當前，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，涌現出許多新情況、新問題，并形成訴訟進入司法領域。最高人民法院制定的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，于9月1日正式施行。

司法解釋將城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋統稱為城鎮房屋。為解決審判實踐中的突出問題，本司法解釋的適用范圍為城鎮房屋租賃合同糾紛案件。

司法解釋規定：“鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。”“承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經濟適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律行為，有關合同糾紛不適用這個司法解釋。”

哪些糾紛作出具體規定

司法解釋在準確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。司法解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第52條規定的無效情形，就認定合同有效。

律師解讀

山東匯通律師事務所張吉青律師認為：該《解釋》嚴格體現了《合同法》及相關法規立法宗旨，具有很強的可操作性、適用性，對正確、及時解決此類糾紛，意義重大。

《解釋》對未經批準的違法房租賃，一概認定無效，澄清了多年以來，租賃房違法屬于行政管理范疇，不影響租賃合同效力的觀點。會有效地遏止開發商長期占有閑置土地臨時房非法牟利的現象，督促開發商放棄“副業”，專心主業。

《解釋》對承租人的優先購買權，明確了限制性規定，對出租人的房屋共有人、直系親屬、近親屬購買房屋的，承租人主張優先權的，不予支持。既加大了對房屋所有權的保護，又穩定了房屋交易關系。

在租賃雙方以外，《解釋》確認次承租人為訴訟的第三人主體，有利于查明事實，分清責任。《解釋》沒有要求“當事人房屋租賃合同，按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為合同有效要件”。據此，相關行政部門，關于房屋租賃的某些強制性登記備案及處罰規定的合法性，值得商榷。

熱點難點：

房屋裝飾裝修糾紛

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題。該司法解釋確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任;承租人經同意裝飾裝修，要區分情況適用不同的處理原則。

律師解讀

山東國衡律師事務所劉校倫律師認為：在房屋租賃合同糾紛案件中，關于承租人改善租賃物或者在租賃物上增設他物而導致的糾紛，之前在司法審判中適用的是《合同法》第223條的規定，一是承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物;二是承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。由于該條款中對經出租人同意在租賃物上增設他物在合同期滿后是否給予補償沒有明確的規定，在司法實踐中，針對同一情形，會出現不同的判決。最高法院的上述《解釋》解決了這個問題，該《解釋》第十二條規定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附和裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。”

以上規定適用的前提是合同有效。在合同無效情況下，出租人同意或不同意利用裝飾裝修;在合同解除情況下，導致的裝飾裝修殘值損失有誰來承擔，該司法解釋也分別作了規定。