【案情】

　【審判】

　【評(píng)析】

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)十分活躍，由此也圍繞著房地產(chǎn)交易產(chǎn)生了一系列法律問(wèn)題，本案即是一例。本案中所涉及的主要問(wèn)題是建筑工程竣工驗(yàn)收備案行為是否可訴，普通購(gòu)房者是否具備起訴竣工驗(yàn)收備案行為的原告主體資格。

　　本案在審理過(guò)程中主要有兩種分歧意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為竣工驗(yàn)收備案行為不屬于法院行政訴訟的受案范圍。理由是該行為是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向建設(shè)行政機(jī)關(guān)報(bào)告房屋竣工驗(yàn)收的情況以備查考的行為，只是對(duì)事物發(fā)展過(guò)程的客觀描述和記載行為，本身并沒(méi)有任何行政決定的效力，對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有實(shí)際影響。同時(shí)葉某與某縣建工房屋公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的房屋交付條件是房屋經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，房屋綜合驗(yàn)收合格與房屋竣工驗(yàn)收備案是兩個(gè)不同的法律概念，因而原告葉某與被訴備案行為無(wú)法律上的利害關(guān)系，其不具備原告主體資格。

　　另一種意見(jiàn)認(rèn)為竣工驗(yàn)收備案行為能夠?qū)Ξ?dāng)事人的權(quán)利產(chǎn)生實(shí)際影響，是可訴的具體行政行為，同時(shí)原告葉某作為購(gòu)房者也具備原告主體資格。合議庭最終采納后一種意見(jiàn)，具體理由如下：

　　所謂房屋綜合驗(yàn)收，是指在房屋竣工后在勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格并出具竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的基礎(chǔ)上，再繼續(xù)由規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，若驗(yàn)收合格則由以上單位出具認(rèn)可文件和準(zhǔn)許使用文件。而竣工驗(yàn)收備案則是指房屋的建設(shè)單位在上述所有部門(mén)驗(yàn)收合格后將驗(yàn)收資料上報(bào)建設(shè)行政機(jī)關(guān)，由其登記保存以備檢查和監(jiān)督的行為。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。 ”通過(guò)上述規(guī)定可以看出，在竣工驗(yàn)收備案行為中，建設(shè)行政機(jī)關(guān)并非僅僅是簡(jiǎn)單地接受建設(shè)單位向其報(bào)送房屋竣工驗(yàn)收相關(guān)資料，還要對(duì)備案資料進(jìn)行至少是形式上審查，如果發(fā)現(xiàn)違法情形將責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。由此可見(jiàn)，竣工驗(yàn)收備案行為無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是對(duì)購(gòu)房者都會(huì)產(chǎn)生行政法上的拘束力，能夠?qū)?gòu)房者的權(quán)利產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。而且法律設(shè)立竣工驗(yàn)收備案制度的目的即是加強(qiáng)房屋建筑質(zhì)量的監(jiān)管，如果建設(shè)行政機(jī)關(guān)不依法進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，無(wú)疑會(huì)對(duì)房屋建筑質(zhì)量的監(jiān)管留下隱患，進(jìn)而侵害購(gòu)房者的權(quán)利。故本案中葉某作為金太陽(yáng)廣場(chǎng)中的商品房購(gòu)買(mǎi)人，有權(quán)對(duì)某縣住建局對(duì)金太陽(yáng)廣場(chǎng)的竣工驗(yàn)收備案行為提起行政訴訟。

　　雖然本案中葉某與某縣建工房屋公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的房屋交付條件是房屋經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，但如果一項(xiàng)建筑工程通過(guò)了竣工驗(yàn)收備案，即表明該工程已經(jīng)具備了全部的必需竣工驗(yàn)收資料，因此可以認(rèn)為通過(guò)竣工驗(yàn)收備案的房屋是完全具備交付條件的，那么某縣住建局對(duì)金太陽(yáng)廣場(chǎng)竣工驗(yàn)收備案的時(shí)間就將對(duì)原告葉某所購(gòu)買(mǎi)的房屋具備交付條件的時(shí)間認(rèn)定產(chǎn)生重要影響，最終對(duì)葉某與某縣建工房屋公司民事糾紛中違約金的計(jì)算產(chǎn)生重要影響，從這個(gè)意義上來(lái)講，葉某無(wú)疑也具備了原告主體資格。

　　至于本案中某縣住建局對(duì)某縣建工房屋公司金太陽(yáng)廣場(chǎng)1、2、3#樓竣工驗(yàn)收備案行為是否合法的問(wèn)題，某縣住建局在竣工驗(yàn)收備案表上簽署“同意備案”并蓋章的時(shí)間是2009年12月30日，而規(guī)劃、環(huán)保部門(mén)在此時(shí)并未就該工程出具任何認(rèn)可文件或者準(zhǔn)予使用的文件。由于某縣住建局在第三人某縣建工房屋公司未提供法定資料的情況下對(duì)金太陽(yáng)廣場(chǎng)工程作出同意備案的處理，該備案行為顯然違法，在判決理由中已經(jīng)詳述，在此不做贅述。

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