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　　 姓名：吉建明 單位：上海普若律師事務所 職位：房產、婚姻律師團隊主管 相關文章：一方婚前財產在婚姻存續期間增值部分的處理 在商品房買賣合同糾紛案件中，由于房地產開發商的過錯導致合同無法履行而使買受人被迫解除的糾紛時有發生。
　　而因為合同的解除，買受人主張賠償商品房增值部分損失已成為該類糾紛新的焦點。
　　筆者根據多年的法律實踐經驗，僅就該焦點問題進行簡單探討。
　　 近幾年從全國范圍內來看，房價上漲已成為一種普遍的趨勢，因此買受人在訂立商品房買賣合同時無論其購房目的是投資還是居住，對于房屋的增值都屬其必然的期待。
　　所以，房屋的增值就是買受人訂立合同時的一種期待利益。
　　當買賣雙方當事人完全履行合同義務，買房人取得房屋完全所有權后，房屋增值的利益與房屋一體均歸于買受人所有。
　　這時，買受人訂立合同時的期待利益就轉化為其現實利益。
　　但當買房人因賣方的過錯而被迫解除合同后，由于房屋增值部分的利益因附著于房屋而存在，因此買受人就無法享有房屋增值的利益，當初買受人訂立合同時的期待利益就因此落空了，而過錯方的開發商則實際享有了該利益。
　　 顯然，上述結果難以體現公平的原則。
　　如果因賣方的過錯而導致買受人被迫解除商品房買賣合同而賣方得到房屋升值的利益，就會產生有過錯的一方不僅不會為自己的違法行為付出代價，反而還可以獲利，其違法行為的不利后果由無過錯的買受人來承擔，這就背離了法律應有的公平、正義之價值。
　　這種現象極有可能導致更多的房產開發商加入到違約的行列中來，為謀取利潤的最大化而動輒棄合同約定于不顧，這必然會嚴重擾亂房地產市場的交易秩序、惡化社會誠信環境。
　　 我國《合同法》 第97條規定，合同解除后，當事人有權要求賠償損失。
　　最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條也規定，因出賣人的過錯導致商品房買賣合同被解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
　　因此，從立法上看，我國已經確認了商品房買賣合同的解除與損害賠償請求權能并行而非相悖的制度。
　　但國內學術界對于合同解除的損害賠償的范圍存在著較大的分歧。
　　有的認為，損害賠償僅僅是對恢復原狀而發生的，但不包括可得利益損失的賠償，因為在合同解除的情況下，表明守約當事人不愿繼續履行合同，放棄了可得利益，因此賠償損失的范圍不應包括可得利益的損失。
　　有的認為，合同解除的賠償是對全部損失的賠償，包括所受損失和可得利益。
　　我們認為，在商品房買賣合同糾紛案件中由于房地產開發商的過錯導致合同無法履行而買受人被迫解除的情況下，守約的買受人不是不愿意繼續履行合同而是合同已無法繼續履行，如出賣人又已將房屋出賣給第三人并辦理了過戶，這種情況下怎么存在繼續履行的可能性呢？
　　因此，在此類情形下，損害賠償范圍應當包括可得利益的損失，可得利益就包括房屋增值的利益。
　　上海婚姻律師

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