一、通常情況

別說正常過戶，即使是通過法院訴訟，法官看到房屋上有查封，大多會(huì)告訴房屋買受人：該案因?yàn)橛胁榉庠冢瑳]有辦法判決繼續(xù)履行強(qiáng)制過戶，因?yàn)樵诜缮下男胁荒堋?/p>

同時(shí)，法官出于對(duì)原告的同情，一般會(huì)給原告出兩個(gè)建議：

1、原告變更訴請(qǐng)：解除房屋買賣合同并要求被告（出售人）賠償違約金；

2、原告撤訴，針對(duì)該房屋上的查封去申請(qǐng)案外人異議（包括兩個(gè)階段，執(zhí)行異議聽證和案外人異議之訴），待房屋上的查封解除了，再起訴。

如果兩個(gè)方案原告都不愿意接受并且堅(jiān)持想要房子，因?yàn)樵摪阜课萆嫌胁榉鈱儆诜缮下男胁荒埽ü贌o奈的表示只能駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

以上是法院對(duì)被查封的房屋所引起的房屋買賣合同糾紛案件的通常審理和處理思路。接下來本律師來講一些“非通常”的情形。

本文要講的是：房屋上面有查封，不用提案外人異議，也不用把查封解除，可以帶著查封直接辦過戶，乍聽到，這似乎是不可能的事情。但是確實(shí)司法實(shí)踐中真實(shí)存在的，本律師已經(jīng)接觸并經(jīng)辦過多起。

本文上面所說的房屋上有查封無法過戶的情況，有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，它是其他案件的查封。也就是說是本案（繼續(xù)履行房屋買賣合同之訴）以外的案件的查封；

第二，過戶前發(fā)現(xiàn)房屋上有查封，但買受人并沒有提起訴訟；

第三，或買受人提起了訴訟，訴請(qǐng)法院判決繼續(xù)履行房屋買賣合同，但是并沒有進(jìn)行訴訟保全，然后訴訟進(jìn)行到一半房屋被其他案件查封了；

第四，或買受人提起了繼續(xù)履行合同之訴并在第一時(shí)間保全了房屋，但是仍然晚了一步，其他案件在本案查封之前已查封了房屋，也就是說查封順位排在本案查封前面的，可能這樣的查封還不止一個(gè)。

就像上面這樣的情況，作為買受人確實(shí)是很難破除查封的。除非在滿足一定的條件的基礎(chǔ)上對(duì)這些查封提案外人異議。

那么什么是案外人異議呢？

有關(guān)案外人異議的法律規(guī)定，主要見于如下幾個(gè)法律條文中：

我國《民事訴訟法》第二百二十七條、2015年《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、2005年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定。本文暫不展開。

二、只有首封才是生效的查封

那么到底要滿足什么條件，才能讓被查封的房屋去辦理過戶呢？

用最簡(jiǎn)單的話來表述就是：買受人的繼續(xù)履行合同之訴案件對(duì)該交易房屋的查封是首封！對(duì)，一定要是首封。結(jié)合實(shí)踐就是：拉出來不動(dòng)產(chǎn)登記薄，上面“房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況信息”一欄，排在第一個(gè)的查封是本案繼續(xù)履行合同之訴的查封。

這樣的情況下，買受人就掌握了絕對(duì)的主權(quán)和話語權(quán)。

對(duì)排在該查封后面的那些輪候查封不用提案外人異議，也不用找查封的法官溝通求情，更不用做冤大頭幫出售人的債權(quán)人還債。

直接無視后面的查封。當(dāng)然，前提是遇到了一個(gè)業(yè)務(wù)知識(shí)非常專業(yè)的執(zhí)行法官，如果遇到的是不太懂的法官，那就難說了。

當(dāng)然，以上這些需要一個(gè)大的前提，那就是審理繼續(xù)履行合同之訴的案件的法官，經(jīng)過對(duì)該案件的審理后認(rèn)為，買受人已經(jīng)履行完畢全部的合同義務(wù)，房屋沒有辦理過戶手續(xù)完全是出售人違約不予配合，買受人沒有違約且沒有任何過錯(cuò)，法院按照法律和事實(shí)判決：該房屋買賣合同繼續(xù)履行，出售人配合買受人辦理房屋過戶手續(xù)。

