一、以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益

根據(jù)《民法通則若干問題的意見》（部分失效）第68條之規(guī)定，所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤認識而作意思表示的基礎上產(chǎn)生的。根據(jù)《民法通則若干問題的意見》第69條的規(guī)定，所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產(chǎn)等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產(chǎn)等造成損害為要挾，迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。脅迫也是影響合同效力的原因之一。依《合同法》第52條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同，只有在有損國家利益時，該合同才為無效。

二、惡意串通，并損害國家、集體或第三人利益的合同

所謂惡意串通，是指當事人為實現(xiàn)某種目的，串通一氣，共同實施訂方合同的民事行為，造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，司法實踐中并不少見，主要有債務人為規(guī)避強制執(zhí)行，而與相對方訂立虛偽的買賣合同、虛偽抵押合同或虛偽贈與合同等;企業(yè)高管或控股股東利用關聯(lián)企業(yè)交易損害公司利益的情形；債務人與債權人惡意串通騙取保證等情形。

惡意串通所訂立的合同，是絕對無效的合同，不能按照《合同法》第58條規(guī)定的一般的絕對無效合同的原則處理，而是按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當事人因該合同所取得的財產(chǎn)，收歸國有或者返還集體或者個人。

1.債務人為躲避執(zhí)行，通過關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)相關轉(zhuǎn)讓合同應認定為無效

案例：指導案例33號：瑞士嘉吉國際公司訴福建金石制油有限公司等確認合同無效糾紛案（最高人民法院審判委員會討論通過2014年12月18日發(fā)布）

裁判要旨：

（1）債務人將主要財產(chǎn)以明顯不合理低價轉(zhuǎn)讓給其關聯(lián)公司，關聯(lián)公司在明知債務人欠債的情況下，未實際支付對價的，可以認定債務人與其關聯(lián)公司惡意串通、損害債權人利益，與此相關的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當認定為無效。

（2）所涉合同被認定無效后的法律后果

對于無效合同的處理，人民法院一般應當根據(jù)合同法第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，判令取得財產(chǎn)的一方返還財產(chǎn)。合同法第五十九條規(guī)定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。”

該條規(guī)定應當適用于能夠確定第三人為財產(chǎn)所有權人的情況。本案中，嘉吉公司對福建金石公司享有普通債權，本案所涉財產(chǎn)系福建金石公司的財產(chǎn)，并非嘉吉公司的財產(chǎn)，因此只能判令將系爭財產(chǎn)返還給福建金石公司，而不能直接判令返還給嘉吉公司。

《合同法》第五十九條規(guī)定適用于第三人為財產(chǎn)所有權人的情形，在債權人對債務人享有普通債權的情況下，應當根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，判令因無效合同取得的財產(chǎn)返還給原財產(chǎn)所有人，而不能根據(jù)第五十九條規(guī)定直接判令債務人的關聯(lián)公司因“惡意串通，損害第三人利益”的合同而取得的債務人的財產(chǎn)返還給債權人。

2.企業(yè)高管或控股股東利用關聯(lián)企業(yè)交易損害公司利益，相關合同應當認定無效

案例：楊敏捷訴上海若來網(wǎng)絡科技有限公司等損害公司利益責任糾紛案（上海市第一中級人民法院<2014>滬一中民四<商>終字第2265號民事判決書）

裁判要旨：

楊敏捷利用其系若來公司法定代表人身份，與其關聯(lián)公司誠冠公司實施的無償轉(zhuǎn)讓計算機軟件著作權的交易行為，損害了若來公司利益，應為無效。轉(zhuǎn)讓合同無效，系爭著作權應恢復為若來公司所有，楊敏捷與誠冠公司應協(xié)助若來公司辦理著作權變更登記手續(xù)，相關費用亦應由楊敏捷與誠冠公司承擔。楊敏捷、誠冠公司還應賠償若來公司因轉(zhuǎn)讓著作權而造成的經(jīng)濟損失。

3.債權人與債務人惡意串通，騙取保證人保證的，相關保證合同應認定無效

案例：吉林市信發(fā)小額貸款有限責任公司與永吉縣豐源糧食經(jīng)銷有限公司等借款合同糾紛、保證合同糾紛上訴案（吉林省高級人民法院<2015>吉民二終字第20號民事判決書）

