一、房屋所有權(quán)侵權(quán)方式與法律規(guī)定

房屋所有權(quán)侵權(quán)案例在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中大量發(fā)生，常見(jiàn)的有以下類(lèi)型：一是無(wú)權(quán)處分房產(chǎn)的行為人處分他人房產(chǎn)，如房屋的受委托管理人對(duì)房屋進(jìn)行出售。二是部分享有房屋所有權(quán)的共有人，在其他共有人不知情的情況下處分房屋。例如登記在夫妻一方名下的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記人在配偶不知情的情況下擅自處分的行為。三是盜取他人證照或偽造證照處分他人房屋的行為。

在房屋所有權(quán)受到侵害時(shí)，被侵權(quán)人往往通過(guò)提起民事起訴、撤銷(xiāo)民事行為的方式追求返還財(cái)產(chǎn)，但是返還財(cái)產(chǎn)的訴求受到了《物權(quán)法》106條設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的制約，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的受讓人出于善意取得、給付合理價(jià)格并經(jīng)過(guò)登記的，受讓人便取得了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在這種情況下，被侵權(quán)人只能通過(guò)侵權(quán)賠償?shù)姆绞竭M(jìn)行救濟(jì)。

房屋所有權(quán)侵權(quán)行為涉及民事法律規(guī)范中物權(quán)保護(hù)和侵權(quán)責(zé)任的問(wèn)題。

《物權(quán)法》第三章設(shè)立了專門(mén)保護(hù)物權(quán)的方式，即物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，包括返還原物請(qǐng)求權(quán)、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)四種方式，強(qiáng)化了對(duì)物權(quán)的保護(hù)。除此之外，物權(quán)人在權(quán)利遭受損害時(shí)也可以請(qǐng)求損害賠償。涉及侵權(quán)賠償?shù)木唧w條款為《物權(quán)法》第37條：“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。”

《侵權(quán)責(zé)任法》也將所有權(quán)的侵權(quán)賠償納入其調(diào)整范圍，《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定：“侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益。”但是《侵權(quán)責(zé)任法》更像一部“人身?yè)p害賠償法”，其所重點(diǎn)關(guān)注的是人身?yè)p害賠償問(wèn)題，因此直接涉及財(cái)產(chǎn)損失賠償?shù)囊?guī)定較少，僅僅有第19條和第20條的規(guī)定。

關(guān)于房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)膯?wèn)題，雖然《物權(quán)法》與《侵權(quán)責(zé)任法》都有涉及，但是條目較少，規(guī)定較為原則。最高人民法院也沒(méi)有頒布過(guò)任何涉及財(cái)產(chǎn)性賠償?shù)乃痉ń忉專梢?jiàn)財(cái)產(chǎn)損失的賠償一直沒(méi)有成為立法和司法解釋的一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。[3]下面，筆者將從房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)脑瓌t和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行探討。

二、房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)脑瓌t

當(dāng)事人的房屋所有權(quán)遭受侵害時(shí)，會(huì)產(chǎn)生直接財(cái)產(chǎn)損失和間接財(cái)產(chǎn)損失。

直接財(cái)產(chǎn)損失包含房屋的自身價(jià)值和附有價(jià)值。房屋的自身價(jià)值是房屋的自有價(jià)值，主要表現(xiàn)為房屋的市場(chǎng)售價(jià);房屋的附有價(jià)值是指附屬在房屋的添附物和資金，主要表現(xiàn)為房屋的裝修價(jià)值、購(gòu)買(mǎi)房屋繳納的稅款和繳存的公共維修基金等。當(dāng)事人的房屋所有權(quán)遭到侵害時(shí)，不僅房屋的自身價(jià)值遭受損失，而且附有價(jià)值也隨之受到損失。因此，房屋所有權(quán)的直接財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)適用完全賠償原則，即賠償被侵權(quán)人的實(shí)際損失，包含房屋的自身價(jià)值和附有價(jià)值。