拿到這樣的判決之后，直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行即可，執(zhí)行法官看到本案的首封是自己承辦的案件，一般就會(huì)知道后面的輪候查封不用管，但法官的專業(yè)性也有著決定性作用。

我曾經(jīng)辦理過一個(gè)案件，我拿不動(dòng)產(chǎn)登記薄給法官看，上面只有一個(gè)查封，就是我們本案的繼續(xù)履行合同之訴的查封。但因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們本案查封時(shí)上面還有其他案件的查封，后來都被我們一一處理解封掉了。

但是我們本案的查封仍然顯示的字面內(nèi)容為“輪候查封”四個(gè)字，執(zhí)行法官就一定說我們是“輪候查封”不是“正式查封”不給辦理強(qiáng)制執(zhí)行的過戶手續(xù)，直到后來我把《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條的內(nèi)容給他看，他才同意給我辦過戶，并讓我做筆錄記名：若過不了戶責(zé)任自負(fù)。對(duì)此我也真是哭笑不得。

由上可知，首封的作用非常強(qiáng)大，對(duì)“首封法院具有處置權(quán)”這句話的含義了然于胸，對(duì)在查封時(shí)大家分秒必爭(zhēng)、擠破頭皮也要搶首封的行為恍然大悟！

三、輪候查封是未生效的查封

因?yàn)槭追馐巧У牟榉猓追夂竺娴妮喓虿榉馐俏瓷У牟榉狻Ｎ瓷У牟榉猓咳绾谓庾x？就是：首封在的話，輪候查封了等于沒查封！

這個(gè)規(guī)定見于我國的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定“對(duì)已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動(dòng)生效。”

該條文的意思就是說：別的案件查封了，本案可以繼續(xù)查封，但是排在別的案件后面的查封屬于是輪候查封，只有前面的查封解除了，本案的查封成為第一個(gè)查封后該查封才生效，只要不是第一個(gè)查封，那就是不生效的查封。

四、案例分析

通過上面的解析，相信對(duì)該問題大家已經(jīng)有了比較清晰的認(rèn)識(shí)。接下來我們以案說法：[2017年上海市第二中級(jí)人民法院的判決（2017）滬02民終7110號(hào)]

甲與買受人乙、出售人丙申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事裁定書

上海市第二中級(jí)人民法院

民事裁定書

（2017）滬02民終7110號(hào)

上訴人：債權(quán)人甲。

被上訴人：買受人乙。

被上訴人：出售人丙。

上訴人債權(quán)人甲因與被上訴人買受人乙、出售人丙申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱青浦法院)(2017)滬0118民初5453號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。……

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年7月4日，青浦法院立案受理了債權(quán)人甲訴出售人丙民間借貸糾紛一案，并于2016年8月23日作出(2016)滬0118民初6578號(hào)民事判決書，判令出售人丙應(yīng)歸還債權(quán)人甲借款人民幣10萬元(以下幣種相同)。在該案審理期間，青浦法院于2016年7月14日保全查封了出售人丙名下的涉案房產(chǎn)。

2016年9月1日，楊浦法院作出(2016)滬0110民初5944號(hào)民事判決書，認(rèn)定出售人丙與買受人乙于2015年8月31日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，據(jù)此判令：

一、買受人乙與出售人丙于2015年8月31日簽訂的關(guān)于涉案房產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》繼續(xù)履行；

二、買受人乙于判決生效之日起十日內(nèi)滌除設(shè)于涉案房產(chǎn)上的抵押權(quán)；

三、出售人丙應(yīng)于設(shè)于涉案房產(chǎn)上的抵押權(quán)滌除后十日內(nèi)協(xié)助買受人乙辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)……。因出售人丙未能履行生效判決確定的義務(wù)，買受人乙向楊浦法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