裁判要旨：

《中華人民共和國擔保法》第三十條規(guī)定：“有下列情形之一的，保證人不承擔民事責任：（一）主合同當事人雙方串通，騙取保證人提供保證的；（二）主合同債權人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實意思的情況下提供保證的。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十條規(guī)定：“主合同債務人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實意思的情況下提供保證的，債權人知道或者應當知道欺詐、脅迫事實的，按照擔保法第三十條的規(guī)定處理。”

本案中，豐源公司對借款已經(jīng)發(fā)放用于還貸的事實存在隱瞞，而謊稱用以購糧，抵押物因銀行未釋放，債權人信發(fā)公司要求豐源公司另行提供擔保的情況沒有告知，這種隱瞞和未告知已構成欺詐。對于債權人信發(fā)公司來說，以上情況均應當知道，從信發(fā)公司草擬合同、控制豐源公司公章、保證合同份數(shù)前后表述不一、合同首尾頁內(nèi)容前后不對應以及合同存在換頁嫌疑等一系列細節(jié)情況看，債權人存在轉(zhuǎn)嫁風險的心理狀態(tài)和行為。

隱瞞、故意不告知現(xiàn)實風險構成了擔保合同中的欺詐。本案保證合同形成過程的事實，符合上述法律關于“債務人構成欺詐”，同時“債權人知道或應當知道”所規(guī)定的情形。故常文山不應承擔保證責任。

4.聘用違反競業(yè)禁止的員工，獲利單位需承擔連帶賠償責任

為了增強市場競爭力，企業(yè)通常會從競爭對手“挖掘”核心人才。但企業(yè)所聘用的員工與原單位簽訂競業(yè)禁止協(xié)議或者相關的保密協(xié)議等，若企業(yè)明知此種情況仍予以聘用，則相關勞動合同是基于惡意串通形成，應認定無效。若企業(yè)僅是未盡到合理注意義務，其相關勞動合同也會因原用人單位的維權而解除。《勞動法》第99條規(guī)定：“用人單位招用尚未解除勞動合同的勞動者，對原用人單位造成經(jīng)濟損失的，該用人單位應當承擔連帶賠償責任。”

《違反<中華人民共和國勞動法>有關勞動合同規(guī)定的賠償辦法》第6條也指出：“用人單位招用尚未解除勞動合同的勞動者，對原用人單位造成經(jīng)濟損失的，除該勞動者承擔直接賠償責任外，該用人單位應當承擔連帶賠償責任。

其連帶賠償?shù)姆蓊~應不低于對原用人單位造成經(jīng)濟損失總額的百分之七十。向原用人單位賠償下列損失：(一)對生產(chǎn)、經(jīng)營和工作造成的直接經(jīng)濟損失；(二)因獲取商業(yè)秘密給用人單位造成的經(jīng)濟損失。”

三、合法形式掩蓋非法目的的合同

以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同，應當具備下列要件：一是當事人所要達到的真實目的或者其手段必須是法律或者行政法規(guī)所禁止的;二是合同的當事人具有規(guī)避法律的故意;三是當事人為規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而采用了合法的形式對非法目的進行了掩蓋。

1.名為居間，實為借貸，違法收取高額借貸利息的，相關合同應當認定無效

案例：山東寧建集團濟寧中興置業(yè)有限公司等訴邱豐收等民間借貸糾紛案(福建省高級人民法院<2014>閩民終字第1054號民事判決書)

裁判要旨：

豐達公司與王明堡簽訂的《財務顧問合同》，表面上是豐達公司委托王明堡為財務顧問，通過王明堡尋找融資渠道，幫助豐達公司向邱豐收借款，而實際上王明堡與豐達公司并不相識，也無證據(jù)表明其為該筆借款提供了相應的居間服務。

王明堡以該筆民間借貸所謂居間人身份，每月按照借款金額的2.8%收取豐達公司的高額財務顧問費，甚至超過邱豐收出借款項所獲得的收益，明顯有悖常理；邱豐收辯稱豐達公司支付的964萬元中，有465萬元為代王明堡收取的財務顧問費并已向王明堡支付，根據(jù)邱豐收提供的與王明堡之間的款項往來記錄，與《財務顧問合同》中約定支付的時間、金額均不吻合，不能認定為系為本案借款支出的財務顧問費。

因此，該《財務顧問合同》是出借人為規(guī)避法律，名為居間，實為借貸，違法收取高額借貸利息的一種形式，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（三）項之規(guī)定，該《財務顧問合同》系以合法形式掩蓋非法目的，為無效合同。

