金融機(jī)構(gòu)可從合同約定、房地產(chǎn)登記時(shí)權(quán)利價(jià)值的設(shè)定以及規(guī)范和優(yōu)化自身內(nèi)部流程等方面采取措施，確保自身債權(quán)得到最大程度的實(shí)現(xiàn)

　　物權(quán)法第一百七十三條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用”。人民法院在審理、執(zhí)行兩個(gè)階段，就抵押登記債權(quán)數(shù)額與實(shí)際債權(quán)不一致的狀況存在兩種處置方式。人民法院審理時(shí)的法律定義是：抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍內(nèi)的包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用等享有優(yōu)先受償權(quán)；而在進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段時(shí)，債權(quán)人只在不動(dòng)產(chǎn)登記證明（他項(xiàng)權(quán)利證書）上載明的權(quán)利價(jià)值內(nèi)優(yōu)先受償，其他應(yīng)當(dāng)作為一般債權(quán)參與執(zhí)行分配。生效的判決，如債務(wù)人不能自覺履行，則必須由強(qiáng)制執(zhí)行程序來執(zhí)行，而執(zhí)行法官更傾向于第二種觀點(diǎn)，從而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)不能夠得到最大程度的實(shí)現(xiàn)。

　　如何保證金融債權(quán)按照物權(quán)法第一百七十三條的規(guī)定得到最大實(shí)現(xiàn)？筆者認(rèn)為可以從合同約定、房地產(chǎn)登記時(shí)權(quán)利價(jià)值的設(shè)定以及金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部流程等方面入手采取措施，確保債權(quán)人權(quán)利得到最大實(shí)現(xiàn)。

　　案例介紹

　　某銀行向某企業(yè)發(fā)放一筆房地產(chǎn)抵押貸款，借、貸雙方在簽訂借款合同的同時(shí)，委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，依據(jù)評(píng)估價(jià)值，借、貸雙方約定了該房地產(chǎn)的權(quán)利價(jià)值和貸款額度，并依據(jù)此合同向房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行了抵押登記。銀行信貸人員依據(jù)房地產(chǎn)登記部門核發(fā)的房地產(chǎn)“他項(xiàng)權(quán)利證書”上載明的權(quán)利價(jià)值，向某企業(yè)發(fā)放了該筆房地產(chǎn)抵押貸款。由于該企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善不能履行到期債務(wù)，銀行向人民法院依法提起訴訟，法院經(jīng)依法審理，判決該企業(yè)在一定期限內(nèi)履行還款義務(wù)，否則將對(duì)債務(wù)人抵押給金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人的房地產(chǎn)按照相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行拍賣，拍賣成交的所得價(jià)款在抵押限額內(nèi)優(yōu)先受償。

　　該案進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段后，經(jīng)執(zhí)行法官審理查明，該企業(yè)由于企業(yè)法人跑路，所欠工人工資達(dá)百萬元，且在抵押給該銀行的抵押物上存在二押行為。法院執(zhí)行法官依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)該企業(yè)的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣后所得價(jià)款進(jìn)行了分配：一是優(yōu)先償還該企業(yè)所欠的工人工資；二是一押權(quán)利人在權(quán)利價(jià)值內(nèi)優(yōu)先受償；三是二押權(quán)利人依據(jù)約定的抵押比例在規(guī)定的權(quán)利下進(jìn)行受償。而債權(quán)人主張的利息、罰息等經(jīng)營(yíng)性收入沒有得到實(shí)現(xiàn)。

　　多重因素導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)面臨風(fēng)險(xiǎn)

　　人民法院最后判決，“在抵押限額內(nèi)優(yōu)先受償”，而債權(quán)人向債務(wù)人主張的“利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用”沒有得到明確支持，主要原因如下。

　　債務(wù)人自身在經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的負(fù)債帶來清償風(fēng)險(xiǎn)。由于用工制度不規(guī)范，拖欠工人工資的情況較為普遍。企業(yè)法人跑路后，法院在執(zhí)行時(shí)從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定角度出發(fā)，一般將企業(yè)所欠工人工資作為第一清償順序進(jìn)行分配，使得債權(quán)人的優(yōu)先受償利益受到擠壓。

　　債務(wù)人按照相關(guān)法律規(guī)定，將抵押給主債權(quán)人的房地產(chǎn)辦理了二次抵押，法院依法對(duì)債務(wù)人房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款進(jìn)行分配時(shí)，又使債權(quán)人的優(yōu)先受償利益受到擠壓。

