商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的解釋原則是什么

免責(zé)條款是指當(dāng)事人約定的用以免除或限制其未來合同責(zé)任的條款。

商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的解釋

實踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，合同雙方在訂立合同時對條款皆協(xié)商一致，但在發(fā)生糾紛時，卻由于各自對有關(guān)條款理解不一而各執(zhí)一詞。因此，就需要對合同的條款進行解釋。在解釋商品房預(yù)售合同中的免責(zé)條款時，有以下幾個原則可供掌握：

(一)統(tǒng)一解釋原則。對免責(zé)條款的解釋應(yīng)客觀合理，在銷售商使用了特殊的術(shù)語制定人定式合同，適用于所有購房人時，應(yīng)以購房人的平均的、合理的理解作為解釋的依據(jù)，而不允許以銷售商單方面、不公平的理解為依據(jù)。對相同的情況不允許有不同的解釋出現(xiàn)。法院在審理一個開發(fā)項目中多個購房人與銷售商的預(yù)售糾紛時，應(yīng)注意運用同一標準對免責(zé)條款進行解釋。

(二)符合合同目的的解釋原則?！耙婪虾贤康牡慕忉?，要求在某一合同用語表達的意思與合同目的相反時，應(yīng)當(dāng)通過解釋更正合同用語;當(dāng)合同內(nèi)容暖昧不明或互相矛盾時，應(yīng)當(dāng)在確認每一合同用語或條款都有效的前提下，盡可能通過解釋的方式予以統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，使之符合合同的目的;當(dāng)合同文句有不同意思時，應(yīng)按照符合合同目的的含義解釋，摒棄有背于合同目的的含義。”對預(yù)售商品房合同中免責(zé)條款的解釋，應(yīng)符合合同的目的。如果將免除遲延交房責(zé)任條款理解為銷售商可以無限期地推遲交房日期，就違背了當(dāng)事人訂立合同的本意。法院不應(yīng)支持銷售商這樣的解釋。

(三)不利于制定者原則。對免責(zé)條款有疑義時，應(yīng)對制定者作不利之解釋，以避免制定免責(zé)條款者利用免責(zé)條款損害對方利益。羅馬法即有“有疑義應(yīng)為表意者不利益之解釋”原則，各國立法也多加以繼承。

(四)限制解釋原則。指對合同未規(guī)定或規(guī)定不完備的事項，不得推定適用免責(zé)條款。一旦擴張適用就會侵犯購房者的利益。例如：在一商品房預(yù)售合同中，對銷售商的免責(zé)事項一一進行了列舉，在最后一項規(guī)定了"其他事件"，這是個概括性的規(guī)定，不能擴大解釋為任何事件，而應(yīng)解釋為與先前所列舉的事項同一種類的事件。

(五)非定式條款優(yōu)先的原則。在銷售商與購房者訂立于定式預(yù)售合同，而后又別協(xié)商訂立了補充協(xié)議的情況下，如其中的免責(zé)條款發(fā)生沖突，應(yīng)以補充協(xié)議為據(jù)。這是因為特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定。

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