2.為避稅而產(chǎn)生的陰陽合同，不必然構成以合法形式掩蓋非法目的

案例：李剛與劉健房屋買賣合同糾紛上訴案（北京市第一中級人民法院<2014》一中民終字第8748號民事判決書）

裁判要旨：

劉健是否具備購房資格并非《北京市存量房屋買賣合同》無效的理由；避稅產(chǎn)生的陰陽合同應為網(wǎng)簽合同，網(wǎng)簽合同是否有效并不影響《北京市存量房屋買賣合同》的效力；劉健是否構成刑事犯罪，亦不影響《北京市存量房屋買賣合同》的效力。

經(jīng)本院審查，劉健與李剛簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是雙方真實的意思表示，沒有欺詐、脅迫、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情形，亦沒有以合法形式掩蓋非法目、損害社會公共利益或違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情形，應為有效合同。由此，李剛上訴要求確認《北京市存量房屋買賣合同》無效的請求沒有法律的依據(jù)，本院不予支持。

3.名為咨詢服務合同，實為“赴美生子”的相關協(xié)議并不必然無效

案例：陳玉等與上海美致嘉商務咨詢有限公司服務合同糾紛上訴案（北京市第三中級人民法院<2014>三中民終字第12429號民事判決書）

裁判要旨：

美致嘉公司為陳玉、李然然提供的是為陳玉、李然然赴美生子提供一系列的咨詢以及預定月子中心的服務，其內(nèi)容是否違法法律規(guī)定，從第一個層面講，我國法律并不禁止公民在另一個主權國家生育子女。而公民選擇進入另一個主權國家生育子女，是否得到允許，取決于該國家的移民或出入境法律規(guī)定。該案中，陳玉、李然然對于其通過旅游簽證在美產(chǎn)子的目的是明知的，且在簽訂該案的相關合同時就是明知的。

最終陳玉、李然然通過該旅游簽證成功入境美國并生育，是否違法，亦應由該主權國家進行評價和追究。從第二個層面講，該案中，美致嘉公司服務內(nèi)容是提供簽證咨詢及預訂月子中心的咨詢。

簽證咨詢并不違法，且陳玉、李然然亦是自行辦理了簽證；而就預定月子中心的咨詢服務來講，我國法律并沒有對此有禁止經(jīng)營、限制經(jīng)營、特許經(jīng)營的規(guī)范，陳玉、李然然提出的應辦理營業(yè)范圍包括“赴美產(chǎn)子咨詢服務”的營業(yè)執(zhí)照并無法律依據(jù)，故美致嘉公司的服務并不違反我國法律的強制性效力性規(guī)定。而就開設在美國的所謂“月子中心”是否在美國屬于合法組織，亦應該由當?shù)胤蓙碓u價和追究。

4.特殊主體為規(guī)避法律法規(guī)而發(fā)生的股權代持協(xié)議應認定為無效

（1）國外資本為避開市場準入限制而為的股份代持行為，因與政府頒布的《指導外商投資方向規(guī)定》相違背而歸于無效；而類似于權錢交易，違法利益輸送等而進行的股份代持行為，不僅是對法律相關強制性規(guī)定的違反，更是觸及到了刑事犯罪，所以應當認定為自始無效。

（2）當事人以非法目的而進行上市公司或者擬上市公司的股份代持，并且沒有按照法律法規(guī)規(guī)定對代持信息進行真實披露的，或者對代持信息進行虛假、片面披露的，認定該股份代持行為自始無效。

（3）一些主體是明確不可以進入一些行業(yè)的，比如國家公務員、證券從業(yè)人員以及其他法律法規(guī)規(guī)定不可以作為企業(yè)股東的，通過代持協(xié)議控股，應認定為以合法形式掩蓋非法目的。

（4）為了規(guī)避競業(yè)禁止協(xié)議而在新創(chuàng)立的公司中找他人代持，此處應該根據(jù)代持人或企業(yè)是否知曉實際出資人負有履行競業(yè)禁止義務，若是知曉，則可能構成惡意串通，損害第三人利益；若不知曉，則可能構成以合法形式掩蓋非法目的。（此處爭議較大）

四、損害社會公共利益的合同

在法律、行政法規(guī)無明確規(guī)定，但合同又明顯地損害了社會公共利益時，可以適用“損害社會公共利益”條款確認合同無效。

案例：無錫市掌柜無線網(wǎng)絡技術有限公司訴無錫嘉寶置業(yè)有限公司網(wǎng)絡服務合同糾紛案（載《最高人民法院公報·案例》<201503/221：46>）

