最高院司法政策精神

在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地因抵押擔保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

————最高人民法院《關(guān)于印發(fā)<第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要>的通知》（2016年11月21日，法【2016】399號）第19條。

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案例一

坐落于大同市平城區(qū)御北園東園3號樓2單元7號房屋，由大同市南郊區(qū)新旺鄉(xiāng)五愛村村民委員會發(fā)放了房證，房證標明產(chǎn)別為私產(chǎn)。2018年5月28日，經(jīng)大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司居間介紹，李某梅與李某琦簽訂了《房屋買賣合同》，約定李某梅向李某琦購買上述房屋，房屋交易總價款為385000元，如李某琦不賣此房則違約，退還雙倍購房定金及中介費，如李某梅不買此房則違約，購房定金不退，中介費不退，此房為大同市南郊區(qū)新旺五愛村集資小產(chǎn)權(quán)房，李某梅同意購買此房，此房留下家具及其固定設(shè)施。同日，李某梅支付購房定金6500元，向大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司支付中介費3500元。

一審法院認為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》，是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律的強制性規(guī)定，為有效合同。李某梅主張合同無效，無事實及法律依據(jù)，不予支持，其基于合同無效要求退還購房定金及中介費的主張，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：駁回原告李某梅的訴訟請求。案件受理費150元，減半收取計75元，由李某梅負擔75元，該院退還75元。

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本院認為，訴爭房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，不具有上市交易條件，亦為國家明令禁止交易的房屋類型，故雙方所簽訂的《房屋買賣合同》無效。大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司作為專業(yè)的房屋買賣居間人，應(yīng)當對該房屋禁止交易的相關(guān)法律法規(guī)熟知，但其仍然進行居間活動，故其對此交易應(yīng)當承擔主要過錯責任。李某琦作為房屋使用權(quán)人，其亦應(yīng)當知曉房屋禁止買賣的情形，存在過錯。同時其主張賠償房屋租賃費的損失，不僅未起訴，而且未提交證明該期待利益造成損失的證據(jù)，故本院對其該項主張不予支持。李某梅在明知房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋依然購買，其自身亦存在過錯。

綜上所述，李某梅的上訴請求部分成立，一審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。

——————李某梅與李某琦、大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司買賣合同糾紛二審民事判決書

案號：（2018）晉02民終2452號

案例二

本院認為，文昌社區(qū)居委會提交《集體土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的內(nèi)容顯示，案涉房屋所使用土地的性質(zhì)為集體所有的農(nóng)村宅基地，使用權(quán)人為水西街道辦事處，建造方為黔西縣城關(guān)鎮(zhèn)城北村民委員會，故案涉房屋非商品房，系農(nóng)村宅基地上的農(nóng)民集中建房，即小產(chǎn)權(quán)房。原審適用無權(quán)處分的相關(guān)法律法規(guī)處理本案，屬適用法律錯誤。鑒于小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)主體資格、購買人的主體要件、土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等均尚未納入現(xiàn)行法律、法規(guī)所調(diào)整的范圍，相關(guān)政策規(guī)定亦不明確，故涉及小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)爭議，不屬于人民法院受理民事訴訟案件的范圍，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷貴州省黔西縣人民法院（2016）黔0522民初4211號民事判決；

二、駁回被上訴人楊某的起訴。

本裁定為終審裁定。

————貴州省冶金建設(shè)公司、楊某買賣合同糾紛二審民事裁定書

案號：（2018）黔05民終2198號

案例三

二、關(guān)于兆發(fā)公司是否返還購房款的問題。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且根據(jù)現(xiàn)有政策和法律，在農(nóng)村集體用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房禁止在市場進行交易。兆發(fā)公司建設(shè)的涉案房屋系小產(chǎn)權(quán)房，并無商品房預(yù)售許可證，不能在市場上交易。雙方的買賣合同關(guān)系應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。兆發(fā)公司就涉案買賣合同而取得的購房款應(yīng)當返還給李光華。故李光華訴求兆發(fā)公司返還購房款于法有據(jù)，本院予以支持。而李光華對購買小產(chǎn)權(quán)房亦存在過錯，應(yīng)承擔相應(yīng)責任。一審判決對李光華訴求利息損失等不予支持，并無不當，予以維持。兆發(fā)公司關(guān)于不予返還購房款的主張沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

——————三亞兆發(fā)實業(yè)有限公司與李光華買賣合同糾紛二審民事判決書

案號：（2016）瓊02民終1481號

目前，很多法院是通過判決合同無效并讓出賣人對房屋增值部分按照其過錯比例對買受人承擔賠償責任來平衡雙方當事人的利益關(guān)系。 

此類問題的根源在于我國現(xiàn)行的土地制度本身，糾集在其中的城鄉(xiāng)利益角逐實質(zhì)上是一種制度利益如何合理分配的問題。故在從制度層面徹底解決前述問題之前，現(xiàn)階段的司法裁判是沒有多少選擇的余地的。

轉(zhuǎn)自：聚法