，張益華因受讓該房屋指標已陸續實際支付了轉讓對價共計7萬元，本案并不存在顯失公平的情形。

　　綜上，熊群先的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定，裁定如下：

　　駁回熊群先的再審申請。

　　審判長 魏文超

　　審判員 李京平

　　代理審判員 胡越

　　二〇一三年四月十一日

　　書記員 楊婷

　　附：

　　1、《四川省人民政府關于 貫徹《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的實施意見》：(九)嚴格經濟適用住房上市交易管理。經濟適用住房屬政策性住房，購買經濟適用住房不滿5年不得上市交易，購房人確需轉讓的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素回購。購買經濟適用住房滿5年后需要出售的，按出售時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益，政府可優先回購。購房人向政府交納土地收益等價款后，也可取得完全產權，具體辦法由市(州)、縣(市、區)人民政府確定。本實施意見出臺之前已簽訂經濟適用住房購房合同的，可按原政策執行。

　　2、《四川省成都市人民政府關于貫徹國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進一步加強公共住房制度體系建設的意見》第二條(二)款第3.經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。經濟適用住房自購買合同備案之日起，不滿5年不得直接上市交易。購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由住房儲備機構按照屆時同類經濟適用住房價格進行回購。經濟適用住房購買合同備案滿5年，購房人可以轉讓經濟適用住房。轉讓經濟適用住房實行申報制度，并按照屆時同地段普通商品住房與購買經濟適用住房價款的差價的一定比例向政府繳納土地收益等價款，在同等條件下，政府可優先回購。購房人也可按照上述比例向政府繳納土地收益等價款后，取得完全產權。具體繳納比例由市住房委員會辦公室會同國土部門，根據經濟適用住房政府優惠部分和保障對象實際支付價款的比例確定，并在經濟適用住房購房合同中予以明確。在本通知出臺前已經簽訂經濟適用住房購買合同并備案的，按原政策執行。

　　3、　《成都市城鄉房產管理局關于經濟適用住房上市交易有關問題的補充通知》二、經濟適用住房自合同備案之日(未備案的以購房家庭第一次辦理產權登記之日)起，不滿5年不得直接上市交易。5年內購房者因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的(繼承、遺贈、離婚分割和法院判決除外)，由市住房儲備部門按經濟適用住房原出售價格回購。經濟適用住房自合同備案之日(未備案的以購房家庭第一次辦理產權登記之日)起滿5年的，購房者可申請完善產權或轉讓經濟適用住房。

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