裁判要旨：

（1）當事人訂立、履行合同，應遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。本案中，根據(jù)雙方所簽協(xié)議及當事人陳述，雙方在對所發(fā)送的電子信息的性質(zhì)充分知情的情況下，無視手機用戶群體是否同意接收商業(yè)廣告信息的主觀意愿，強行向不特定公眾發(fā)送商業(yè)廣告，違反網(wǎng)絡信息保護規(guī)定、侵害不特定公眾利益，該合同應屬無效，所發(fā)送短信應認定為垃圾短信，故判決駁回網(wǎng)絡公司訴訟請求。

（2）因網(wǎng)絡公司對該協(xié)議已履行完畢，置業(yè)公司客觀上已實際受益；網(wǎng)絡公司作為網(wǎng)絡服務提供者，在訂立、履行合同過程中，違反電子信息發(fā)布規(guī)定，故意向不特定公眾發(fā)送垃圾短信，行為惡劣，故另行裁定對置業(yè)公司所欠網(wǎng)絡公司的服務費8.4萬元予以收繳。

五、違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同

違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同，是指當事人在訂約目的、訂約內(nèi)容都違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同。《合同法司法解釋一》第4條明確規(guī)定：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條對上述條款中的強制性規(guī)定的表述進一步細化為是一種效力性規(guī)定，將強制性條款區(qū)分為管理性條款和效力性條款，只有后者才影響合同的效力。

1.建筑工程中“低價競標”，相關合同應根據(jù)實際情況認定其效力

案例：南通市通州百盛市政工程有限公司與蘇州市吳江東太湖綜合開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛上訴案（江蘇省高級人民法院<2014>蘇民終字第00367號民事判決書）

裁判要旨：

民事領域的法律關系應以意思自治調(diào)整為主，法律的強制干預為輔。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條對上述條款中的強制性規(guī)定的表述進一步細化為是一種效力性規(guī)定，將強制性條款區(qū)分為管理性條款和效力性條款，只有后者才影響合同的效力。《中華人民共和國招標投標法》第三十三條規(guī)定：“投標人不得以低于成本價的報價競標”。

該法中所指建設工程的成本價對不同承包企業(yè)而言是不同的，主要取決于其成本管理控制能力，低于成本傾向于理解為企業(yè)個別生產(chǎn)成本，故招標過程中協(xié)誠公司編制的工程造價咨詢標底造價嚴格講并非成本價認定之根據(jù)。對于成本問題，應由作為施工單位的投標者一方加以關注并結合自身能力預先估測。

投標人不得以低于成本價的報價競標，其目的并非出于對其締約自由意思本身之強行約束，而是基于《中華人民共和國建筑法》以建筑產(chǎn)品質(zhì)量安全這一社會公共利益考量作出的規(guī)制。

本案中標合同所涉標的，并非一般意義上的建設工程或建筑產(chǎn)品，而是取土工程，招投標主要范圍是土方挖運、堆放、便道（橋）和土源管理等，帶有一定的技術含量相對較低的勞務承包特征。故百盛市政公司在自主報價并中標施工的基礎上，在施工過程中又以合同約定工程價格因受迫東太湖公司而低于成本價，主張合同無效，缺乏事實和法律依據(jù)。

《建筑工程施工合同》既然合法有效，即應作為雙方結算的依據(jù)。退一步講，即使《建筑工程施工合同》無效，本案也應參照《建筑工程施工合同》結算工程款。

理由是：根據(jù)《最高人民法院﹤關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋﹥》第二條的規(guī)定，建設工程施工合同無效，但建設工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人可以請求參照合同約定支付工程價款。一般情形下，合同約定工程價款會低于按照定額標準按實結算的工程價款，在合同無效時，如果允許承包人按照定額標準結算工程價款將高于合同約定工程價款，就會使其獲得比合同有效情形下更多的利益，故從平等保護合同雙方當事人的利益考慮，在建設工程施工合同無效，但建設工程經(jīng)竣工驗收合格的情況下，發(fā)包人也有權請求參照合同約定支付工程款。

2.違章建筑或被指定為拆遷區(qū)域的房屋，租賃協(xié)議應認定為無效

租賃合同無效的情形有：（1）未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。（2）違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。（3）被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。（4）出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。（5）出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。（6）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

