“小產(chǎn)權(quán)房“是指在農(nóng)村或者城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋。該類房屋，一般由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)“產(chǎn)權(quán)證”，或者只有房屋買賣合同，沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，其“產(chǎn)權(quán)證”亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷，能否得到正常和合理的補(bǔ)償，關(guān)鍵在于買賣是否合法，合同是否有效！

1. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定及處理原則

（1）《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。

（2）《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》第二條規(guī)定，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。第三條規(guī)定，涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)；第二，要注重判決的法律效果和社會效果；第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。

2. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的情形

（1）對將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

（2）如果合同已履行、購房人也實(shí)際居住使用的，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認(rèn)定合同效力問題。

3. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的情形

（1）如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門審批的，可以認(rèn)定合同有效；

（2）對將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

4. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后的處理

（1）合同被認(rèn)定無效后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。

（2）如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進(jìn)行裝修、翻、擴(kuò)建，其對于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補(bǔ)償買受人。

（3）按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應(yīng)當(dāng)知曉國家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣，應(yīng)當(dāng)就合同無效承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。

（4）拆遷少補(bǔ)償。如果遇到拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房購買人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。

作者：唐青林、李舒、楊巍 

來源：法客帝國

綜合：山東高法、微法官、律動達(dá)人