　　債務(wù)人貸款逾期后，由于處置周期較長(zhǎng)，會(huì)形成較大金額的利息和罰息，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用也較高。這些利息、罰息以及訴訟費(fèi)用因不能對(duì)抗債務(wù)人所欠的工人工資和二押人的權(quán)利，不能納入優(yōu)先受償范圍，導(dǎo)致債權(quán)人的優(yōu)先受償利益受到擠壓。

　　債務(wù)人若進(jìn)入破產(chǎn)程序，根據(jù)破產(chǎn)法第一百一十三條的規(guī)定，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款。如果債務(wù)人申請(qǐng)破產(chǎn)，債權(quán)人的優(yōu)先受償利益將會(huì)受到擠壓。

　　最大化實(shí)現(xiàn)銀行抵押債權(quán)的建議

　　把好合同簽訂事前約定關(guān)。金融機(jī)構(gòu)在簽訂借款合同時(shí)，要根據(jù)合同的借款期限，約定本金及借款期限內(nèi)預(yù)期產(chǎn)生的利息、罰息以及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，測(cè)算出相對(duì)準(zhǔn)確的金額，形成包含貸款本金、利息、罰息以及實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用的他項(xiàng)權(quán)利價(jià)值，在辦理抵押登記時(shí)，明確記載在不動(dòng)產(chǎn)登記合同中“權(quán)利價(jià)值”一欄。

　　在借款合同中，將借款人的二押行為作為禁止性行為。把禁止借款人進(jìn)行二押作為條款寫入借款合同，定期向房地產(chǎn)登記部門收集借款人的抵押信息，一旦發(fā)現(xiàn)有二押情形，可以提前終止合同。同時(shí)，在與借款人簽訂借款合同時(shí)，要明確違約條款，可以把拖欠職工工資作為重要經(jīng)營(yíng)變化依據(jù)寫入借款合同，當(dāng)工資拖欠情況比較嚴(yán)重時(shí)，提前終止借款合同并依法清收。

　　充分考慮房地產(chǎn)的升值潛能，在對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮抵押物將來的預(yù)期升值空間，適當(dāng)提高抵押物的評(píng)估價(jià)格。合理提高抵押物的評(píng)估價(jià)值，使金融機(jī)構(gòu)可以在不違反內(nèi)部規(guī)定的情況下提高權(quán)利價(jià)值，為利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)費(fèi)用的實(shí)現(xiàn)預(yù)留一定空間，既能夠滿足企業(yè)的合理資金需求，又能避免企業(yè)為融資而進(jìn)行二押。

　　加快不良資產(chǎn)處置進(jìn)度。處置抵押資產(chǎn)和處置抵債資產(chǎn)一樣，如果處置周期較長(zhǎng)，會(huì)形成較大金額的利息、逾期罰息和其他實(shí)現(xiàn)費(fèi)用，產(chǎn)生資產(chǎn)縮水現(xiàn)象。處置周期越短，產(chǎn)生的利息、逾期罰息和其他實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用越少，越能減輕債務(wù)人負(fù)擔(dān)，從而有利于案件的執(zhí)結(jié)，最大程度實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范登記行為。根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明主債權(quán)的數(shù)額和種類。在實(shí)踐中，借款合同、房地產(chǎn)抵押合同上都有主債權(quán)數(shù)額和抵押擔(dān)保范圍的約定，但在他項(xiàng)權(quán)利證書上僅有主債權(quán)的數(shù)額，未明確抵押擔(dān)保的種類。不動(dòng)產(chǎn)登記部門在他項(xiàng)權(quán)利證明上也應(yīng)載明主債權(quán)的數(shù)額和種類，確保借款合同、房地產(chǎn)抵押合同與他項(xiàng)權(quán)利證書的內(nèi)容一致。為便于操作，建議不動(dòng)產(chǎn)登記部門可以更改房地產(chǎn)抵押合同和他項(xiàng)權(quán)利證書的格式內(nèi)容，將原來的主債權(quán)分解成本金、利息、其他費(fèi)用，從而有利于法院的審理和執(zhí)行。（作者：江蘇高郵農(nóng)商銀行朱曉明、尹子鵬，來源：《中國(guó)農(nóng)村金融》2017年第16期）