楊浦法院于2016年10月10日立案受理，案號(hào)為(2016)滬0110執(zhí)3852號(hào)。

在執(zhí)行中，楊浦法院以涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)尚未滌除，辦理涉案房產(chǎn)過戶條件不成就為由，于2017年2月27日作出(2016)滬0110執(zhí)3852號(hào)執(zhí)行裁定，終結(jié)本次執(zhí)行程序。

期間，2016年6月21日、9月19日，買受人乙代出售人丙向涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海寶山支行歸還了借款及利息等合計(jì)639,432.87元。2017年3月21日，涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)被登記注銷。

因涉案房產(chǎn)存在司法限制，買受人乙向青浦院提出執(zhí)行異議。青浦法院于2017年4月7日作出(2017)滬0118執(zhí)異34號(hào)執(zhí)行裁定書，支持買受人乙的異議請(qǐng)求，

裁定中止對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行，甲遂提起本案訴訟。

一審法院駁回了甲的訴請(qǐng)，認(rèn)為應(yīng)該中止涉案房屋的執(zhí)行。甲遂提起上訴至上海市第二中級(jí)人民法院。

本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院另查明，出售人丙涉訴較多，其名下的涉案房產(chǎn)被多家人民法院查封。楊浦法院于2016年4月20日以(2016)滬0110民初5944號(hào)案正式查封涉案房產(chǎn)，青浦法院于2016年7月14日以(2016)滬0118民初6578號(hào)案輪候查封，上海市浦東新區(qū)人民法院以三案再行輪候查封。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第70條的規(guī)定，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張權(quán)利，可以向執(zhí)行法院提出異議。

本案中，青浦法院系涉案房產(chǎn)的輪候查封法院，該院對(duì)系爭(zhēng)房產(chǎn)的查封尚未正式生效。現(xiàn)買受人乙向青浦法院提出案外人異議，主張涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，要求排除該院執(zhí)行，該異議申請(qǐng)不符合執(zhí)行異議案件的受理?xiàng)l件。

對(duì)于買受人乙提出的案外人異議申請(qǐng)，青浦法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二條規(guī)定予以駁回。

但青浦法院依據(jù)民訴法第二百二十七條的規(guī)定立案審查，并賦予當(dāng)事人提起執(zhí)行異議之訴的權(quán)利，屬于程序不當(dāng)，本院予以糾正。

本案的案外人買受人乙是楊浦法院執(zhí)行案的申請(qǐng)執(zhí)行人，該執(zhí)行案已正式查封系爭(zhēng)房產(chǎn)，目前已具備執(zhí)行條件，故買受人乙的主張可通過楊浦法院的強(qiáng)制執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)，無需向輪候查封法院提出執(zhí)行異議。

綜上，上訴人甲的上訴理由無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二條第一款規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷上海市青浦區(qū)人民法院(2017)滬0118民初5453號(hào)民事判決；

二、駁回上訴人甲的起訴；

三、撤銷上海市青浦區(qū)人民法院(2017)滬0118執(zhí)異34號(hào)執(zhí)行裁定；

四、駁回被上訴人買受人乙的異議申請(qǐng)。

一審案件受理費(fèi)人民幣80元，退還上訴人甲；上訴人甲預(yù)交的二審案件受理費(fèi)人民幣80元予以退還。

本裁定為終審裁定。

由該案例可知：只要你的案件的查封是首封，后面的那些輪候查封對(duì)首封的繼續(xù)履行合同之訴的案件沒有任何威脅。

五、結(jié)語

本文提醒我們，查封的先后順序不僅在案件的執(zhí)行過程中起到至關(guān)重要的作用，對(duì)房屋買賣合同的當(dāng)事人來說，一旦該房屋買賣合同有涉訴風(fēng)險(xiǎn)，則作為買受人應(yīng)盡快訴訟保全措施，這對(duì)將來房屋的繼續(xù)履行之訴有著關(guān)鍵的作用，畢竟首封和輪候查封的區(qū)別不是一點(diǎn)點(diǎn)，而是天壤之別！

來源：網(wǎng)絡(luò)