案例：濟南市蔬菜公司經(jīng)營部等訴張衍軍房屋租賃合同糾紛再審案（山東省濟南市中級人民法院<2014>濟民再字第130號民事判決書）

裁判要旨：

蔬菜公司經(jīng)營部與張衍軍于2005年7月14日簽訂的《房屋租賃合同》所涉及的房屋系未經(jīng)過有關主管部門批準而建設的臨時用房之事實清楚，本院予以確認。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，雙方簽訂的上述《房屋租賃合同》無效。蔬菜公司經(jīng)營部主張該《房屋租賃合同》有效的理由不能成立，本院不予支持。雖然該《房屋租賃合同》無效，但根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，本案可參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

3.《公司法》第16條屬于管理性規(guī)范，不應作為認定擔保是否有效的依據(jù)

案例：招商銀行股份有限公司大連東港支行與大連振邦氟涂料股份有限公司、大連振邦集團有限公司借款合同糾紛案（最高院公報，2015年第2期）

裁判要旨：

《公司法》第十六條第二款規(guī)定，公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。該條款是關于公司內(nèi)部控制管理的規(guī)定。不應以此作為評價合同效力的依據(jù)。擔保人抗辯認為其法定代表人訂立抵押合同的行為超越代表權，債權人以其對相關股東會議決議履行了形式審查義務，主張擔保人的法定代表人構成表見代表的，人民法院應予支持。

4.農(nóng)村房屋及小產(chǎn)權房買賣，相關合同效力的認定

（1）城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同應認定為無效

《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。”，

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”

《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號)第(十三)款重申：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”

（2）集體經(jīng)濟組織成員可以買賣自有房屋

案例：蘭英等與田利林等房屋買賣合同糾紛再審申請案（內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院<2014>內(nèi)民申字第452號民事裁定書）

裁判要旨：

本案為農(nóng)村房屋買賣法律關系而非農(nóng)村宅基地買賣法律關系。現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止農(nóng)村房屋買賣行為。

2011年4月3日被申請人田利林與申請人蘭英、李建中簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為有效合同。

原判認定被申請人田利林與申請人蘭英、李建中簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是在平等自愿基礎上達成，內(nèi)容合法，確認有效，故原審法院適用法律并無不當。

申請人蘭英、李建中認為，被申請人田利林購買申請人的房屋違反國家強制性法律規(guī)定，應當認定為無效等的再審事由沒有事實和法律依據(jù)。

（3）小產(chǎn)權房買賣合同一般認定為無效

根據(jù)《土地管理法》第四條的規(guī)定，國家實行土地用途管制制度;國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途;使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。而建設、銷售小產(chǎn)權房正是違背土地利用總體規(guī)劃、擅自改變土地用途而違法建設的典型，嚴重擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害國家利益及社會公共利益，買賣合同一般應屬無效。

海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》中規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔”；山東省高級人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀要》中也明確“對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產(chǎn)權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡”；北京市高級人民法院民一庭針對小產(chǎn)權房的買賣問題，專門于2013年12月23日下發(fā)了《關于對涉及“小產(chǎn)權”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級法院民庭對于已經(jīng)受理的相關案件，應當高度重視，妥善處理，在相關法律政策尚未出臺前，不應以判決方式認定小產(chǎn)權房屋買賣合同有效。

關于農(nóng)村宅基地上的房屋買賣被確認無效之后的賠償問題，關于補償數(shù)額的確定，雖然國家禁止小產(chǎn)權房交易，但畢竟小產(chǎn)權房的實際交易價格是存在的，可以征詢數(shù)家房地產(chǎn)中介機構，了解類似小產(chǎn)權房的實際交易價格與買受人原購買價格之間的差額，并考慮雙方的過錯程度酌定補償數(shù)額。

六、提供格式條款一方免除責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款無效

除了導致合同無效的一般情形之外，鑒于格式條款的特殊性，《合同法》規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。需要指出的是，某個或者某些格式條款的無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。例如目前較為熱點的淘寶服務協(xié)議，法院認為，民訴法解釋中的“采取合理方式提請消費者注意”，應指在通常情況下，以明確且顯而易見的方式使一般民事主體可以正常獲悉與其權益密切相關的信息。

就本案而言，天貓公司以以上方式提供的管轄協(xié)議，未能達到上述標準。《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”。就網(wǎng)站購物而言，原告及大多數(shù)消費者所購商品通常價格不高，其住所地或合同履行地與天貓公司所在地相距甚遠，如該管轄條款有效，消費者將額外負擔相較于商品價格明顯過高的差旅費用及時間成本，甚至阻卻消費者合理的權利訴求。綜上，法院認定天貓公司提供的管轄協(xié)議無效。