最高人民法院民事判決書（2014）民提字第216號(hào)

關(guān)于《房地產(chǎn)買賣合同》的效力問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的”強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》以及《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》中關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估、批準(zhǔn)等程序的規(guī)定，系對(duì)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員行為的規(guī)范，是法律對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理者課以的義務(wù)，要求管理者審慎地履行自己的職責(zé)，上述規(guī)定均屬規(guī)范內(nèi)部程序的管理性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)影響國(guó)有企業(yè)與第三人簽訂合同的效力。

本案中，根據(jù)甘肅省人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)向二審法院出具的《省政府國(guó)資委關(guān)于甘肅青旅大廈產(chǎn)權(quán)問題的復(fù)函》，案涉資產(chǎn)由團(tuán)省委作為主管部門承擔(dān)保值增值責(zé)任。

根據(jù)本院再審查明的事實(shí)，團(tuán)省委曾向林嘉鋒、陳國(guó)良發(fā)函同意該項(xiàng)資產(chǎn)處置。對(duì)于案涉資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否損害社會(huì)公共利益。本院認(rèn)為，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的體現(xiàn)。作為資產(chǎn)的管理者，有責(zé)任對(duì)資產(chǎn)保值增值，但亦應(yīng)承擔(dān)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第三條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國(guó)有企業(yè)參與市場(chǎng)交易與其他市場(chǎng)主體地位平等，其資產(chǎn)利益不能等同于社會(huì)公共利益。

此外，甘肅青旅亦未提供證據(jù)證明房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方存在惡意串通損害國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益的情形。相反，從本院再審查明的事實(shí)看，首先，《房地產(chǎn)買賣合同》第九條明確約定，案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)無(wú)任何限定條件，亦不存在法律、法規(guī)規(guī)定禁止出售的其他情形。其次，甘肅青旅在仲裁中即提出確認(rèn)《房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效的反請(qǐng)求，但在仲裁達(dá)成調(diào)解協(xié)議時(shí)，并未提出案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)評(píng)估、批準(zhǔn)等問題。第三，50號(hào)調(diào)解書作出后，甘肅青旅和團(tuán)省委又先后向林嘉鋒、陳國(guó)良發(fā)函，要求提高價(jià)款，亦未主張案涉房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。甘肅青旅提出，案涉房產(chǎn)共九層，其中第九層為加蓋，屬于違法建筑，買賣違章建筑的合同應(yīng)為無(wú)效。

本院認(rèn)為，首先，案涉房產(chǎn)其他部分系合法建筑，加蓋部分違法不應(yīng)導(dǎo)致全部合同無(wú)效。其次，買賣違法建筑物的合同并非絕對(duì)無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。本案中，雙方在《房地產(chǎn)買賣合同》及其后的50號(hào)調(diào)解書中，均明確加蓋部分已經(jīng)過行政處罰，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門并未要求限期拆除，該加蓋部分應(yīng)屬于”尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的”保留使用建筑物，亦不應(yīng)因此認(rèn)定買賣合同無(wú)效。

綜上，本院認(rèn)為，案涉《房地產(chǎn)買賣合同》為雙方真實(shí)意思表示，不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的情形，應(yīng)為合法有效。雙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則嚴(yán)格履行各自的合同義務(wù)，林嘉鋒和陳國(guó)良占用案涉房產(chǎn)不屬于無(wú)權(quán)占有，甘肅青旅要求林嘉鋒和陳國(guó)良返還案涉房產(chǎn)無(wú)法律依據(jù)。關(guān)于支付占用期間的房屋使用費(fèi)問題。《房地產(chǎn)買賣合同》第七條約定，林嘉鋒、陳國(guó)良認(rèn)可現(xiàn)有的房屋租賃使用人甘肅省生殖保健院使用的范圍，合同約定的房產(chǎn)買賣后由甘肅省生殖保健院繼續(xù)按照上述范圍使用。從上述約定看，房產(chǎn)的交付時(shí)間應(yīng)為《房地產(chǎn)買賣合同》簽訂時(shí)。也即甘肅青旅是按照合同約定交付房產(chǎn)，現(xiàn)合同合法有效，甘肅青旅交付房產(chǎn)的行為系履行合同的行為，故甘肅青旅要求支付占用期間的房屋使用費(fèi)無(wú)法律依據(jù)。          

來源：民事法律參考