一、 出售拆遷安置房免稅條件

安置房與一般的商品房不一樣,安置房能不能買賣首先要看該房屋是否取得了產權,另外,還需要看當地政府對安置房有沒有限制出售的規定。因為其安置對象是特定的動遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外,還受地方政府政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權,并且沒有規定限制對外出售,或者限制轉讓的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區別,這樣的安置房可以買賣。按《物權法》規定,尚未取得房產證的拆遷安置房,房屋屬于不動產,不動產產權以房地產管理部門登記備案為準,沒有登記備案的,除法律特殊規定的情形外,不具有物權法上的產權效力。

二、安置房買賣有哪些風險

(一)政策影響

根據相關法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

(二)價格變化

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

(三)人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產，其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，并協助辦理房屋產權變更登記手續。

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