清算是一種法律程序，社團注銷時，必須進行財產清算。在破產案件中，為變現財產，清算組能否解除破產企業原簽訂的未到期的房屋租賃合同(hetong)，是司法實踐中經常遇到的問題?！镀飘a法》第26條規定："對破產企業未履行的合同(hetong)，清算組可以決定解除或者繼續履行。"為了破產財產的順利變現，審判人員往往先行解除租賃合同，然后由租賃方就受到的損失申報債權或者由清算組根據具體情況，確定適當的賠償數額。這種做法是否妥當呢?本文擬就此問題進行分析和探討。筆者認為，對此問題進行探討；首先應對兩個問題，即何為"買賣不破租賃"以及何為清算組的解除權要有正確的理解和認識。一、關于"買賣不破租賃"原則權利效力范圍的大小是物權與債權的重要區別。物權為對世權，即物權對世上任何人都有約束力。某人對其物享有物權時，其他任何人都成為義務人，義務人是不特定的。債權為對人權或相對權，它只對與其有債權債務關系的特定人有約束力，債權關系以外的其他任何人不受債權的約束。出租權是一項合同權利，性質為債權，按照物權與債權的一般原理，其只能對抗簽訂合同時的出租方，如果出租方將租賃物賣于第三人(買受人)，第三人成為租賃物的所有權人，那么承租人的租賃權消失。因為承租人的租賃權為債權性權利，承租人只能向出租方主張租賃權，而不能向出租方以外的第三人主張。租賃物的所有權轉移后，承租人不能將其租賃權附隨于租賃物之上，承租人與第三人之間不存在租賃關系，租賃合同關系因租賃物的買賣而被擊破，即"買賣破租賃"。但是租賃權雖為債權，其與其它合同權利不同，租賃權具有物權的性質。我國《合同法》第229條規定，"租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"即租賃合同有效成立后，出租方買賣租賃物并不必然導致租賃合同的解除及租賃權的消失，租賃合同對租賃物的買受人繼續有效，承租入對租賃物可以依然行使租賃權承租人的租賃權可以對抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所說的"買賣不破租賃"原則。當然，并不限于租賃物的買賣，租賃物的贈與、繼承，互易等致便所有權發生變動的情況，該原則都有適用的余地，故嚴格地說"買賣不破租賃"應為"所有權與(變動)不破租賃，""買賣不破租賃"是租賃權物權化的重要體現。不唯我國民法，世界上許多國家民法典有"買賣不破租賃"的規定?！斗▏穹ǖ洹返?743條規定"如出租人出賣租賃物時，買受人得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人；但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限。"即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經公證或者該契約有確定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外?！兜聡穹ǖ洹返?71條第1項規定："出租的土地在交付轉承租人后，出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得茬其所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。"即規定了土地租賃契約中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規定："不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發生效力"。即依日本民法，租賃經登記后，有對抗力。我國臺灣地區的民法典對此也做出了規定，該法典第425條規定："出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續存在。"值得注意的是，這些國家或地區的"買賣不破租賃"是指不動產租賃而言，而根據我國《合同法》的規定，無論是動產租賃還是不動產租賃。租賃權均具有對抗效力。