間接財(cái)產(chǎn)損失包括當(dāng)事人在取得該房屋前所產(chǎn)生的的購(gòu)買(mǎi)和登記成本以及因房屋所有權(quán)受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少。購(gòu)買(mǎi)和登記成本主要表現(xiàn)為交通費(fèi)用、誤工費(fèi)用、登記費(fèi)用、委托代理費(fèi)用等。因房屋所有權(quán)受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少包括：所有權(quán)受侵害的房屋是被侵害人居住房屋的，其權(quán)利受損后購(gòu)買(mǎi)房屋前的租房成本;房屋出租收益的損失;不動(dòng)產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)用途因被侵權(quán)而產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失等。

房屋所有權(quán)的間接財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況對(duì)間接財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行具體區(qū)分，分別適用完全賠償原則和適當(dāng)賠償原則。對(duì)于客觀上已經(jīng)發(fā)生的被侵權(quán)人能夠證明的間接財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)適用完全賠償原則，法院應(yīng)予以全部支持。對(duì)于客觀上已經(jīng)發(fā)生或?qū)?lái)必然發(fā)生，但又無(wú)法確定或者在審判時(shí)無(wú)法預(yù)測(cè)的間接財(cái)產(chǎn)損失，則需要根據(jù)法律的基本價(jià)值和具體案情統(tǒng)籌考慮適當(dāng)賠償?shù)臄?shù)額。采用此原則是基于間接財(cái)產(chǎn)損失的客觀性和必然性，但準(zhǔn)確數(shù)額往往難以確定和預(yù)測(cè)的考慮。例如被侵權(quán)人喪失居住房屋時(shí)，其權(quán)利受損后購(gòu)買(mǎi)房屋前的租房成本也會(huì)在具體情形中差異較大，這主要表現(xiàn)在被侵害人購(gòu)買(mǎi)存量房屋與購(gòu)買(mǎi)新建房屋，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房與購(gòu)買(mǎi)期房從購(gòu)買(mǎi)到入住的時(shí)間間隔存在較大差別，而這種差別在案件判決時(shí)不能夠進(jìn)行預(yù)測(cè)，只能在一定期限幅度內(nèi)予以適當(dāng)賠償。

如何避免自己的房屋被侵權(quán)

物權(quán)法的規(guī)定是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅以登記為準(zhǔn)。基于此，某一套房屋歸誰(shuí)所有，應(yīng)以房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的管理為準(zhǔn)。比如，房子登記在甲的名下，那么房子就歸甲所有。甲作為房屋的所有權(quán)人，就有權(quán)對(duì)房屋享有占有、使用、處分的權(quán)利。而甲在處分該房產(chǎn)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人只要確信房屋登記在甲的名下即可，無(wú)需關(guān)心房屋是否有其他共有人，包括夫妻共有等情形。這是房屋產(chǎn)權(quán)登記的法定公信力所決定的。

在生活中，往往房子經(jīng)常登記在夫妻一方的名下，而共有的房產(chǎn)卻沒(méi)有共有人的所有權(quán)登記。而夫或妻的一方，在婚姻出現(xiàn)危機(jī)后，往往違背道德私自出讓房產(chǎn)，而另一方卻住在屋內(nèi)拒不搬出，損壞了正常交易人的利益，使買(mǎi)受人付出了金錢(qián)，又住不進(jìn)房子的尷尬局面。這極易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，為此，物權(quán)法又規(guī)定了善意取得制度。也就是只要符合法定的條件，買(mǎi)受人依法取得房屋的所有權(quán)，所有權(quán)人無(wú)權(quán)追回。

為了保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，同時(shí)，也為了保護(hù)交易相對(duì)人的利益，房屋的共有權(quán)人都應(yīng)依法登記，這既可以防范道德風(fēng)險(xiǎn)，也可以避免法律風(fēng)險(xiǎn)。尤其是可以避免在出現(xiàn)婚姻危機(jī)時(shí)自己的財(cái)產(chǎn)不受侵害。

房產(chǎn)被持續(xù)侵權(quán)的現(xiàn)象較為普遍，雖然我國(guó)對(duì)相關(guān)的房產(chǎn)侵權(quán)的法律規(guī)定是比較全面的，但很少能夠落實(shí)到實(shí)處，相關(guān)的賠償制度是沒(méi)有具體實(shí)施，房產(chǎn)歸屬人在追討賠償?shù)某绦蜉^為復(fù)雜。了解更多的法律知識(shí)請(qǐng)上律聊網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)的咨詢。